TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba v I. do III. točki izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:

»I. Prodajna pogodba med drugotoženko A. A. in prvo toženko B. B. z dne 22. 8. 2017, s katero je drugotoženka prvotoženki prodala nepremičnino, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, se razveljavi.

II. Ugotovi se neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na nepremični, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, na prvotoženko in se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se izbriše lastninska pravica na nepremičnini, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, v korist prvotoženke, B. B., EMŠO ..., L.12, in znova vpiše lastninska pravica na nepremičnini, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, v korist drugotoženke, A. A., EMŠO ..., L. 12.

III. Drugotoženka A. A. je dolžna zaradi uresničitve tožnikove zakonite predkupne pravice s tožnikom C. C., EMŠO ..., T. 3, v roku 15 dni od pravnomočnosti sodbe skleniti prodajno pogodbo, kot je bolj določno opredeljeno v točki III.1, s katero bo tožniku prodala nepremičnino, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, pod smiselno enakimi pogoji, kot so bili dogovorjeni z razvezano pogodbo z dne 22. 8. 2017, to je po ceni 30.000 EUR, z rokom plačila kupnine 15 dni od pravnomočne sodbe v predmetnem postopku in skladno z ostalimi pogoji, ki izhajajo iz prodajne pogodbe za nepremičnino med prvotoženko in drugotoženko z dne 22. 8. 2017, sicer bo prodajno pogodbo nadomestila pravnomočna sodba.

III. 1. „PRODAJNA POGODBA

katero dogovorita in skleneta

1. A. A., rojena ..., stanujoča L. 12, EMŠO ..., davčna št. ..., v nadaljnjem besedilu imenovana: „prodajalka“

in

2. C. C., rojen ..., stanujoč T. 3, EMŠO ..., davčna št. ..., v nadaljnjem besedilu imenovan: „kupec“

kakor sledi:

I. UVODNE DOLOČBE

Pogodbeni stranki uvodoma kot nesporno ugotavljata:

1. da je prodajalka izključna zemljiškoknjižna lastnica naslednje nepremičnine:

- katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1 (ID ...), ID znak 0000-0000-1,

2. da je iz vpogleda v prostorski portal Geodetske uprave RS razvidno, da nepremičnina z ID znakom 0000-0000-1 v naravi predstavlja poslovni prostor, ki se nahaja v pritličju in kleti stavbe, v skupni izmeri 73,90 m2 (39,9 m2 uporabne površine), vse kot posamezni del stanovanjske stavbe na naslovu T. 3.

3. da je kupec državljan R Slovenije.

II. PREDMET POGODBE IN VIŠINA KUPNINE

1. Prodajalka kupcu po plačilu celotne kupnine proda in izroči njej lastno celotno nepremičnino, navedeno pod tč. I/1 te pogodbe, v njegovo takojšnjo, popolno in izključno last ter posest z vsemi svojimi pravicami in dolžnostmi.

2. Kupec po plačilu celotne kupnine kupi in prevzame v svojo last in posest od prodajalke prodano nepremičnino, navedeno pod tč. I/1 te pogodbe, z vsemi svojimi pravicami in dolžnostmi.

3. Sporazumno določena kupnina za predmetno nepremičnino znaša 30.000 EUR. Dogovorjeno kupnino se kupec zaveže plačati v 15 dneh od sklenitve pogodbe na račun prodajalke A. A., ki ga prodajalka pravočasno sporoči kupcu.

4. V primeru odstopa od te pogodbe po krivdi kupca je ta dolžan prodajalko pisno obvestiti o razlogu razdrtja.

III. JAMSTVA IN OBVEZNOSTI PRODAJALKE

1. Prodajalka izrecno izjavlja in kupcu jamči:

- da ima nepremičnino v neposredni lastniški posesti ter da v zvezi s posestjo nepremičnine ni v teku nikakršen sodni niti izvensodni spor, razen spora, ki se vodi pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani v zvezi z uveljavljanjem predkupne pravice na nepremičnini s strani kupca;

- da so poravnane vse davčne in druge javnopravne obveznosti v zvezi z nepremičnino ter da ne obstoji nikakršna ovira za prenos lastninske pravice na kupca.

2. Prodajalka se zavezuje nepremičnino izročiti kupcu v posest z dogovorjeno opremo, v roku 1 meseca po plačilu kupnine.

3. Pogodbenika sta sporazumna, da ob primopredaji predmetne nepremičnine ostane oprema v poslovnem prostoru.

4. Ob primopredaji nepremičnine bosta pogodbeni stranki popisali stanje števcev odjema energije oziroma vode. Prodajalka se dodatno zavezuje, da bo po opravljeni primopredaji kupcu izročila vse ključe predmetne nepremičnine ter vso dokumentacijo, s katero razpolaga in ki zadeva predmetno nepremičnino.

5. Zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin je prodajalka, ki se zavezuje, da bo plačala odmerjen davek na promet z nepremičninami ter da bo po plačilu davka overila svoj podpis na tej pogodbi ter overjeno pogodbo izročila kupcu ob predložitvi potrdil, da je kupnina plačana v celoti.

IV. JAMSTVA IN OBVEZNOSTI KUPCA

1. Kupec izjavlja, da je seznanjen s stanjem nepremičnine in jo kupuje takšno, kakršna je, po načelu videno – kupljeno.

2. Kupec se obvezuje od prevzema nepremičnine v posest dalje nositi javne dajatve, odpadajoče na nepremičnino, in vse stroške, povezane z lastništvom oziroma uporabo nepremičnine.

V. ZEMLJIŠKOKNJIŽNO DOVOLILO

A. A., L. 12, EMŠO ..., izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri njej lastni celotni nepremičnini:

katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1 (ID ...),

vknjiži lastninska pravica v korist kupca:

C. C., T. 3, EMŠO ..., do celote (1/1).

VIII. DAVEK IN STROŠKI

Davek na promet z nepremičninami ter stroške overovitve podpisa na tej pogodbi se zaveže plačati prodajalka, stroške zemljiškoknjižne izvedbe te pogodbe pa se zaveže plačati kupec.

IX. KONČNE DOLOČBE

1. Ta kupoprodajna pogodba je sklenjena v štirih izvodih, od katerih prejme vsaka pogodbena stranka po en izvod, dva izvoda sta namenjena za pristojno izpostavo davčnega urada, notarsko overjen izvod pa je namenjen za pristojno zemljiško knjigo Okrajnega sodišča RS.

2. Pogodba je sklenjena, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki.

3. Vsaka pogodbena stranka je upravičena predlagati izvedbo te pogodbe v zemljiški knjigi.

4. Za reševanje morebitnih sporov, nastalih iz te pogodbe, je stvarno pristojno sodišče po legi nepremičnine.

V L., dne

Prodajalka

A. A.

____________________

Kupec

C. C.

____________________ , „

II. Tožeča stranka je dolžna toženima strankama povrniti njune stroške postopka na prvi stopnji.

III. Tožeča stranka je dolžna toženima strankama povrniti njune pritožbene stroške v znesku 746,64 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne poteka paricijskega roka dalje.

Predkupno pravico (kot pove že njeno ime) je mogoče uveljaviti le pri prodaji stvari, ne pa tudi pri prenosu lastništva na podlagi drugih pravnih poslov (na primer darilne ali menjalne pogodbe). Pri mešani prodajno-darilni pogodbi predkupne pravice ni mogoče uveljavljati.

Tretji odstavek 50. člena OZ pride v poštev npr. takrat, ko oseba, ki je stvar pridobila na podlagi fiktivnega pravnega posla, le-to naprej odsvoji z nefiktivnim pravnim poslom dobroverni tretji osebi, ali pa, ko je navidezna pogodba sklenjena z namenom, da se nekoga oškoduje oziroma prikrajša.

Tožnika kot predkupnega upravičenca s sklenitvijo darilne pogodbe niti pojmovno ni mogoče oškodovati, saj lastnika ni mogoče prisiliti, da stvar nekomu proda, če jo želi podariti. Z davčnimi »optimizacijami« bi lahko bila oškodovana kvečjemu država, vendar je v novejši sodni praksi utrjeno stališče, da plačilo davka ni predpostavka za veljavnost pogodbe. Gre za javnopravno obveznost, ki nastane po sklenitvi posla, zato na samo veljavnost pogodbe ne more vplivati. Drugače povedano: tudi, če bi šlo za kršitve davčnih ali finančnih predpisov, tožniku ta okoliščina ne more koristiti.