TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožniki so nerazdelno dolžni v 15 dneh tožencu povrniti 279,99 EUR pritožbenih stroškov, če zamudijo s plačilom, od šestnajstega dne dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Po določbi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je prvo dejanje odpovedi opomin najemniku, v katerem se najemnika pisno opozori na obstoj krivdnega razloga in se mu da rok (ne krajši od 15 dni), da lahko nepravilnost odpravi. Šele po izteku tako določenega roka lahko pride do uveljavljanja odpovedi s posledicami prenehanja pogodbe. Kot je razvidno iz spisa, drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka opominjanje toženca zatrjevala le v zvezi z odpovednim razlogom neplačevanja najemnine. Če ob vložitvi tožbe preostalih krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe še ni bilo, to ne pomeni, da za njihovo naknadno uveljavljanje znotraj iste pravde, ni potreben opomin. Res je, kar poudarja pritožba, da se najemna pogodba lahko odpove le enkrat, a to ne pomeni, da v istem postopku (odpovedi) ni mogoče dodajati trditev o drugih odpovednih razlogih, če se ti pojavijo že po vložitvi tožbe. Da pa se tožbene navedbe lahko širijo na druge odpovedne razloge, je tudi za njihovo uveljavljanje potrebno, da je izpolnjena materialna predpostavka: opomin z ustrezno vsebino in rokom. Ker tožeča stranka glede drugih zatrjevanih kršitev ni zatrjevala, da bi toženca opominjala na odpravo teh kršitev, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da ni izpolnjena materialna predpostavka za obravnavanje drugih odpovednih razlogov kot zgolj neplačevanje najemnin.

Nikakor ni mogoče pritrditi trditvi, da ima pisna pogodba prednost pred ustnim dogovorom. Ne gre namreč za vprašanje prednosti, ampak gre za vprašanje prave volje pogodbenih strank in v konkretnem primeru je bila ta, da se sklene najemna pogodba za obe stanovanji med prvim tožnikom in tožencem. Res je, da je prvi tožnik pisno najemno pogodbo sklenil tudi s podnajemnikom toženca, a je vzrok za sklenitev te sodišče prve stopnje pojasnilo: zaradi prijave bivališča na upravni enoti.