Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb

2921. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb

Na podlagi drugega odstavka 9. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL in 57/08) izdaja minister za okolje in prostor

P R A V I L N I K
o upravljanju večstanovanjskih stavb

1. člen

(vsebina)

Ta pravilnik natančneje določa posle upravljanja in pooblastila upravnika ter merila delitve obratovalnih stroškov v večstanovanjski stavbi (v nadaljnjem besedilu: stavba).

I. POSLI UPRAVLJANJA

1. Odločanje z večinskim soglasjem (več kot 50% soglasje)

2. člen

(redno upravljanje)

(1)

Etažni lastniki (v nadaljnjem besedilu: lastniki) sprejemajo odločitve, ki štejejo med posle rednega upravljanja, z večinskim soglasjem (več kot 50%) po solastniških deležih.

(2)

Med posle rednega upravljanja sodijo odločitve v zvezi z:

-

obratovanjem in vzdrževanjem stavbe,

-

določitvijo in razrešitvijo upravnika,

-

imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora,

-

oddajanjem skupnih delov v najem,

-

sprejemanjem načrta vzdrževanja,

-

rezervnim skladom in odločanje o morebitnem povečanju prispevka lastnikov v rezervni sklad,

-

sprejemanjem hišnega reda,

-

odločanjem o vgradnji dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe (za toploto, hladno in toplo vodo) in

-

odločanjem o vseh drugih poslih, ki so potrebni za normalno bivanje v stavbi.

3. člen

(pogodba o opravljanju upravniških storitev)

Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpiše upravnik in lastniki, ki imajo več kot 50% solastniških deležev, oziroma pooblaščenci iz tretjega odstavka 53. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL in 57/08 – v nadaljnjem besedilu: zakon).

4. člen

(odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev)

(1)

Pogodba o opravljanju upravniških storitev je veljavno odpovedana, ko sklep o odstopu od te pogodbe podpišejo lastniki z več kot 50% večino po solastniških deležih. Sklep iz prejšnjega stavka se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali se zabeleži v zapisniku zbora lastnikov.

(2)

Eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, mora upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti tudi sklep iz prejšnjega odstavka. Odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa.

(3)

Če pogodbo o opravljanju upravniških storitev odpove upravnik, mora pisno odpoved vročiti vsakemu lastniku v njegov hišni predalčnik in jo objaviti na oglasni deski.

(4)

Kadar je lastnica stanovanja, poslovnega prostora, garaže ipd. (v nadaljnjem besedilu: posamezni del) pravna oseba, se odpoved naslovi na njen sedež.

5. člen

(vpis v register upravnikov)

(1)

Upravnik mora ob vpisu v register upravnikov predložiti na vpogled originalno pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Kopijo pogodbe iz prejšnjega stavka shrani upravni organ.

(2)

Ko gre za vpis novega in izbris starega upravnika, mora novi upravnik na zahtevo upravnega organa predložiti na vpogled tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. Kopijo navedenega dokazila shrani upravni organ. Upravni organ vpiše novega upravnika po izteku odpovednega roka.

6. člen

(imenovanje in razrešitev nadzornega odbora)

(1)

Če lastniki imenujejo nadzorni odbor, s sklepom imenujejo in razrešijo njegove člane ter določijo čas trajanja njihovega mandata. Člani nadzornega odbora izmed sebe imenujejo predsednika.

(2)

Nadzorni odbor opravlja izključno naloge, določene v zakonu.

7. člen

(načrt vzdrževanja)

(1)

Upravnik v skladu s predpisi o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj pripravi načrt vzdrževanja skupnih delov stavbe.

(2)

Obvezen sestavni del načrta vzdrževanja je ovrednotenje potrebnih sredstev za realizacijo, dinamika izvajanja (če gre za obdobje, daljše od leta dni) ter možni viri za izvedbo načrta vzdrževanja. V primeru, ko zahteva načrt vzdrževanja višja sredstva od trenutno razpoložljivih sredstev rezervnega sklada in predvidenih minimalnih vplačil v rezervni sklad, mora načrt opredeliti tudi potrebna višja vplačila v rezervni sklad, višje akontativno zbiranje sredstev in druge možne finančne vire.

(3)

Sprejet načrt vzdrževanja stavbe je neposredna podlaga upravniku za izvršitev načrtovanih del.

(4)

Upravnik izvrši dela, določena v sprejetem v načrtu vzdrževanja stavbe. Če pride pri izvajanju načrta vzdrževanja do časovnega zamika, se lastniki lahko odločijo, da neizvršene naloge postanejo sestavni del novega načrta vzdrževanja.

8. člen

(izbira ponudnika)

(1)

Pri pridobivanju ene ali več ponudb dobaviteljev je upravnik odgovoren za pravilno in smotrno izvedbo postopka, preverjanje cene ali najugodnejše ponudbe.

(2)

V primeru, ko je za izvedbo posameznih del potrebno pridobiti več ponudb dobaviteljev ali izvajalcev skladno z 58. členom zakona, postopek zbiranja ponudb izvede upravnik. Nadzorni odbor lahko predlaga ponudnike, ki jih je upravnik dolžan pozvati k predložitvi ponudbe. Povabilo k predložitvi ponudb obsega zlasti: predmet naročila s popisom del, rok, do katerega se zbirajo ponudbe, obrazec ponudbe, merila za izbiro najugodnejše ponudbe. Upravnik lahko zahteva, da ponudniki formalno nepopolno ponudbo v določenem roku popravijo, dopolnijo ali pojasnijo, pri čemer pa niso dovoljene spremembe ali dopolnitve, ki bi vplivale na razvrstitev ponudbe, kot je cena in tehnične specifikacije.

(3)

Upravnik pregleda ponudbe in jih oceni na podlagi meril za izbiro najugodnejše ponudbe, izdela poročilo o izvedbi naročila in predlaga nadzornemu odboru ali predstavniku lastnikov izbiro najugodnejše ponudbe. Poročilo vsebuje zlasti naslednje podatke: navedbo ponudnikov, ki jim je bilo poslano povabilo k predložitvi ponudb, datum odpiranja ponudb, navedbo prejetih ponudb, ocenjevanje ponudb, obrazložen predlog za izbiro najugodnejše ponudbe. Upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik lastnikov izbereta najugodnejšo ponudbo. Če upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik lastnikov ne potrdita predloga za izbor najugodnejše ponudbe, upravnik postopek zbiranja v celoti ponovi.

9. člen

(hišni red)

(1)

Lastniki lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo pravice in obveznosti uporabnikov posameznih delov stavbe z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo teh delov, zavaruje varnost in red ter zagotovi mir in čistoča v stavbi, tako da se z njim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja kot na primer:

-

hišni mir (omejitve uporabe gospodinjskih strojev in naprav po določeni uri),

-

uporaba skupnih delov (način dostopnosti in varovanja naprav, ki služijo celotni stavbi, način uporabe skupnih hodnikov, kleti, ipd.),

-

grobe kršitve hišnega reda, ki so lahko podlaga za vložitev izključitvene tožbe,

-

način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda,

-

pogoji, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali v stanovanju (nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih, ipd.) in

-

druga pravila ravnanja, za katere lastniki menijo, da jih je potrebno urediti v hišnem redu.

(2)

Določila hišnega reda morajo spoštovati vse osebe, ki bivajo, poslujejo ali se nahajajo v stavbi.

(3)

Hišni red se izobesi na vseh oglasnih deskah stavbe ali na način, kot ga določijo lastniki.

10. člen

(sklic zbora)

(1)

Zbor mora biti sklican na način, da se ga lahko udeleži čim več lastnikov.

(2)

Pred pričetkom odločanja preveri sklicatelj zbora sklepčnost tako, da pridobi podpise prisotnih na seznamu lastnikov, na katerem so pripisani njihovi solastniški deleži.

(3)

Če zbor lastnikov ni sklepčen, se prisotni lahko z večino odločijo o sklicu ponovljenega zbora, za katerega mora upravnik posredovati vabila najmanj 14 dni pred ponovljenim zasedanjem zbora.

(4)

Lastniki se lahko na zboru, ki ni sklepčen, z večino prisotnih odločijo tudi za odločanje s podpisovanjem listine. V tem primeru se podpisovanje listine izvede skladno s 35. členom zakona in tem pravilnikom.

11. člen

(potrditev zapisnika)

(1)

Zapisnik zbora lastnikov mora biti razumljiv, popoln in ustrezati dejansko sprejetim sklepom.

(2)

Lastnika, določena za potrditev zapisnika, lahko odklonita potrditev le v primeru, če ni skladen z vsebinami, navedenimi v prejšnjem odstavku. Zavrnitev podpisa zapisnika pisno utemeljita.

(3)

Upravnik mora pomanjkljivosti ali nepravilnosti, ugotovljene s strani overoviteljev, odpraviti v novem zapisniku v roku 7 dni po zavrnitvi podpisa.