odpoved najemne pogodbe zaradi krivdnih razlogov
Sentenca
Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo zaradi krivdnih razlogov le, če je najemnika predhodno pisno opozoril na kršitev najemne pogodbe in mu določil primeren rok za odpravo kršitev (tretji odstavek 103. člena SZ-1). Za veljavnost odpovedi je nujno, da je najemnik z vsebino opomina dejansko seznanjen, kar pomeni, da mora biti opomin najemniku pravilno vročen. Brez izkazane seznanjenosti najemnika z opominom odpovedni razlog ni podan, tožbeni zahtevek za izpraznitev stanovanja pa je v takem primeru neutemeljen.
- Stanovanjski zakon (SZ-1)
- Zakon o pravdnem postopku (ZPP)
- Ustava Republike Slovenije (URS)
- Stanovanjski zakon (SZ)
- Obligacijski zakonik (OZ)
- Zakon o ratifikaciji Konvencije o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin, spremenjene s protokoli št. 3, 5 in 8 ter dopolnjene s protokolom št. 2, ter njenih protokolov št. 1, 4, 6, 7, 9, 10 in 11 (EKČP)
- Zakon o splošnem upravnem postopku (ZUP)
Iz posameznih sodb
-
Sodišče je razveljavilo sodbo prve stopnje, ker ni bilo izkazano, da je najemodajalec najemniku predhodno podal ustrezno opozorilo o kršitvah, ki bi bilo podlaga za odpovedni postopek.
VSL Sklep I Cp 266/2025 — Višje sodišče v Ljubljani
Pravna podlaga: SZ-1 · 103. člen SZ-1 · 103. člen, odstavek 1 SZ-1 · 103. člen, odstavek 1, točka 1 SZ-1 · 103. člen, odstavek 1, točka 3 SZ-1 · 103. člen, odstavek 1, točka 5 SZ-1 · 103. člen, odstavek 1, točka 7 SZ-1 · 103. člen, odstavek 3 ZPP · 339. člen ZPP · 339. člen, odstavek 1 ZPP · 339. člen, odstavek 2 ZPP · 339. člen, odstavek 2, točka 14 ZPP · 339. člen, odstavek 2, točka 8 ZPP · 354. člen ZPP · 355. člen ZPP · 8. člen -
Sodišče je presodilo, da odpoved ni utemeljena, ker je najemnica po opominu aktivno sodelovala s centrom za socialno delo za odpravo kršitve, tožnica pa na njena prizadevanja ni reagirala.
VSM Sodba I Cp 945/2022 — Višje sodišče v Mariboru
Pravna podlaga: EKČP · 8. člen SZ-1 · 103. člen SZ-1 · 103. člen, odstavek 1 SZ-1 · 103. člen, odstavek 1, točka 5 SZ-1 · 103. člen, odstavek 1, točka 7 SZ-1 · 103. člen, odstavek 3 SZ-1 · 83. člen SZ-1 · 83. člen, odstavek 1 SZ-1 · 91. člen SZ-1 · 91. člen, odstavek 2 SZ-1 · 91. člen, odstavek 3 URS · 2. člen URS · 22. člen URS · 36. člen URS · 36. člen, odstavek 1 ZPP · 14. člen ZPP · 212. člen ZPP · 285. člen ZPP · 5. člen -
Sodišče je izpostavilo, da je pri odpovedi najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine nujno presoditi, ali obstajajo izjemne okoliščine iz 104. člena SZ-1 in ali je poseg v pravico do doma sorazmeren.
VSC Sklep Cp 172/2022 — Višje sodišče v Celju
-
Sodišče je presodilo, da naknadno plačilo najemnine med postopkom ne prepreči odpovedi najemne pogodbe, če je najemnik predhodno prejel opomin in kršitve ni odpravil v danem roku.
VSRS Sodba II Ips 72/2021 — Vrhovno sodišče
-
Sodišče je izpostavilo, da je treba pri presoji odpovedi zaradi neplačila najemnine upoštevati tudi morebitno socialno stisko najemnika kot izjemno okoliščino.
VSC Sklep Cp 214/2019 — Višje sodišče v Celju
-
Sodišče je zavrnilo zahtevek za odpoved najemne pogodbe, ker najemodajalec najemnika pred vložitvijo tožbe ni pisno opozoril na kršitve in mu ni določil roka za njihovo odpravo.
VSC Sodba Cp 227/2019 — Višje sodišče v Celju
-
Sodišče je poudarilo, da znižanje dohodkov zaradi zakonskih sprememb ne opravičuje samovoljnega prenehanja plačevanja najemnine, če najemnik ni izvedel predpisanih postopkov za pridobitev pomoči.
VSL Sodba I Cp 1095/2017 — Višje sodišče v Ljubljani
Pravna podlaga: OZ · 131. člen OZ · 131. člen, odstavek 1 OZ · 171. člen SZ-1 · 100. člen SZ-1 · 103. člen SZ-1 · 104. člen SZ-1 · 104. člen, odstavek 1 SZ-1 · 104. člen, odstavek 3 SZ-1 · 112. člen SZ-1 · 112. člen, odstavek 4 SZ-1 · 112. člen, odstavek 6 SZ-1 · 154. člen SZ-1 · 154. člen, odstavek 1 SZ-1 · 154. člen, odstavek 1, alinea 4 SZ-1 · 93. člen URS · 2. člen ZPP · 337. člen ZPP · 337. člen, odstavek 1 ZPP · 8. člen -
V konkretnem primeru je bila odpoved najemnega razmerja utemeljena zaradi neplačila najemnine, toženka pa ni izkazala pogojev iz 104. člena SZ-1, ki bi preprečili odpoved.
VSL sodba II Cp 3264/2016 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je poudarilo, da četrti odstavek 104. člena SZ-1 ne daje najemniku pravice do preselitve zaradi nelikvidnosti, temveč daje občini diskrecijsko pravico pri odločanju o namestitvi v drugo stanovanje.
VSL sodba I Cp 1279/2016 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je izrecno poudarilo, da je predhodno pisno opozorilo po 3. odstavku 103. člena SZ-1 materialnopravna in ne zgolj procesna predpostavka za odpoved najemnega razmerja.
VSL sodba in sklep I Cp 3288/2015 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Tožbeni zahtevek za izpraznitev stanovanja je neutemeljen, če tožnik ni predhodno vložil oblikovalnega zahtevka za sodno odpoved najemne pogodbe, čeprav obstaja spor o izpolnjevanju obveznosti.
VSL sodba I Cp 1523/2013 — Višje sodišče v Ljubljani
Pravna podlaga: SZ-1 · 103. člen -
Sodišče je poudarilo, da zgolj poskus vročitve opomina, ki ga najemnik ni dvignil, ne zadošča za izpolnitev zakonske zahteve po predhodnem pisnem opozorilu.
Sklep II DoR 379/2012 — Vrhovno sodišče
-
Sodišče je poudarilo, da mora najemnik v primeru neplačevanja najemnine aktivno dokazati obstoj izjemnih okoliščin, ki bi preprečile odpoved najemnega razmerja.
VSC sodba Cp 908/2011 — Višje sodišče v Celju
-
V konkretnem primeru je bilo sporno, ali je tožena stranka v celoti poravnala dolgovane obveznosti in izpolnila dogovor, sklenjen med pravdnima strankama, kar je ključno za presojo utemeljenosti odpovedi najemne pogodbe.
VSL sklep II Cp 3442/2010 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je potrdilo, da je bil opomin pred tožbo skladen z zakonom, saj je toženec imel 30-dnevni rok za odpravo kršitev in poravnavo obveznosti.
VSL sodba I Cp 1441/2009 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je poudarilo, da razlika v višini vtoževanega zneska neplačane najemnine med opominom in tožbenim zahtevkom ne pomeni nujno nesklepčnosti tožbe, če sta kršitev in način njene odprave v obeh aktih vsebinsko istovetna.
VSC sodba Cp 448/2009 — Višje sodišče v Celju
-
Sodišče je poudarilo, da opomin, ki je priložen tožbi kot dokaz, ne nadomesti zahteve po predhodni vročitvi opomina najemniku, saj je ta pogoj nujen za dopustnost tožbe.
VSM sodba I Cp 284/2004 — Višje sodišče v Mariboru
-
Sodišče je presodilo, da odpoved najemne pogodbe zaradi bivanja dodatnih oseb ni utemeljena, če je najemnik dolžan skleniti aneks in lastnik nima zakonitega razloga za njegovo odklonitev.
VSC sodba Cp 1221/99 — Višje sodišče v Celju
-
Sodišče je vezano na tožbeno podlago; če tožnik zahteva izpraznitev zaradi krivdnih razlogov, sodišče ne sme samovoljno presojati o nezakoniti uporabi stanovanja brez pogodbe.
VSM sklep Cp 885/96 — Višje sodišče v Mariboru