TFL Vsebine / Odločbe Vrhovnega sodišča

I. Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita glede ugotovitve obstoja terjatve tožnika v višini 19.400,00 EUR in neugotovitve obstoja terjatve toženke v višini 29.000,00 EUR, odločitve, da je toženka dolžna tožniku plačati 19.400,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi in glede odločitve o stroških postopka in se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Napačno je razumevanje toženke, da v primeru, ko izročitev nepremičnine ni opravljena v skladu z 18. členom ZVKSES, kupec lahko odkloni plačilo preostanka kupnine (tudi če je preostanek kupnine bistveno višji od manjvrednosti nepremičnine zaradi pravne napake) ne glede na določbe OZ, ki urejajo sankcije za pravne napake. Napačno je tudi razumevanje sodišča druge stopnje, da je to vprašanje urejeno v 15. členu ZVKSES. Ta daje kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora v skladu z določbami OZ uveljavljati jamčevalne zahtevke in ko se ugotovi, kakšna je višina stroškov za odpravo napak oziroma višina znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, se po četrtem odstavku 20. člena ZVKSES obveznosti pobotata.

OZ v 494. členu določa, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 161/2015 že odločilo, da ima pomanjkanje uporabnega dovoljenja za prodano nepremičnino lahko značilnost pravne napake iz 494. člena OZ. Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen, če mu je to že znano, in zahtevati od njega, da stvar v primernem roku oprosti take pravice ali zahteve (489. člen OZ). Če je kupčeva pravica omejena ali zmanjšana, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine. Po prvem odstavku 495. člena OZ kupčeva pravica iz pravnih napak ugasne po enem letu od dneva, ko je zvedel za pravico tretjega. Ta enoletni rok pa za kupca ne velja kadar prodajalec po poteku tega roka zahteva plačilo preostanka kupnine. V tem primeru se lahko kupec ne glede na enoletni rok iz prvega odstavka 495. člena OZ brani z ugovorom za znižanje kupnine. Prav takšen pobotni ugovor je toženka podala, sodišče prve stopnje pa ga je zavrnilo, ker je zmotno sledilo ugovoru tožnika (ki ga ta ponavlja tudi v odgovoru na revizijo) in odločilo, da je bila toženka z ugovorom prekludirana.