upravljanje večstanovanjske stavbe
Sentenca
Za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav v večstanovanjski stavbi se zahteva sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži skupaj presegajo polovico vrednosti stanovanjske hiše (31. člen SZ). Ta prag predstavlja materialnopravno podlago za veljavno spremembo ali odpoved pogodbe o upravljanju, pri čemer udeležba večine etažnih lastnikov zadošča za učinkovitost pravnega posla.
- Stanovanjski zakon (SZ-1)
- Zakon o pravdnem postopku (ZPP)
- Stvarnopravni zakonik (SPZ)
- Stanovanjski zakon (SZ)
- Obligacijski zakonik (OZ)
- Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Pravilnik o upravljanju večstano…)
- Ustava Republike Slovenije (URS)
- Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Pravilnik o načinu delitve in ob…)
- Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E)
- Ustavni zakon za izvedbo Ustave Republike Slovenije (UZIU)
- Zakon o ustavnem sodišču (ZUstS)
Iz posameznih sodb
-
Sodišče je presojalo veljavnost pogodb o upravljanju, sklenjenih po posameznih vhodih v večstanovanjski stavbi, v luči prehodnih določb novele SZ-1E.
VSL Sodba in sklep I Cp 899/2022 — Višje sodišče v Ljubljani
Pravna podlaga: Pravilnik o načinu delitve in ob… · 14. člen Pravilnik o načinu delitve in ob… · 28. člen Pravilnik o upravljanju večstano… Pravilnik o upravljanju večstano… · 29. člen Pravilnik o upravljanju večstano… · 29. člen, odstavek 1 Pravilnik o upravljanju večstano… · 29. člen, odstavek 3 Pravilnik o upravljanju večstano… · 29. člen, odstavek 4 SZ-1 · 2. člen SZ-1 · 40. člen SZ-1E · 41. člen SZ-1E · 41. člen, odstavek 1 -
Sodišče je presodilo, da lahko podzemna garaža kot zaključena funkcionalna celota z ločenimi instalacijami in skupnimi deli upravlja drugega upravnika kot stanovanjski del stavbe, čeprav sta dela vpisana v isti nepremičnini.
VSL Sodba II Cpg 257/2022 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je presodilo, da vpis novega upravnika ni dopusten, če je bila pogodba sklenjena le za en vhod večstanovanjske stavbe in ne za celotno stavbo, saj s tem ni dosežen kvorum solastniških deležev.
UPRS Sodba IV U 37/2018-15 — Upravno sodišče
-
Sodišče je pojasnilo, da naknadna odobritev posla s strani etažnih lastnikov vzpostavlja mandatno razmerje med upravnikom in lastnikom, kar vpliva na pravno podlago za izterjavo stroškov.
VSRS Sklep II Ips 154/2018 — Vrhovno sodišče
-
V obravnavanem primeru je sodišče poudarilo, da morajo etažni lastniki v stavbi brez upravnika sami zagotoviti izvedbo poslov upravljanja prek formalno sprejetih sklepov, kar izključuje samovoljne posege v skupne dele stavbe.
VSC Sodba Cp 248/2017 — Višje sodišče v Celju
-
Sodišče za opredelitev narave objekta (večstanovanjska stavba) primarno uporablja podatke iz katastra stavb in zemljiške knjige kot uradnih evidenc.
VSL Sodba II Cpg 611/2017 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je zavrnilo zahtevek za izterjavo stroškov upravljanja, ker je bila pogodba o upravljanju sklenjena le za del stavbe, ki je obsegal dva vhoda, kar po presoji sodišča ni veljaven predmet pogodbe o upravljanju.
VSL Sodba I Cp 615/2017 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je poudarilo, da pri stavbah z več vhodi, ki tvorijo enotno ID številko, pravni učinki upravljanja zavezujejo celotno stavbo, zato odločanje po posameznih vhodih ni pravno dopustno.
VSL Sodba in sklep II Cp 348/2017 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je presodilo, da prenos celotne storitve upravljanja na drugo družbo ni dopusten, ker s tem upravnik ne opravlja več dejavnosti, za katero je bil izbran.
VSL sodba I Cp 1621/2016 — Višje sodišče v Ljubljani
-
V obravnavani zadevi je bilo sporno, ali stroški ugotavljanja ogrevanja in bančne provizije sodijo v okvir pogodbeno dogovorjene cene upravljanja.
VSL Sodba I Cp 255/2015 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Upravnik ni upravičen do povrnitve stroškov zastopanja v pravdi, če za vložitev tožbe ni bilo pridobljeno soglasje etažnih lastnikov z zahtevano večino.
VSL sodba in sklep II Cp 2343/2014 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je poudarilo, da pomanjkanje pogodbe o medsebojnih razmerjih ne preprečuje delitve obratovalnih stroškov po solastniških deležih, če so izpolnjeni zakonski pogoji za upravljanje.
VSL sodba II Cpg 1264/2013 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je potrdilo, da je upravnik v postopku izbrisa iz registra upravnikov varovan le v okviru preverjanja pravilnosti vročitve odpovedi pogodbe in izteka zakonskega roka.
UPRS sodba I U 307/2013 — Upravno sodišče
-
Sodišče je presodilo, da upravnik, izbran z večino glasov na ravni celotne soseske, nima zakonske legitimacije za upravljanje posamezne stanovanjske hiše v okviru te soseske.
VSL sodba I Cpg 508/2010 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je razveljavilo sodbo, ker je upravnik samovoljno določil metodologijo točkovanja in višino deležev za delitev stroškov brez predhodne pogodbene podlage ali sodnega sklepa.
VSL sklep I Cpg 918/2006 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je presojalo zavezujočo naravo pogodbe o upravljanju za lastnika, ki pogodbe ni podpisal, v kontekstu vprašanja, ali investicijska dela (menjava kotla) presegajo redno upravljanje.
VSL sodba I Cp 1956/2004 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je potrdilo, da upravnik stavbe razpolaga z aktivno legitimacijo za izterjavo stroškov upravljanja, tudi če posamezni lastnik ni podpisal pogodbe o upravljanju.
-
Sodišče je poudarilo, da za veljavnost pogodbe o upravljanju ni potrebno soglasje vsakega posameznega solastnika, če je dosežen kvorum večine solastniških deležev.
VSL sodba I Cpg 405/99 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je potrdilo obveznost plačila stroškov upravljanja za obdobje pred sklenitvijo formalne pogodbe o upravljanju, kljub pritožbenim navedbam o neustreznem delovanju upravnika.
VSL sodba II Cp 42/99 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Sodišče je presojalo, ali namestitev snegolovov sodi med redne naloge upravnika ali med izredna opravila, za katera je potreben poseben dogovor lastnikov.
VSC sklep Cp 781/99 — Višje sodišče v Celju
-
Sodišče je poudarilo, da mora biti pri presoji obveznosti plačila stroškov upravljanja razčiščeno, ali so bile odločitve o upravljanju sprejete v skladu s pooblastili upravnika in sklepi lastnikov, zlasti ob obstoju ugovorov zoper delo upravnika.
VSL sklep I Cp 1266/99 — Višje sodišče v Ljubljani
-
Ustavno sodišče je razveljavilo določbo, ki je lastnikom stanovanj preprečevala imenovanje fizične osebe za upravnika, če ta ni bila registrirana za opravljanje stanovanjskih storitev kot podjetnik.