teorija realizacije
Sentenca
Teorija realizacije (konvalidacije) omogoča, da se pravni posel, ki ni bil sklenjen v predpisani pisni obliki, šteje za veljavnega, če sta pogodbeni stranki v pretežni meri izpolnili pogodbene obveznosti. Pogoj za konvalidacijo je, da je bil dogovor v bistvenih sestavinah dejansko uresničen, s čimer se sanira pomanjkanje obličnosti (73. člen ZOR). Uporaba tega instituta ne izključuje možnosti pridobitve lastninske pravice s priposestvovanjem, saj temelji na varstvu zaupanja v izpolnjen pravni posel.
- Obligacijski zakonik (OZ)
- Zakon o pravdnem postopku (ZPP)
- Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR)
- Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR)
- Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)
- Stvarnopravni zakonik (SPZ)
- Stanovanjski zakon (SZ)
- Zakon o avtorski in sorodnih pravicah (ZASP)
- Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ)
- Zakon o notariatu (ZN)
- Stanovanjski zakon (SZ-1)
- Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL)
- Zakon o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (ZZZDR)
- Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1)
Iz posameznih sodb
-
Sodišče je presodilo, da zgolj plačilo enega računa z višjo najemnino ne zadošča za uporabo teorije realizacije pri ustni spremembi najemne pogodbe.
VSL Sodba II Cpg 163/2025 — Višje sodišče v Ljubljani
-
V konkretnem primeru sodišče ni uporabilo teorije realizacije, ker med strankama ni bilo soglasja o bistvenih sestavinah pogodbe (odmernem odstotku).
VSL Sklep V Cpg 462/2022 — Višje sodišče v Ljubljani
-
V konkretni zadevi tožnik ni uspel dokazati obstoja zavezovalnega pravnega posla (darilne pogodbe), zato teorija realizacije ni mogla sanirati pomanjkanja pisne obličnosti.
VSL Sodba I Cpg 382/2021 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je pojasnilo, da izjema konvalidacije z realizacijo ne velja za pogodbe o premoženjskih razmerjih med zunajzakonskima partnerjema, ki zahtevajo obliko notarskega zapisa.
VSL sodba I Cp 2622/2016 — Višje sodišče v Ljubljani
Pravna podlaga: OZ · 193. člen OZ · 58. člen OZ · 87. člen ZN · 47. člen ZN · 48. člen ZZZDR · 56. člen -
Sodišče je na podlagi teorije realizacije potrdilo veljavnost najemne pogodbe za nepremičnino, ki v pisnem besedilu pomotoma ni bila izrecno navedena.
VSRS sodba II Ips 158/2014 — Vrhovno sodišče
Pravna podlaga: OZ · 101. člen OZ · 101. člen, odstavek 1 OZ · 111. člen OZ · 111. člen, odstavek 3 OZ · 3. člen OZ · 5. člen OZ · 58. člen OZ · 7. člen OZ · 82. člen OZ · 83. člen SPZ · 48. člen SPZ · 48. člen, odstavek 1 ZPP · 285. člen ZPP · 318. člen ZPP · 370. člen ZPP · 370. člen, odstavek 3 ZPSPP · 12. člen ZPSPP · 14. člen -
Sodišče je presodilo, da dolgotrajna uporaba sobe in plačevanje zneskov za njeno uporabo ne pomenita realizacije najemne pogodbe, če ni bil vzpostavljen veljaven pravni naslov.
VSL sodba I Cp 1223/2015 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je uporabilo teorijo realizacije pri ustnem dogovoru o prodaji nepremičnine, kjer sta bila kupnina plačana in posest izročena.
VSM sodba I Cp 1377/2014 — Višje sodišče v Mariboru
Pravna podlaga: SPZ · 44. člen ZOR · 455. člen ZOR · 73. člen ZPP · 13. člen ZPP · 183. člen ZPP · 183. člen, odstavek 1 ZPP · 183. člen, odstavek 1, točka 3 ZPP · 183. člen, odstavek 2 ZPP · 206. člen ZPP · 206. člen, odstavek 1 ZPP · 206. člen, odstavek 1, točka 1 ZPP · 300. člen, odstavek 1 ZPP · 8. člen ZTLR · 28. člen ZTLR · 33. člen ZTLR · 72. člen ZTLR · 72. člen, odstavek 1 ZZK-1 · 8. člen -
Sodišče je poudarilo, da zgolj dolgotrajno dopuščanje uporabe stanovanja in prejemanje plačil brez dokazanega soglasja o sklenitvi najemnega razmerja ne zadošča za konkludentno sklenitev pogodbe.
VSL sklep I Cp 3491/2014 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je teorijo realizacije uporabilo pri presoji veljavnosti izvenknjižnega prenosa pravice uporabe na nepremičnini.
VSL sklep I Cp 3253/2013 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je uporabilo teorijo realizacije za potrditev veljavnosti ustno sklenjene licenčne pogodbe za programsko opremo, ker sta stranki pogodbo v naravi že realizirali.
VSL sodba I Cpg 1111/2012 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je poudarilo, da pri časovno odloženih obveznostih zgolj količinska merila za pretežnost izpolnitve ne zadostujejo, saj bi to omogočalo špekulativno ravnanje strank.
Sodba III Ips 120/2011 — Vrhovno sodišče
-
Tožnik ni uspel s sklicevanjem na teorijo realizacije, ker sodišče ni ugotovilo obstoja sklenjene pogodbe o reklamiranju.
Sodba II Ips 117/2010 — Vrhovno sodišče
-
Sodišče je uporabilo teorijo realizacije pri presoji veljavnosti ustno dogovorjene spremembe pisne najemne pogodbe za poslovne prostore.
VSL sodba II Cp 4608/2008 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je uporabilo teorijo realizacije za potrditev veljavnosti ustnega dogovora o oddaji zemljišča za gradnjo, ki je bil v preteklosti sklenjen v nasprotju z zahtevo po pisni obliki iz 9. člena ZPSZS.
Sodba II Ips 249/2005 — Vrhovno sodišče