ReNSP15–25 – Resolucija o nacionalnem stanovanjskem...

3613. Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 (ReNSP15–25)

Na podlagi drugega odstavka 142. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11 in 40/12 – ZUJF) in 109. člena Poslovnika državnega zbora (Uradni list RS, št. 92/07 – uradno prečiščeno besedilo, 105/10 in 80/13) je Državni zbor na seji dne 24. novembra 2015 sprejel

R E S O L U C I J O
o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 (ReNSP15–25)

1. Uvod

Nacionalni stanovanjski program (NSP) oblikuje aktivno stanovanjsko politiko, s katero država prispeva k doseganju ciljev, zastavljenih v svojih razvojnih, prostorskih in socialnih razvojnih programih, k ureditvi razmer na stanovanjskem področju in k dolgoročnemu zagotavljanju kakovosti bivanja za vse prebivalce. Pri oblikovanju novega programa nas je vodilo načelo javnega interesa pri ustvarjanju pogojev, s katerimi se širokemu krogu prebivalcev omogoči enakopravne možnosti za rešitev stanovanjskega vprašanja. Pri tem izpostavljamo štiri glavne cilje za oblikovanje učinkovite in uravnotežene stanovanjske oskrbe in opredeljujemo ukrepe, s katerimi bomo te cilje dosegali.

V luči spremenljivih ekonomskih razmer smo izvedbeni del Nacionalnega stanovanjskega programa vezali na obdobje petih let, kar omogoča realno izvedbo predvidenih ukrepov in se hkrati veže na izvajanje večletne finančne perspektive 2015–2025. Dokument se osredotoča na štiri področja, na katerih bodo izvedeni prioritetni projekti za stabilizacijo razmer na področju stanovanjske oskrbe v Sloveniji. Izvajanje ukrepov bo postopno, pri čemer bodo najprej izvedene aktivnosti za vzpostavitev pogojev za uspešno doseganje zastavljenih ciljev.

Izvajanje Nacionalnega stanovanjskega programa se bo spremljalo prek opredeljenih kazalnikov, ki se vežejo tako na izvajanje ukrepov in aktivnosti kakor tudi na štiri osnovne cilje. Opravljena analiza bo predstavljala podlago za preveritev ustreznosti zastavljenih ukrepov. Ponudila bo predloge možnih prilagoditev in nadaljnjih aktivnosti, kar bo predstavljalo podlago za pripravo naslednjega akcijskega programa. Doseganje zastavljenih ciljev se bo preverilo na polovici in ob koncu izvajanja programa.

Stanovanjska politika pomeni obliko javnega posega na stanovanjsko področje in ni ločena politika, saj deluje v funkciji spodbujanja in podpore gospodarskemu razvoju ter razvoju celotne družbe, v smislu ohranjanja prebivalstva in zagotavljanja kakovostnega življenjskega okolja prebivalcem. Nacionalni stanovanjski program je integralen dokument, zato se za njegovo učinkovito izvajanje zavezuje celotna Vlada Republike Slovenije, zlasti resorji na področju financ, sociale, gospodarskega razvoja in prostora. Vlogo glavnega izvajalca nacionalne stanovanjske politike opravlja Stanovanjski sklad Republike Slovenije. K uspešni izvedbi programa bodo z učinkovito zemljiško politiko in zagotavljanjem zadostnih količin komunalno opremljenih zemljišč za gradnjo, zlasti javnih najemnih stanovanj, (Glej opombo 1 ) prispevale lokalne skupnosti. Aktivno vključevanje drugih deležnikov, kot so nevladne organizacije in različna združenja, igra pomembno vlogo predvsem pri iskanju in uvajanju različnih primerov dobrih praks za izboljšanje stanovanjske oskrbe, še posebej pa pri spreminjanju selitvenih in bivanjskih navad.

2. Namen

Pričujoči Nacionalni stanovanjski program predstavlja drugo generacijo dokumenta, s katerim država skuša prispevati k doseganju ciljev, zastavljenih v svojih razvojnih, prostorskih in socialnih programih. Aktivnosti države na področju stanovanjske politike v preteklem obdobju so bile usmerjene predvsem na področje socialnih transferjev za zagotavljanje stanovanjske varnosti prebivalstva, medtem ko sta bila gospodarski in prostorski vpliv stanovanjske politike zapostavljena.

Nov pristop pri reševanju stanovanjske problematike je privedel do pričujočega dokumenta, ki izkazuje dvojno vlogo novega Nacionalnega stanovanjskega programa. Novi Nacionalni stanovanjski program predstavlja dokument, ki se odziva na dejanske razmere na področju stanovanjske oskrbe. Z njim država ustvarja pogoje za izvajanje ustavno zapisane možnosti izbire pri reševanju stanovanjskega vprašanja za vse prebivalce in določa splošne cilje na področju stanovanjske oskrbe. Hkrati gre za dokument operativne narave, s katerim se zagotavlja pogoje za izboljšanje razmer pri reševanju stanovanjskega problema prebivalcev. Posebej se osredotoča na zagotavljanje kakovosti bivanja ranljivejših skupin prebivalstva, pri čemer se upošteva njihove specifične potrebe.

Skladno z ugotovitvami analiz podatkov in razprav v času priprave novega Nacionalnega stanovanjskega programa dokument že v samem začetku postavlja splošne in dolgoročne cilje stanovanjske politike, iz katerih izhaja potreba po uravnoteženju ponudbe stanovanj na trgu, zagotavljanju lažje dostopnosti do stanovanj, prenavljanju stanovanj v smislu modernih bivanjskih in okoljskih trendov ter spodbujanju prebivalcev k večji stanovanjski mobilnosti.

Nacionalni stanovanjski program ustvarja okolje, v katerem bo dolgoročno mogoče izvajati ukrepe za doseganje zastavljenih ciljev. Pri doseganju le-teh na področju širše stanovanjske preskrbe je izjemnega pomena zagotovitev trajnega vira financiranja.

S srednjeročno usmerjenostjo bodo v obdobju petih let izvedeni izbrani projekti za stabilizacijo razmer na področju stanovanjske oskrbe v Sloveniji. V novih okvirih bo zagotovljena enakopravna obravnava prebivalcev pri reševanju stanovanjskega problema. Hkrati bodo ukrepi usmerjeni v urejenost in transparentnost podatkov ter vključevanje zunanjih investitorjev v zagotavljanje stanovanjske oskrbe, kar bo posledično prispevalo k razbremenitvi javnih financ.

Posebno pozornost nov program namenja ustvarjanju razmer za zagotavljanje kakovosti bivanja za različne ciljne skupine prebivalstva. S prepletenimi ukrepi na različnih prednostnih področjih, v obliki celovitih paketov, pristopa k reševanju stanovanjske problematike dveh specifičnih ciljnih skupin prebivalstva – mladih in starejših.

V fazi prvega bivanjskega osamosvajanja se pri mladih spodbuja najem. Ukrepi se zato nanašajo na povečanje dostopnosti najemnega stanovanjskega fonda. Nacionalni stanovanjski program načrtuje ureditev najemnih razmerij in vzpostavitev nove najemninske politike za povečanje ponudbe najemnih stanovanj iz obstoječega stanovanjskega fonda. Na drugi strani ukrepe novogradnje usmerja v zagotavljanje javnih najemnih stanovanj v večjih zaposlitvenih središčih, kjer je potreba po stanovanjih največja. Ob ekonomski osamosvojitvi in ustvarjanju družine mladi po novem stanovanjskem programu lahko izbirajo med paleto ukrepov za nadaljevanje stanovanjskega najema (shema za mlade) in možnostjo ureditve funkcionalne prilagoditve enostanovanjskih stavb za sobivanje generacij.

Paket ukrepov, namenjenih starejšim prebivalcem, se osredotoča predvsem na bivanjske oblike, ki omogočajo kakovostno zdravstveno in drugo oskrbo (varovana oziroma oskrbovana stanovanja), hkrati pa zagotavljajo vključevanje v družbo in medsebojno pomoč (mešane soseske, bližina družbenih dejavnosti, funkcionalna prilagoditev enostanovanjskih stavb za sobivanje generacij). Ob upoštevanju finančnih zmožnosti starejših oseb se posebna pozornost namenja iskanju rešitev na področju izvajanja energetske prenove, ki omogoča večjo kakovost bivanja v lastnem stanovanju (rentni odkup, energetsko pogodbeništvo), prenovi stanovanj v smislu funkcionalne prenove ter prilagoditvi potrebam starejših. Večina starejših bi ostala v svojih stanovanjih ali jih zamenjala za manjše, zato bodo glavne aktivnosti usmerjene v ta fond. Potrebno je spodbujati sobivanje več starejših oseb, kar se kaže za uspešno v smislu povečanje kvalitete življenja.

Ključno pri izvajanju paketov ukrepov za posamezne ciljne skupine bo uspešno informiranje in posredovanje o ponujenih možnostih in alternativnih oblikah bivanja. Z aktivnostmi zgodnjega osveščanja o prednostih spreminjanja bivanjskih navad bo dolgoročno dosežena višja kakovost bivanja vseh prebivalcev.

Za ugotavljanje uspešnosti izvajanja ukrepov in ugotavljanje doseganja zastavljenih ciljev stanovanjske politike bo vzpostavljen sistem spremljanja izvajanja Nacionalnega stanovanjskega programa. Ministrstvo, pristojno za stanovanja, bo vodilo pripravo poročil. Letno se bodo pripravljala poročila o izvajanju aktivnosti, zastavljenih v akcijskem načrtu izvajanja projektov za obdobje 2015–2025. V drugem sklopu se bo spremljalo učinkovitost ukrepov Nacionalnega stanovanjskega programa v smislu doseganja dolgoročno zastavljenih ciljev. Učinkovitost Nacionalnega stanovanjskega programa bo preverjena na polovici izvajanja programa in ob koncu programa, rezultati pa bodo služili kot podlaga za korekcijo zastavljenih aktivnosti in pripravo programa za naslednje programsko obdobje.

3. Cilji stanovanjske politike

Stanovanjska politika s svojim povezovalnim značajem in poseganjem na različna področja delovanja države predstavlja integralni instrument za doseganje ciljev s področij več javnih politik in zapisanih v razvojnih, prostorskih in socialnih dokumentih države. Aktivnosti države na področju stanovanjske politike v preteklem obdobju so bile usmerjene predvsem na področje socialnih transferjev za zagotavljanje stanovanjske varnosti prebivalstva, medtem ko sta bila gospodarski in prostorski vpliv stanovanjske politike v celoti zapostavljena. Tako se danes nahajamo v situaciji, ko:

-

stanovanj primanjkuje na lokacijah, kjer je povpraševanje po stanovanjih največje;

-

primanjkuje najemnih stanovanj, zlasti tistih, ki bi ranljivejšim skupinam omogočila reševanje stanovanjskega problema;

-

je delež zasebnih stanovanj zelo visok, kar vpliva na fizično stanje stanovanjskega fonda;

-

se stanovanjski fond stara – ne ustreza energetskim in funkcionalnim standardom sodobne družbe in povečuje življenjske stroške;

-

s strani investitorjev ni interesa za vlaganje v stanovanjsko gradnjo v javnem interesu;

-

veljavna zakonodaja ne podpira razvoja najemnega trga – zlasti davčna in stanovanjska zakonodaja ne omogočata uravnoteženih ukrepov za vzpostavitev učinkovitega sistema stanovanjske oskrbe;

-

je mobilnost prebivalstva nizka – v smislu pripravljenosti za menjavo stanovanja glede na potrebe v določenem življenjskem obdobju.

Izvajanje Nacionalnega stanovanjskega programa ni le naloga ministrstva, pristojnega za stanovanja. Stanovanjska politika je celovita politika, ki zahteva podporo celotne vlade in odgovornost vseh resorjev ter ravni za izvrševanje sprejetih ukrepov. Z aktivnim pristopom k doseganju zastavljenih ciljev stanovanjske politike se ustvarja pogoje za uspešno gospodarsko rast, saj stanovanjska oskrba, ki ustreza potrebam prebivalstva, podpira razvoj gospodarstva, zmanjšuje motorni promet in posledično izpuste iz prometa in skrbi za racionalno rabo virov. Država, ki svojim prebivalcem zagotavlja možnosti in pogoje, da si v različnih življenjskih obdobjih priskrbijo svojim potrebam in možnostim primerno stanovanje, zagotavlja enake možnosti za vse, povečuje socialno varnost, odpravlja revščino in prispeva k trajnostnemu obnavljanju prebivalstva v pogojih dolgožive družbe.

Kakovost bivanja prebivalcev je v veliki meri odvisna od kakovosti bivališč, v katerih živijo, zato je pomembno, da se stanovanjska politika opredeljuje tudi do vprašanja kakovosti stanovanj, njihove energetske in funkcionalne učinkovitosti. Kakovostna stanovanja niso le tista, ki omogočajo dolgo in zdravo življenje, temveč so to predvsem kakovostno grajena stanovanja, ki ustrezajo potrebam uporabnikov in jim prinašajo čim manjše stroške vzdrževanja in bivanja.

3.1 Uravnotežena ponudba primernih stanovanj

V Sloveniji se ocene glede zadostnega obsega stanovanj med strokovnjaki močno razlikujejo. Statistični podatki kažejo, da število stanovanj v stanovanjskem skladu presega število gospodinjstev, vendar to še ne pomeni, da je razpoložljivost primernih stanovanj ustrezna. Do stanovanjskega primanjkljaja prihaja zaradi neskladja med potrebami prebivalstva po stanovanjih na določenih lokacijah, njihovo dejansko razpoložljivostjo in kakovostjo teh stanovanj.

Ponudba stanovanj je nezadostna predvsem v večjih mestih in mestnih središčih, kjer je povpraševanje – zaradi možnosti zaposlitve, šolanja, dostopnosti do javnih funkcij, storitev in boljših prometnih povezav – največje. Zaradi večjega povpraševanja so cene nepremičnin v teh območjih višje. Statistični podatki na drugi strani kažejo, da je razpoložljivost stanovanj v obrobnih in gospodarsko manj perspektivnih območjih večja in presega potrebe prebivalstva.

Obseg dejansko razpoložljivih stanovanj je ponekod manjši tudi zaradi obstoječega, vendar nenaseljenega stanovanjskega fonda. Podatki popisa 2011 kažejo, da je v Sloveniji približno 20 % stanovanjskega fonda nenaseljenega. Pri tem je pomembno, da visok delež nezasedenih stanovanj izkazujejo tako periferna območja kot tudi območja, kjer so cene stanovanj najvišje in povpraševanje po stanovanjih največje. Status nenaseljenega oziroma »praznega« stanovanja sicer ne pomeni nujno, da je stanovanje v resnici prazno. Stanovanja na območjih, kjer je povpraševanje veliko, se pogosto oddajajo nelegalno; ali se oddajajo legalno, vendar v njih ni nihče prijavljen; se uporabljajo občasno; ali pa so neprimerna za bivanje oziroma so dejansko prazna (zaradi neprimerne lokacije ali zaradi nezainteresiranosti lastnika za oddajo stanovanja). Na nezasedenost stanovanjskega fonda vplivajo predvsem njegova neugodna lokacija, fizično stanje stanovanja ali lastnikova nezainteresiranost za uporabo stanovanja.

Za zagotavljanje uravnotežene ponudbe primernih stanovanj je treba v prvi vrsti aktivirati obstoječi, a nenaseljeni stanovanjski fond in na ta način vsaj delno povečati obseg uporabnega stanovanjskega fonda. Na območjih, kjer je potreba po stanovanjih velika, je nujno treba zagotoviti kombinacijo ukrepov s področja zemljiške in finančne politike, ki bodo investitorje spodbudili h gradnji primernih stanovanj in tako dolgoročno omogočili stabilen stanovanjski trg. Ker gre v mnogih primerih za prvo iskanje stanovanja in ker je večja verjetnost, da ne gre za stalno rešitev stanovanjskega problema, je dolgoročni cilj predvsem gradnja tako javnih kot zasebnih najemnih stanovanj. Glavno vlogo pri povečanju javnega najemnega fonda v skladu s tem programom prevzema Stanovanjski sklad Republike Slovenije v sodelovanju z lokalnimi skupnostmi, pomembno vlogo pa ohranja tudi Nepremičninski sklad PIZ na področju zagotavljanja najemnih stanovanj za starejše.

Za povečanje obsega stanovanjskega fonda se bo dolgoročno zagotavljalo zadostno in ustrezno razporejeno število zazidljivih zemljišč, ki morajo biti primerno komunalno opremljena. Pozornost bo usmerjena predvsem v aktivacijo degradiranih urbanih območij, primernih za stanovanjsko gradnjo, ki mestom lahko omogočijo širšo urbano, socialno in drugo prenovo. Na območjih depopulacije, v obmejnih in hribovitih območjih, je treba zagotavljati pogoje za ohranjanje števila prebivalstva in prebivalcem, ki želijo ostati in delati na teh območjih, olajšati prenovo obstoječega stanovanjskega fonda in z ustreznimi prostorskimi ureditvami v sklopu prostorskega načrtovanja izpolniti cilje razvojnih politik. Politika obdavčitve stanovanj in zemljišč za stanovanjsko gradnjo mora poleg fiskalnih ciljev podpirati tudi cilje stanovanjske politike.

S spodbujanjem in podporo alternativnim oblikam zagotavljanja stanovanj, kot so npr. stanovanjske zadruge (kooperative), se razširi nabor možnosti in izbire pri reševanju stanovanjskega vprašanja posameznika.

3.2 Lažja dostopnost do stanovanj

Dostopnost do stanovanja predstavlja zmožnost prebivalcev, da si zagotovijo funkcionalno primerno stanovanje za svoje potrebe. Pri tem gre predvsem za cenovno dostopnost stanovanj za različne skupine prebivalstva kot tudi za dostopnost do ponudbe kakovostnih stanovanj za različne potrebe. Na slabšo dostopnost do stanovanj v veliki meri vpliva pomanjkanje najemnih stanovanj (le 8-odstotni delež vseh stanovanj). Večina najemnih stanovanj je v javni lasti. Podatki občin kažejo, da na neprofitno najemno stanovanje čaka okrog 6.600 gospodinjstev, od tega okrog 2.500 samo v Ljubljani. Ker je neprofitna najemnina administrativno določena in že več let ni bila spremenjena, ne pokrije vseh stroškov in ne zagotavlja interesa za pridobivanje novih neprofitnih stanovanj. Iz tega izhaja, da je treba opustiti sistem dodeljevanja »prikritih socialnih pomoči« v obliki »neprofitnih najemnin« in spremeniti kategorizacijo najemnih stanovanj v javna in zasebna najemna stanovanja ter postopoma oblikovati stroškovno najemnino, ki odraža realno vrednost stanovanja.

Stanje na področju najemnega trga v Sloveniji je slabo, ocenjeno je bilo, da je skoraj četrtina najemnih stanovanj oddana nelegalno. S tem se bistveno slabša položaj najemnikov, hkrati pa za državo predstavlja izpad davčnega priliva. Razlogi za takšno stanje izvirajo iz neurejenih najemnih razmerij, ki narekujejo vedno večje nezaupanje med najemodajalci in najemniki.

Tako najemniki kot lastniki najemnih stanovanj opozarjajo na neustrezen sistem, s katerim se zagotavlja varnost najema stanovanja. Posledice te negotovosti in slabih izkušenj so oddaja stanovanj za kratek čas, oddaja na sivo oziroma črno, (Glej opombo 2 ) mnoga stanovanja pa ostajajo prazna. Ukrepi stanovanjske politike morajo zagotoviti večjo varnost najemnikov in lastnikov stanovanj. Sankcionirati je treba oddajanje in najemanje stanovanj brez sklepanja najemnih pogodb in v zvezi s tem vzpostaviti učinkovit nadzor, hkrati pa zagotoviti hitrejše in učinkovitejše reševanje sodnih sporov v zvezi z najemnimi razmerji. Država mora zagotoviti izvajanje finančne politike v smislu stimulacije lastnikov stanovanj za oddajo le-teh.

Pri reševanju stanovanjskega problema so močno omejene mlade generacije, ki si ravno ustvarjajo družino, njihova kreditna sposobnost pa je zaradi začetka poklicne kariere še nizka. Poleg povečanja najemnega sklada stanovanj je zato treba vzpostaviti posebne mehanizme za zagotavljanje stanovanj za mlade družine in mlade posameznike – tako v smislu dolgoročnega najema kot nakupa oziroma odkupa prvega stanovanja.

Posebno pozornost pri zagotavljanju dostopnosti do stanovanj je treba nameniti starejšim, saj je dejstvo, da se prebivalstvo Slovenije pospešeno stara. Po projekcijah prebivalstva bo v Sloveniji leta 2060 več kot 30 % prebivalstva starejšega od 65 let (okoli 650.000 prebivalcev). Ker starejši sami težje pokrivajo stanovanjske stroške in potrebujejo prilagojena stanovanja, jim je treba zagotoviti večje število oskrbovanih stanovanj na primernih lokacijah in izboljšati možnosti za druge oblike (so)bivanja ter paziti na ohranjanje medgeneracijskega sožitja in družbene vključenosti. Zelo pomembno je spodbujanje prenove obstoječega stanovanjskega fonda za potrebe starejših prebivalcev. Z vidika socialne politike je nujna energetska sanacija stavb, saj lahko bistveno vpliva na znižanje stroškov, povezanih z uporabo stanovanja, in s tem na materialni položaj ljudi.

Poleg omenjenih ciljnih skupin je treba rešiti tudi stanovanjski problem socialno najbolj ogroženih oziroma ranljivih skupin prebivalstva v okviru začasnih bivalnih enot – torej tistih, ki ostanejo brez strehe nad glavo zaradi deložacije, naravnih nesreč, nasilja ali finančne ogroženosti. V Sloveniji po ocenah trenutno primanjkuje okrog 800 začasnih bivalnih enot. V ta namen je treba zagotoviti gradnjo stanovanj primernega bivalnega standarda, ki zagotavlja čim nižje stroške bivanja. Tovrstna stanovanja ne smejo pomeniti trajne rešitve stanovanjskega problema, temveč le izjemno, začasno rešitev. Zaradi socialnih stisk in neplačil najemnin in stroškov se proti najemnikom vodi veliko število izvršb in deložacij. Deložacije neplačnikov sproščajo zasedena najemna stanovanja in povečujejo ponudbo, vendar so začasne bivalne enote nujno potrebne za nastanitev družin in posameznikov po deložacijah za reševanje hude socialne stiske.

Zaradi povečevanja migracijskih tokov in vedno večjega pritiska na urbana središča se vse bolj izpostavlja vprašanje resnejše obravnave stanovanjskega problema priseljencev, predvsem tistih, ki so rezidenti za daljši čas.

Za omenjene ciljne skupine prebivalstva je treba zagotoviti dostop do stanovanj različnega tipa, in sicer s pomočjo spodbujanja različnih finančnih ukrepov, zakonodajnih sprememb in izvedbe pilotnih projektov ter z usklajenim izvajanjem javnih politik, kot so socialna, finančna, prostorska, šolska in zdravstvena.

Finančne vire, ki bodo prispevali k izboljšanju dostopnosti do stanovanj za ranljivejše socialne skupine, je treba zagotoviti tudi prek evropskih skladov. Evropski socialni sklad je eden od strukturnih skladov Evropske unije, ustanovljen za zmanjševanje razlik v bogastvu in življenjskem standardu v državah članicah Evropske unije. Za učinkovito koriščenje teh sredstev je treba oblikovati nacionalne elemente in mehanizme, ki bodo omogočili črpanje teh sredstev tudi občinam in javnim stanovanjskim skladom.

Poleg spodbud na strani povečevanja ponudbe stanovanj je treba za socialno šibkejše vzpostaviti sistem socialnih stanovanjskih pomoči. Vzporedno z vzpostavitvijo sistema stroškovnih najemnin v javnih najemnih stanovanjih je treba vzpostaviti t. i. stanovanjski dodatek, ki predstavlja finančno korekcijo plačilne zmožnosti ekonomsko najšibkejšega prebivalstva za reševanje stanovanjskega problema. Ker gre za enega od socialnih transferjev, so ključne njegova vpetost v že vzpostavljen in delujoč nacionalni sistem dodeljevanja socialnih pomoči in uvedba mehanizma redne kontrole upravičencev do izplačila stanovanjskega dodatka ter preprečitev morebitne zlorabe in nepovezanosti evidenc.

Spodnja tabela je prikazuje obremenitev državnega proračuna in občinskih proračunov v letu 2014 za subvencije najemnikov v neprofitnih in tržnih stanovanjih. Obstaja pa tudi prikriti socialni transfer, ki ga predstavlja razlika med tržno oziroma stroškovno najemnino in neprofitno najemnino. Na osnovi vzorca neprofitnih stanovanj iz cele Slovenije smo ocenili, da lahko znaša ta transfer med 17 in 25 milijonov eurov letno. Stroški tega socialnega transferja nosijo lastniki stanovanj, to so skladi in druge neprofitne stanovanjske organizacije in občine.

Tabela: Prikaz subvencij v letu 2014 (vir: MDDZ)

Vrsta stanovanja	Število upravičencev	Vsota subvencij (EUR)
Bivalna enota	282	144.248
Neprofitno stanovanje	8.112	8.866.598
Tržno stanovanje	3.741	7.142.136
SKUPAJ	12.135	16.152.982

Po javno dostopnih podatkih imamo v Sloveniji 20.460 javnih najemnih stanovanj in 8.112 upravičencev, ki so prejemali subvencije v letu 2014.

3.3 Kakovostna in funkcionalna stanovanja

Kakovost bivanja prebivalcev je v veliki meri odvisna od kakovosti bivališč, v katerih živijo, zato je pomembno, da se stanovanjska politika opredeljuje tudi do vprašanja kakovosti in energetske in funkcionalne učinkovitosti stanovanj. Kakovostna stanovanja so stanovanja, ki so kakovostno grajena, primerno velika, ustrezajo potrebam uporabnikov in jim prinašajo čim manjše stroške vzdrževanja in bivanja. Princip zagotavljanja kakovosti in funkcionalnosti se upošteva tako pri novogradnji kot pri prenovi stanovanj.

V Sloveniji je okoli 70 % stanovanj starejših od 30 let, kar pomeni, da so mnogi elementi stanovanjskih stavb amortizirani in potrebni prenove. Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije je leta 2012 v stanovanjih v slabem stanju živelo kar 32 % gospodinjstev. To pomeni, da je stanovanjski fond v Sloveniji potreben tako energetske kot tudi funkcionalne prenove, v nekaterih primerih pa tudi druge vrste prenove, kot je npr. protipotresna obnova.

Prenova stanovanjskega fonda se s svojimi številnimi prednostmi pred novogradnjo izpostavlja kot prednostna oblika zagotavljanja primernih stanovanj. Ne le, da ne zahteva novih posegov v prostor, temveč tudi oživlja degradirana območja, namenjena stanovanjski gradnji, in omogoča pridobivanje novih stanovanj na degradiranih površinah znotraj naselij. S prenovo je možno, poleg zagotavljanja novih stanovanjskih površin, doseči tudi cilje glede energetske učinkovitosti stanovanjskega fonda in s tem varčnejšo rabo energije in znižanje stroškov, ki so povezani z uporabo stanovanja.

Pozornost države bo usmerjena v vzpostavitev sistema, ki bo olajšal in s tem spodbudil izvajanje projektov prenove. Ob proučitvi različnih finančnih možnosti, ki so dostopne prebivalcem za izboljšanje stanja stanovanjskega fonda, ugotavljamo, da je treba zagotoviti večjo usklajenost in povezljivost posebnih spodbud in ugodnosti za izvajanje prenove stanovanj in stanovanjskih stavb ter posamezne primere dobrih praks spremeniti v splošno dobro prakso na tem področju.

Pomoč za izvajanje prenove v času gospodarske krize in pomanjkanja javnih sredstev bosta predstavljala koriščenje evropskih sredstev in uvedba drugih nacionalnih finančnih mehanizmov, ki morajo predstavljati enovit in zaokrožen sistem financiranja prenove stanovanj. Evropska sredstva bodo namenjena financiranju prenove javnih stavb, do sredstev Eko sklada pa bodo pri prenovi upravičene fizične osebe.

Predvsem zaradi razdrobljenega lastništva večstanovanjskih stavb in upoštevanja zasebne lastnine je cilj vzpostaviti pravni in organizacijski okvir, ki bo uravnotežil težnje lastnika posameznega stanovanja v razmerju do skupnih delov večstanovanjske stavbe. Prenova stanovanjskega fonda ni le pravica oziroma dolžnost lastnikov stanovanj, temveč je tudi v javnem interesu. Celovite prenove morajo biti vodene in izvedene ob upoštevanju vseh ključnih elementov trajnostnega razvoja.

Spreminjanje življenjskih navad vpliva na spreminjanje bivalnega standarda in funkcionalnosti stanovanj, zato je pomembno, da se v celotnem procesu načrtovanja in gradnje stanovanj posebna pozornost nameni osveščanju in informiranju o pomenu kakovosti in večje funkcionalnosti stanovanj. Aktivnosti osveščanja se usmerijo na vse relevantne akterje s področja stanovanjske oskrbe v smislu iskanja in upoštevanja sodobnih, kakovostnih in racionalnih rešitev s tehničnega, energetskega, okoljskega in finančnega vidika že pri prostorskem načrtovanju stanovanjskih sosesk ter tudi pri sami gradnji in prenovi stanovanj. Hkrati se preveri ustreznost obstoječih gradbenih in funkcionalnih normativov na področju stanovanjske gradnje in se izvede ustrezne prilagoditve.

3.4 Večja stanovanjska mobilnost prebivalstva

Posamezniki in gospodinjstva svoje spreminjajoče se bivanjske potrebe zadovoljujejo z zamenjavo ali preureditvijo lastnega stanovanja. Običajno so stanovanjske potrebe posameznika v njegovem življenjskem ciklu odvisne predvsem od trenutne poklicne poti, ustvarjanja in rasti družine ter prehajanja v starejše življenjsko obdobje. V skladu z bivanjskimi potrebami posameznika se spreminja tudi potreba po različni velikosti oziroma vrsti stanovanja. Sprva posamezniku zadostuje manjše stanovanje, z ustvarjanjem družine in povečevanjem družinskih članov pa se pojavi potreba po večjem stanovanju. V kasnejšem življenjskem obdobju se z zmanjšanjem števila članov v gospodinjstvu spremeni tudi potreba po vrsti stanovanja. Z omogočanjem in spodbujanjem stanovanjske mobilnosti omogočamo prilagajanje stanovanjske ponudbe potrebam posameznika oziroma gospodinjstva v določenem življenjskem obdobju, življenjskim ciljem in pričakovanjem posameznika.

Z omogočanjem večje stanovanjske mobilnosti želimo doseči racionalnejšo razporeditev gospodinjstev po obstoječem stanovanjskem fondu in posameznikom in gospodinjstvom omogočiti rabo stanovanja, ki primerneje zadovoljuje njihove stanovanjske potrebe. Uresničevanje stanovanjske mobilnosti posamezniku omogoča boljšo izrabo poklicnih in zaposlitvenih možnosti in možnost prilagajanja stanovanjskega standarda svojim trenutnim finančnim zmožnostim. Še posebej starejši prebivalci se zaradi upada prihodkov soočajo s previsokimi življenjskimi stroški zaradi bivanja v manj primernem, prevelikem ali energetsko potratnem stanovanju, zaradi bivanja v funkcionalno neprimernem stanovanju pa se pogosto soočajo z grajenimi ovirami.

Poleg zagotavljanja zadostnega števila stanovanj in večje dostopnosti do kakovostnih stanovanj (velikost, lokacija, funkcionalnost) za različne ciljne skupine je treba s ciljem doseganja večje mobilnosti posebno pozornost nameniti predvsem osveščanju prebivalstva, in sicer s spodbujanjem novih oblik (tudi neinstitucionalnih) socialnih pomoči in sodelovanja. Največji potencial za pripravljenost na selitev predstavljajo predvsem mlade generacije, ki si brez pomoči staršev ne morejo zagotoviti primernega stanovanja, in starejši prebivalci, ki mnogokrat ne zmorejo nositi stroškov vzdrževanja prevelikih stanovanj. Omenjena dejstva omogočajo tudi možnosti za medgeneracijsko sodelovanje. Pri doseganju zgodnje osveščenosti o spreminjanju bivanjskih navad in spodbujanju stanovanjske mobilnosti opravlja usklajeno izvajanje programov in aktivnosti na področju socialnih politik.

&fbco;binary entityId="d93949f3-3c4c-4e63-af03-d9cfe2d54a75" type="png"&fbcc;

4. Program projektov 2015–2025

4.1 Aktiviranje obstoječega stanovanjskega fonda

V zasledovanju cilja zagotavljanja zadostnega števila primernih stanovanj je nujno aktivirati obstoječi fond nenaseljenih stanovanj in s tem prispevati k takojšnjemu povečanju obsega uporabnih stanovanj.

Nujni ukrepi za aktiviranje obstoječega stanovanjskega fonda:

-

S prenovo stanovanjske zakonodaje se poveča varnost najemnih razmerij.

-

Z vzpostavitvijo javne službe za najemniško upravljanje se spodbudi zasebne lastnike nenaseljenih stanovanj, da le-ta dolgoročno oddajo po ugodnejši najemni ceni.

-

Z izvajanjem ciljnih finančnih ukrepov se spodbuja lastnike nenaseljenih stanovanj, da le-ta oddajo v najem.

Po podatkih registrskega popisa prebivalstva 2011 je v Sloveniji približno 20 % stanovanjskega fonda nenaseljenega. (Glej opombo 3 ) Visok delež teh nenaseljenih stanovanj predstavljajo stanovanja na območjih mestnih občin, kjer so cene stanovanj najvišje in povpraševanje po stanovanjih največje. Pri tem je treba poudariti, da status nenaseljenega stanovanja ne pomeni nujno, da je stanovanje tudi dejansko prazno. Stanovanja na območjih, kjer je povpraševanje veliko, se pogosto oddajajo na črnem trgu; ali se oddajajo legalno, vendar v njih ni nihče prijavljen; ali se uporabljajo občasno; ali pa so neprimerna za bivanje oziroma so dejansko prazna (zaradi neprimerne lokacije ali zaradi nezainteresiranosti lastnika za oddajo).

4.1.1 Večja varnost najemnih razmerij

Na podlagi dostopnih podatkov je mogoče oceniti, da se skoraj četrtina najemnih stanovanj oddaja brez prijave najemne pogodbe. Medtem ko neprijavljeno oddajanje stanovanj za državo pomeni izpad davčnega priliva, hkrati tudi bistveno poslabšuje položaj (pravno varstvo) najemnikov. Stanovanja, ki so dejansko prazna (se ne oddajajo), pa vplivajo na zmanjšano ponudbo stanovanj na trgu in s tem dvigujejo najemnine tistim stanovanjem, ki se oddajajo legalno.

Področje najemnih razmerij izkazuje slabo stanje, razloge za to pa je mogoče iskati predvsem v nezaupanju med najemodajalci in najemniki. Ureditev pravnega varstva najemnikov in lastnikov stanovanj se, v skladu s praksami iz tujine, sicer kaže kot ustrezna, kljub temu pa je treba izvesti nekatere prenovitve sistema. Večjo stabilnost najema je mogoče zagotoviti s povezanimi ukrepi na različnih področjih (zakonodaja, izvedba sodnih postopkov, inšpekcijski nadzor, dopolnilni mehanizmi).

Sodno varstvo v primeru odpovedi najema predstavlja edini pravičen način reševanja spora med najemnikom in najemodajalcem. Sodni postopki za reševanja odpovedi najemnih razmerij so v praksi, kljub prednostni obravnavi, izjemno počasni. Za ureditev večje varnosti najemnih razmerij bosta v okviru sprememb zakonodaje preučena možnost in način uvedbe izpraznitvenega naloga, s katerim bi se skrajšal postopek izselitve in tako zmanjšal stroške najemodajalcem. Pri tem bo zagotovljeno časovno varstvo najemnika, ki mu bo omogočalo, da si pravočasno poišče novo stanovanje.

Visoki stroški sodnega postopka in izselitve predstavljajo veliko breme, ki realno v večini primerov ostajajo najemodajalcu. Kot dodatni mehanizem se bo zato spodbujala uporaba komercialnega zavarovanja za kritje stroškov morebitne prisilne izselitve. Le-ta najemnika pri sklenitvi najemne pogodbe ne sme pretirano obremeniti, najemodajalcu pa zagotavlja večjo varnost in manjše tveganje v primeru potrebe po prisilni izselitvi.

K ureditvi formalnega najema so delno že prispevali ukrepi za ureditev evidenc najemnih poslov, ki jih morajo najemodajalci obvezno sporočati v sistem Evidence trga nepremičnin. Z ureditvijo evidenc in preglednostjo podatkov o najemnem stanovanjskem trgu bodo izvedeni tudi ukrepi na področju finančne politike, ki bodo dodatno prispevali k stimulaciji lastnikov stanovanj za oddajo le-teh. Poleg finančnih spodbud za oddajo bodo uvedene finančne obremenitve za lastnike nezasedenih stanovanj, ki teh ne oddajo v najem in sankcije za lastnike stanovanj, ki ta oddajajo nelegalno. Pomembno vlogo pri tem bodo imele aktivnosti za širšo promocijo in seznanjanje prebivalstva z »novimi« finančnimi pravili oziroma oprostitvami (subvencijami). Dodatno bodo uvedene spremembe na področju inšpekcijskega nadzora, ki bodo povezale stanovanjski in davčni inšpekcijski nadzor.

K povečanju zaupanja med najemniki in najemodajalci bo prispevala tudi uvedba javne službe za najemniško upravljanje.

4.1.2 Javna služba za najemniško upravljanje

Za zagotavljanje večje varnosti tako najemnikov kot najemodajalcev bo vzpostavljena javna služba za najemniško upravljanje. Namen vzpostavitve javne službe za najemniško upravljanje (Glej opombo 4 ) je povečanje najemnega stanovanjskega fonda po ugodnejši najemni ceni od tržne in posledično povečanje dostopnosti do najemnih stanovanj, zlasti za mlade in mlade družine.

Javna služba za najemno upravljanje bo delovala po principu posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj, vključenih v shemo najemnega stanovanjskega fonda. Vzpostavljena bo s posebno opredelitvijo v okviru formalnopravne ureditve statusa Stanovanjskega sklada Republike Slovenije.

Namen javne službe za najemniško upravljanje je opravljanje funkcije vmesnega akterja med najemnikom in najemodajalcem v celotnem procesu upravljanja z najemnim stanovanjem. Zasebni lastniki bodo stanovanje lahko za srednjeročno ali dolgoročno obdobje predali v upravljanje javni službi za najemniško upravljanje. Lastnik bo stanovanje s pogodbo za določen čas in po določeni ceni predal v upravljanje javni službi za najemniško posredovanje. Po izteku določenega časovnega obdobja bo lastnik prevzel stanovanje v dogovorjenem stanju in prosto oseb in bremen. Lastništvo stanovanja se ne bo spremenilo. Lastnik bo razbremenjen vseh poslov, povezanih z oddajo stanovanja, dolgoročno pa mu bo zagotovljeno tudi prejemanje dohodka od oddaje stanovanja. Ministrstvo, pristojno za stanovanja, in ministrstvo, pristojno za finance, bosta preverila dodatne možnosti vpeljave davčnih olajšav za lastnike, ki bodo stanovanja oddajali prek javne službe za najemniško upravljanje.

Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 (ReNSP15–25)

Časovnica