TFL Vsebine / TFLGlasnik

IZHODIŠČE

Odbor pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti spremlja področje ocenjevanja vrednosti po avtomatiziranih modelih (angl. Automated Valuation Model, v nadaljevanju: AVM) že od leta 2019. Modeli AVM so opredeljeni kot sistemi, ki uporabniku podajo oceno vrednosti določenega sredstva na določen datum z avtomatiziranimi tehnikami izračunavanja. O uporabi modelov AVM je odbor v preteklosti organiziral strokovno srečanje in na to temo izdal nekaj strokovnih mnenj. Oktobra 2020 je OMSOV ¹ objavil prispevek Agenda Consultation 2020 , v katerem je najavil, da je tehnični odbor OMSOV problematiko uporabe modelov AVM zaznal, obravnaval in odprl javno razpravo, da se do te problematike strokovno opredeli. Konec leta 2022 je OMSOV objavil Perspectives Paper ² z naslovom Automated Valuation Models and Residential Valuations kot prvega v nizu prispevkov, namenjenih razpravi o primernosti in omejitvah uporabe modelov AVM pri ocenjevanju vrednosti stanovanjskih objektov z namenom zavarovanega posojanja. Po oblikovanju stališč o navedeni problematiki bo OMSOV obravnavo nadaljeval še za področju nestanovanjskih nepremičnin. Ker področje uporabe modelov AVM pri ocenjevanju nepremičnin ne bo vključeno v novo različico MSOV-jev, ki začnejo veljati v letu 2024, se je odbor zaradi pereče problematike, povezane z uporabo modelov AVM v slovenski praksi, odločil, da izoblikuje strokovno stališče.

Odbor ugotavlja:

• da se v Sloveniji povečuje uporaba modelov AVM, kar samo po sebi ni sporno;
• da se v poročilih o ocenah vrednosti, narejenih po modelih AVM, v katerih je navedeno, da so ocene vrednosti narejene v skladu z MSOV-ji, pojavljajo posamezni segmenti, preneseni neposredno iz modelov AVM, ne da bi se ocenjevalci vrednosti kritično opredelili do njihove vsebine in predpostavk ter jih ustrezno analitično obdelali; to vodi do pavšalnih, vsebinsko neustreznih in napačnih ugotovitev in ocen;
• da ocenjevalci vrednosti z modeli AVM ne zagotovijo ustrezne sledljivosti in ponovljivosti izvedenih ocen vrednosti. Podatki, na katerih temeljijo modeli AvM, so pogosto časovno nekonsistentni. Z osveževanjem baz podatkov, iz katerih modeli črpajo podatke, se izhodiščni podatki ocenjevanja spreminjajo tudi za nazaj. To ima za posledico, da uporaba modelov AVM pogosto ne izpolnjuje zahtev po ponovljivosti in sledljivosti, kar povzroča, da so ocene vrednosti istega predmeta ocenjevanja na isti datum ocenjevanja, izvedene v različnih časovnih obdobjih, različne.

STROKOVNA RAZLAGA

Odborse je na podlagi stališč OMSOV-ja in zaznane problematike, povezane z uporabo AVM-jev v Sloveniji, odločil, da oblikuje strokovno mnenje glede:

1. primernosti uporabe modelov AVM,
2. omejitev v zvezi z njihovo uporabo in
3. usklajenosti ocen vrednosti, izvedenih z modeli AVM, z MSOV- ji.

Ocena vrednosti, ki jo izvede pooblaščeni ocenjevalec vrednosti (v nadaljevanju: ocenjevalec), je mnenje o vrednosti, ki izhaja iz procesa ocenjevanja vrednosti, usklajenega z zahtevami MSOV- jev. Pri tem ocenjevalec lahko uporabi različna orodja, velja pa, da uporaba teh orodij ne more in ne sme nadomestiti ocenjevalčeve osebne strokovne presoje glede končne ocene vrednosti.

Primernost uporabe modelov AVM

V poglavju MSOV-ja 105 –Načini in metode ocenjevanja vrednosti so opredeljeni modeli ocenjevanja vrednosti:

»90.1 Model ocenjevanja vrednosti je skupen izraz za kvantitativne metode, sisteme, tehnike in kakovostne presoje, ki se uporabljajo za ocenjevanje in dokumentiranje vrednosti.

90.2 Pri uporabi in ustvarjanju modela ocenjevanja vrednosti mora ocenjevalec vrednosti:

a) voditi ustrezne evidence v podporo izbire ali stvaritve modela,

b)razumeti in zagotoviti izid modela ocenjevanja vrednosti, da so pomembne predpostavke in omejevalne okoliščine skladne s podlago in obsegom ocenjevanja vrednosti, in

c) upoštevati ključna tveganja, povezana s postavljenimi predpostavkami v modelu ocenjevanja vrednosti.

90.3 Ne glede na vrsto modela ocenjevanja vrednosti mora ocenjevalec vrednosti, da je model skladen z MSOV-ji, zagotoviti,  da je ocenjevanje vrednosti skladno z vsemi drugimi zahtevami, ki so vsebovane v njih.«

Vidimo, da MSOV-ji pri uporabi modelov AVM za ocenjevanje vrednosti ocenjevalcem postavljajo zahteve in omejitve.

RAZUMEVANJE IN OBVLADOVANJE DELOVANJA MODELOV AVM

Modeli AVM, ki jih pri svojem delu uporabljajo slovenski ocenjevalci, se razlikujejo po kompleksnosti. Njihov nabor je širok. Med njimi so tako napredne klasične Excelove preglednice, katerih avtorji so ocenjevalci sami, kot tudi sofisticirani modeli AVM, temelječi na strojnem učenju in umetni inteligenci. Modeli AVM od ocenjevalca zahtevajo različne stopnje strokovnega vložka. Modeli, ki jih za ocenjevanje sestavijo ocenjevalci sami, so najpogosteje modeli, ki jih ocenjevalci razumejo in obvladujejo predpostavke, ki so vanje vgrajene. Bolj dovršeni modeli, ki jih sestavljajo in ponujajo zunanji ponudniki, pa so pogosto tako kompleksni, da ocenjevalci ne razumejo v celoti predpostavk, ki so v te modele vgrajene, načina njihovega delovanja, načina zajema podatkov in omejitev, ki jih imajo ti modeli vgrajene implicitno.

Nerazumevanje modela ocenjevanja ocenjevalca ne odvezuje odgovornosti pri oceni končne vrednosti premoženja.

Razumevanje in obvladovanje vhodnih podatkov

Ocenjevalecse ne more in ne sme slepo zanašati na model ocenjevanja, ki ga uporablja pri svojem delu. V skladu z zahtevo  90.3 iz MSOV-jev mora ocenjevalec zagotoviti, da je uporabljeni model skladen z MSOV-ji, pa tudi, da je ocenjena vrednost skladna z vsemi drugimi zahtevami iz standardov. V skladu z zahtevo MSOV-ja 102 – Raziskave in skladnost, točka 20.2, je ocenjevalec, kadar naloga ocenjevanja »vključuje sklicevanje na informacije, ki jih dostavi kdo drug in ne ocenjevalec vrednosti,« dolžan »proučiti, ali je informacija verodostojna in ali se je nanjo  sicer mogočezanesti, ne da bi to škodljivo vplivalo na verodostojnost mnenja o oceni vrednosti«. Prav tako je dolžan, da  »prouči pomembne vhodne podatke, jih razišče in/ali zanje dobiti potrditev, kadar za verodostojnost ali zanesljivost dobljenih informacij ni mogoče dobiti dokazne podpore«. Hkrati je dolžan  »razmisliti, ali/oziroma kako se take informacije uporabijo pri ocenjevanju vrednosti«.

Modeli AVM sami po sebi teh zahtev ne izpolnjujejo, zato ocene, izpeljane iz teh modelov, brez hkratnega izpolnjevanja vseh drugih zahtev MSOV-jev niso usklajene z MSOV-ji.

Celoten prispevek je dostopen za naročnike!