najemna pogodba za stanovanje
Sentenca
Najemna pogodba za stanovanje mora poleg splošnih sestavin po obligacijskem pravu vsebovati tudi posebne elemente, kot so opis stanovanja, njegova lega, opremljenost in način uporabe, imena oseb, ki bodo stanovanje uporabljale skupaj z najemnikom, odpovedne razloge, vrsto najema ter določila o medsebojnih obveznostih glede vzdrževanja (41. člen SZ). Če sodišče v izreku sodbe nadomesti manjkajočo voljo stranke pri sklenitvi pogodbe, mora izrek vsebovati vse te obvezne sestavine, da je pogodba pravno veljavna in izvršljiva.
Iz posameznih sodb
-
Sodišče je poudarilo, da se najemno razmerje za določen čas ne more konkludentno spremeniti v razmerje za nedoločen čas, saj zakon zahteva pisno obliko za vse spremembe najemne pogodbe.
VSM Sodba I Cp 844/2024 — Višje sodišče v Mariboru
-
Sodišče je poudarilo, da vlaganja v nepremičnino, ki niso bila vnaprej konkretizirana kot oblika plačila najemnine, ne morejo nadomestiti dogovora o bistveni sestavini najemne pogodbe.
VSL Sodba I Cp 1264/2022 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Tožnik ni uspel dokazati sklenitve najemne pogodbe s konkludentnimi dejanji zgolj na podlagi dejstva, da je stanovanje uporabljal na enak način, kot ga je predhodno uporabljala njegova mama.
VSL Sklep I Cp 1164/2018 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je presodilo, da ustno podaljšanje najemne pogodbe za določen čas ne pomeni avtomatske pretvorbe v najem za nedoločen čas, po izteku dogovorjenega roka pa najemnik biva v stanovanju brez pravnega naslova.
VSL sodba II Cp 2431/2014 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je v konkretnem primeru priznalo veljavnost ustno sklenjene najemne pogodbe na podlagi dejstva, da je bila le-ta v pretežnem delu že realizirana.
VSL sodba I Cp 1403/2013 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je zavrnilo trditev tožencev, da ustni dogovor o bivanju v hiši predstavlja veljavno najemno pogodbo.
VSL sodba I Cp 2052/2012 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je presodilo, da ustna najemna pogodba ni bila realizirana, ker ni bila dokazana obojestranska volja za sklenitev in ker ni bilo izkazano plačevanje najemnine.
VSL sodba II Cp 4770/2008 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je zavrnilo stališče, da je najemna pogodba nična zgolj zato, ker najemodajalec (gospodarska družba) v času sklepanja pogodbe še ni pridobil lastninske pravice na stanovanju.
Sodba II Ips 428/2005 — Vrhovno sodišče
-
Sodišče je poudarilo, da lastnik stanovanja ne more s pogodbenim določilom prevaliti bremena vzdrževanja stanovanja na najemnika, če zakon to dolžnost izrecno nalaga lastniku.
Sklep II Ips 492/2000 — Vrhovno sodišče
-
Sodišče je poudarilo, da navedba oseb v najemni pogodbi nima konstitutivnega pomena za pridobitev statusa uporabnika, ki je upravičen do sklenitve najemne pogodbe po smrti prejšnjega najemnika.
VSL sklep I Cp 183/2000 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je presodilo, da določilo o neodplačni uporabi stanovanja v najemni pogodbi ne pomeni ničnosti pogodbe zaradi pomanjkanja kavze, saj načelo svobode urejanja obligacijskih razmerij dopušča odstop od ekvivalentnosti dajatev.
VSL sodba I Cp 1822/99 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je zavrnilo trditev toženca, da je do sklenitve najemnega razmerja prišlo na podlagi ustnega dogovora s predstavniki občine, saj tak dogovor ne izpolnjuje zahteve po pisni obliki najemne pogodbe.
VSL sodba II Cp 1192/99 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je potrdilo, da mora izrek sodbe, ki nadomešča najemno pogodbo, vsebovati tudi natančno navedbo vseh oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje.
Sodba II Ips 311/99 — Vrhovno sodišče
-
Sodišče je poudarilo, da najemnik ni dolžan pristati na ponudbo najemne pogodbe za določen čas, če mu zakon (SZ) zagotavlja pravico do sklenitve najemnega razmerja za nedoločen čas.
Sodba II Ips 384/98 — Vrhovno sodišče