odstop od najemne pogodbe za poslovni prostor
Sentenca
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe za poslovni prostor in zahteva izpraznitev, če najemnik zamuja s plačilom najemnine več kot dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opozoril (28. člen ZPSPP). V primeru utemeljenega odstopa zaradi neplačila najemnine odpovedni rok ni potreben, saj gre za razvezo pogodbe zaradi kršitve bistvenih pogodbenih obveznosti, ne pa za redno odpoved pogodbenega razmerja.
- Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)
- Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ)
- Obligacijski zakonik (OZ)
- Zakon o zagotovitvi dodatne likvidnosti gospodarstvu za omilitev posledic epidemije COVID-19 (ZDLGPE)
- Pravilnik o izvajanju oprostitve ali delne oprostitve plačila najemnin zaradi omilitve posledic epidemije COVID-19 (Pravilnik o izvajanju oprostitve…)
- Zakon o pravdnem postopku (ZPP)
- Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E)
- Zakon o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije COVID-19 (ZIUPOPDVE)
- Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS)
Iz posameznih sodb
-
Sodišče je potrdilo, da tožba oziroma predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine, v katerih je določno navedena neplačana najemnina, zadoščata kot zakonsko zahtevan opomin za odstop od najemne pogodbe.
VSL Sodba I Cpg 4/2023 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je poudarilo, da dejstvo, da je bila najemnina za sporno obdobje poravnana ob vložitvi tožbe, ne izniči utemeljenosti predhodnega odstopa od pogodbe zaradi zamude.
VSL Sodba I Cpg 371/2022 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je poudarilo, da ugovor kršitve odpovednega roka pri odstopu od najemne pogodbe ni pravno relevanten, saj odstop ne zahteva spoštovanja odpovednega roka, ki velja za redno odpoved.
VSC Sodba Cp 137/2020 — Višje sodišče v Celju
-
Sodišče je presodilo, da je upnik z enostransko odstopno izjavo pravno veljavno prekinil najemno razmerje, zaradi česar je ugovor dolžnika po 2. točki prvega odstavka 55. člena ZIZ utemeljen.
VSL Sklep II Ip 2171/2019 — Višje sodišče v Ljubljani
-
V konkretnem primeru je bilo sporno, ali je najemodajalec upravičen odstopiti od pogodbe zaradi domnevne neizpolnitve obveznosti glede stanja poslovnega prostora in ali je bila podana ustrezna pisna izjava o odstopu.
VSL sodba I Cp 1898/2015 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je poudarilo, da določb ZPSPP o sodni odpovedi pogodbe ni mogoče analogno uporabiti za primer enostranskega odstopa od najemne pogodbe.
VSL sodba I Cpg 828/2015 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je v konkretnem primeru presojalo veljavnost zadržanja varščine ob predčasni prekinitvi najemnega razmerja zaradi neplačevanja obveznosti.
VSL sodba I Cp 3896/2010 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je presojalo upravičenost odstopa od pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, kjer je najemnik trdil, da je obveznosti poravnal s kompenzacijo za opravljena mizarska dela.
VSK sodba I Cp 1204/2004 — Višje sodišče v Kopru
-
Sodišče je poudarilo, da zgolj dogovarjanje o pobotu najemnine z vlaganji v prostor, brez dokončnega sporazuma med strankama, ne prepreči upravičenosti odstopa od pogodbe zaradi zamude s plačilom.
VSL sodba I Cpg 548/2000 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je v tem primeru potrdilo, da je bila pobotna izjava tožene stranke podana prepozno, saj ni bila izražena pred potekom dvomesečnega roka od prejema opomina za plačilo najemnine.
Sodba III Ips 11/96 — Vrhovno sodišče
-
Sodišče je pojasnilo, da pri odstopu zaradi neplačila najemnine ne velja enoletni odpovedni rok, ki je sicer predviden za redno odpoved najemnega razmerja.
Sodba III Ips 5/95 — Vrhovno sodišče
-
Sodišče je presodilo, da je neplačevanje najemnine v skladu s sklenjeno pogodbo zadosten krivdni razlog za odstop od pogodbe o najemu poslovnih prostorov.
VSM sodba Cpg 156/92 — Višje sodišče v Mariboru