odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov

Sentenca

Krivdni odpovedni razlog za najemno pogodbo po 103. členu Stanovanjskega zakona (SZ-1) je podan, če najemnik krši svoje obveznosti iz najemnega razmerja in kršitve ne odpravi niti v naknadnem roku, določenem v pisnem opominu najemodajalca. Za zakonito odpoved je nujno, da najemodajalec najprej izkaže kršitev in najemniku omogoči odpravo le-te v skladu s predpisanim postopkom opominjanja (tretji odstavek 103. člena SZ-1). Če najemnik v tem roku ne izpolni svojih obveznosti, se šteje, da so podani pogoji za odpoved najemnega razmerja.

Pravna podlaga:

Iz posameznih sodb

Sodišče je v konkretnem primeru potrdilo odpoved najemne pogodbe, ker najemnica stanovanja ni vzdrževala skladno s predpisi in je z nepravilno rabo povzročila škodo na nepremičnini.

VSC Sodba Cp 227/2023 — Višje sodišče v Celju

Pravna podlaga: SZ-1 · 103. člen SZ-1 · 103. člen, odstavek 1 SZ-1 · 103. člen, odstavek 1, točka 3
Sodišče je poudarilo, da mora lastnik tudi po novi ureditvi izvesti opominjevalni postopek, sodni postopek pa ostaja ključna varovalka najemnikovega pravnega položaja.

VSL Sodba I Cp 347/2023 — Višje sodišče v Ljubljani

Pravna podlaga: SZ-1 · 103. člen SZ-1 · 103. člen, odstavek 1, točka 4 SZ-1 · 103. člen, odstavek 3 SZ-1 · 103. člen, odstavek 4 SZ-1 · 112. člen SZ-1 · 112. člen, odstavek 3 SZ-1 · 112.a člen SZ-1 · 112.a člen, odstavek 1 SZ-1 · 112.a člen, odstavek 2 URS · 2. člen
Sodišče je poudarilo, da vročitev opomina hkrati s tožbo ne zadosti zakonski zahtevi po predhodnem opominu, če najemnik z njim predhodno ni bil seznanjen.

VSL sodba I Cp 591/2012 — Višje sodišče v Ljubljani

Pravna podlaga: SZ-1 · 103. člen SZ-1 · 103. člen, odstavek 1 SZ-1 · 103. člen, odstavek 1, točka 4 SZ-1 · 103. člen, odstavek 3 ZPP · 318. člen ZPP · 318. člen, odstavek 1 ZPP · 318. člen, odstavek 2
V obravnavanem primeru je šlo za odpoved zaradi neplačevanja najemnine in stroškov, pri čemer je bila ključna ugotovitev, da toženka kršitev ni odpravila v roku, določenem v opominu pred tožbo.

VSC sodba Cp 463/2011 — Višje sodišče v Celju
Sodišče je poudarilo, da opomin z dne 9. 5. 2006 ni mogel biti podlaga za odpoved zaradi dolga, ki je nastal šele septembra 2006, saj se je za prejšnji dolg tožeča stranka že zavezala s sodno poravnavo.

VSC sodba Cp 1094/2008 — Višje sodišče v Celju

Pravna podlaga: SZ · 103. člen SZ · 112. člen
Tožena stranka ni izkazala pravočasne predložitve potrdila o socialni stiski, zato je bila odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in stroškov utemeljena.

VSL sodba II Cp 1775/2004 — Višje sodišče v Ljubljani

Pravna podlaga: SZ · 53. člen SZ · 53. člen, odstavek 1 SZ · 53. člen, odstavek 2 SZ · 53. člen, odstavek 3 SZ · 59. člen SZ · 59. člen, odstavek 2
V konkretnem primeru je sodišče presojalo, ali se najemnik lahko uspešno sklicuje na socialno stisko zaradi nezaposlenosti, pri čemer je poudarilo pomen predložitve potrdila centra za socialno delo kot procesnega pogoja za upoštevanje te okoliščine.

Sodba II Ips 211/2000 — Vrhovno sodišče
Sodišče je poudarilo, da zgolj višina neplačane najemnine ne vpliva na pravno kvalifikacijo krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe.

VSL sodba I Cp 168/2000 — Višje sodišče v Ljubljani
Sodišče je poudarilo, da sprememba stanovanjske zakonodaje ne opravičuje prenehanja plačevanja najemnine, toženka pa se je odpovedi izognila, ker 28 mesecev ni plačevala najemnine niti po prejetem opominu.

Sodba II Ips 172/99 — Vrhovno sodišče
Toženec se na obstoj socialne stiske ni mogel uspešno sklicevati, ker ni plačal niti dela najemnine in ni pravočasno poiskal pomoči pri pristojnih organih.

VSL sodba I Cp 435/99 — Višje sodišče v Ljubljani
Sodišče je poudarilo, da se toženka zaradi neizpolnitve pogojev iz četrtega odstavka 53. člena SZ ni mogla sklicevati na socialno stisko kot razlog za neplačevanje najemnine.

Sodba II Ips 51/98 — Vrhovno sodišče
Sodišče je pojasnilo, da napaka v označbi etaže v najemni pogodbi ne preprečuje odpovedi, če je med strankama nesporno, za katero stanovanje gre in da najemnik najemnine in stroškov ni plačeval niti po opominu.

Sodba II Ips 766/95 — Vrhovno sodišče