TFL Vsebine / Pravna mnenja

PREVOD:
Določbe 73. člena zakona o obligacijskih razmerjih o konvalidaciji
pogodbe, ki jim manjka oblika, se uporabljajo tudi za pogodbe o
prometu nepremičnin, za katere je oblika predpisana z republiškim
oziroma pokrajinskim zakonom, kolikor s temi zakoni uporaba
navedenega predpisa ni izključena.
Če so te pogodbe izpolnjene v celoti ali v pretežnem delu, se štejejo
za veljavne ne glede na to, da je oblika predpisana zaradi varstva
družbenih interesov, pod pogojem, da družbeni interesi niso
prizadeti.

Praksa vrhovnih sodišč v republikah in pokrajinah SFRJ je glede
veljavnosti izpolnjenih pogodb o prometu nepremičnin, ki jim manjka
oblika - različna. Namreč, večina sodišč takšne pogodbe konvalidira,
če so poleg tega, da sta obe stranki v celoti ali v pretežnem delu
izpolnili pogodbo, podane tudi nekatere druge predpostavke glede
varstva družbenih interesov. Druga sodišča pa ne sprejemajo
konvalidacije takšnih pogodb in dopuščajo restitucijo, pri čemer
štejejo, da republiški predpis izrecno ne dopušča konvalidacijo v
takšnih primerih.
Takšna različna stališča sodišč na področju SFRJ so narekovala
potrebo, da se omenjeni problem obravnava na posvetovanju zaradi
razjasnitve vprašanja ali se določba iz 73. člena ZOR uporablja tudi
za pogodbe o prometu nepremičnin za katere je oblika predpisana z
republiškim oziroma pokrajinskim zakonom.
Po vsestranskem obravnavanju problema je posvetovanje sprejelo
uvodoma navedeni sklep, pri čemer je izhajalo iz naslednjega:
Z določbami 67. člena ZOR je predpisano, da se za sklenitev pogodbe
ne zahteva nikakršna oblika, razen če zakon drugače določa. 70. člen
istega zakona je predpisal, da pogodba, ki ni sklenjena v predpisani
obliki, nima pravnega učinka, če iz namena predpisa s katerim je
oblika določena, ne izhaja kaj drugega.
Vendar kljub tako strogo predpisanim posledicam za neupoštevanje
predpisane oblike, življenje ustvarja številne situacije, v katerih
bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, če ne bi
priznali veljavnosti pogodbi, ki ni sklenjena v predpisani obliki.
Toda, širok razpon takšnih situacij bi privedel do popolnega
negiranja predpisane oblike in je zaradi tega zakonodajalec izbral
določene situacije, v katerih je lahko zadoščeno obema navedenima
načeloma: oblike in vestnosti ter poštenja, pri čemer se ne negira
niti eno niti drugo. rezultat tega je tudi določba 73. člena ZOR, po
kateri se pogodba, za katero se zahteva pismena oblika, šteje za
veljavno, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni
stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz
nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika
predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega.
V vmesnem prostoru, omejenem s tema dvema določbama (70. in 73. člen
ZOR), je potrebno iskati tudi doseg določb republiških zakonov s
katerimi je urejena oblika, kot pogoj za veljavnost pogodbe o prodaji
oziroma prometu nepremičnin. Pri tem, kadar se primerjata določbi 70.
člena in 73. člena ZOR, bije v oči, da prihaja do nasprotnih učinkov
od tistih, ki so predpisani v dispoziciji norme, če iz namena, zaradi
katerega je oblika predpisana, ne izhaja kaj drugega.
V prvem primeru - tistem iz 70. člena ZOR izhaja, da se lahko prizna
veljavnost tudi pogodbi, ki ni sklenjena v predpisani obliki, če iz
namena predpisa s katerim je določena oblika to izhaja. Če to določbo
povežemo z obliko predpisano pri pogodbah o prometu nepremičnin
očitno izhaja, da se nobeni taki pogodbi ne more priznati pravni
učinek, ker več republiških zakonov predpisuje, da pogodba, ki ni
sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka.
V drugem primeru - tistem iz 73. člena ZOR, nasprotno, vedno, kadar
je pogodba v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena po obeh strankah,
se mora veljavnost priznati, čeprav ni sklenjena v predpisani obliki,
razen če iz namena zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne
izhaja kaj drugega. Namen oblike v tem primeru ni potrebno iskati
samo v tisti konkretni določbi v kateri je oblika predpisana, pač pa
v celoti pravnega predpisa v katerem je ta določba (npr. zakon o
prometu zemljišč in stavb), včasih pa tudi v kompleksu več pravnih
predpisov, s katerimi se ureja določeno pravno področje. Pri tem
stopa v ospredje namen oblike, ki ima predvsem varstveno funkcijo,
kadar pa ocenjujemo ta namen pri prometu nepremičnin, pa - varstvo
določenih družbenih interesov.
Varstvo družbenih interesov v primeru prometa nepremičnin narekuje
potrebo, da sodišča pri oceni vprašanja veljavnosti pogodb, ki jim
manjka predpisana oblika upoštevajo doseganje splošnih družbenih
namenov, ki so v zvezi s takšnim prometom. Družbene namene, ki so v
zvezi s prometom nepremičnin, je potrebno iskati s posebno analizo
zakonskih predpisov in bo sodišče, če ugotovi, da družbeni interesi
niso prizadeti, konvalidiralo pogodbo in je tedaj restitucija
izključena.
Takšne odločbe sodišče izdaja v sporu, ki teče ali po tožbi kupca za
izvršitev pogodbe zaradi prenosa lastninske pravice ali po tožbi
prodajalca zaradi ugotavljanja pravne neveljavnosti pogodbe in
medsebojne restitucije.
ORIGINAL:
Odredba čl. 73. ZOO-a o konvalidaciji ugovora kojem nedostaje forma,
primenjuje se i na ugovore o prometu nekretnina za koje je forma
propisana republičkim odnosno pokrajinskim zakonima ukoliko tim
zakonima primjena navedenog propisa nije isključena.
Ovi ugovori ako su izvršeni u cjelini ili u pretežnom dijelu smatrat
če se valjanim bez obzira na to što je forma propisana radi zaštite
društvenih interesa, pod uvjetom da društveni interesi nisu narušeni.