TFL Vsebine / TFLGlasnik

1. UVOD

Naložbe v nepremičnine od davčnega zavezanca praviloma zahtevajo večje finančno breme. Načelo nevtralnosti kot eno temeljnih načel evropskega sistema DDV-ja mu sicer omogoča, da DDV zanj ni finančno breme, vendar pa je tako načelo mogoče uveljaviti le, če davčni zavezanec investicijo opravi z namenom opravljanja gospodarske dejavnosti, ki dopušča odbitek DDV-ja. ker se odbitek DDV-ja, ki ga davčni zavezanec ob nabavi nepremičnine opravi, lahko razporedi na več let, je pomembno dobro poznavanje tega pojma, še zlasti značilnosti nepremičnine, ki se obravnava kot investicijsko blago. Da bi davčni zavezanec odbitek DDV-ja ob nabavi nepremičnine lahko uveljavil, mora izpolnjevati tako vsebinske kot formalne pogoje. Če gre za nepremičnino, ki se obravnava kot investicijsko blago, mora njeno uporabo spremljati več let in po potrebi odbitek DDV-ja, ki ga je ob nabavi uveljavljal, ustrezno popraviti.

Številne sodbe sodišča EU, ki jih v tem prispevku omenjam, pričajo, da gre za zelo kompleksno področje, kar se kaže tudi na podlagi izkušenj iz prakse. Namen tega prispevka je tako zlasti z odločitvami sodišča EU in komentarji uveljavljanja posameznih določb evropske zakonodaje v slovenskem prostoru bralcu razjasniti nekatere dileme, ki jih najpogosteje opažam pri svojem delu davčne svetovalke. Hkrati želim opozoriti na evropsko sodno prakso, ki je v Sloveniji morda nekoliko prezrta.

2. OPREDELITEV POJMA NEPREMIČNINA

Pojem nepremičnina je v Direktivi sveta 2006/112/ES z dne 28. novembra 2006 o skupnem sistemu davka na dodano vrednost, UL L 347 (v nadaljnjem besedilu: Direktiva o DDV), omenjen večkrat. Razumevanje tega pojma je zato zelo pomembno zlasti pri prodaji ali oddajanju v najem, določanju kraja opravljanja storitev, ugotavljanju pravilne stopnje DDV-ja, vštevanju v obdavčljiv promet davčnih zavezancev, pri odbitku DDV-ja in njegovem naknadnem popravku ipd.

Včasih ta pojem v zakonodaji o DDV-ju ni bil natančno opredeljen, je pa Sodišče evropske unije (v nadaljnjem besedilu: Sodišče EU) razsodilo, da je ena od bistvenih značilnosti nepremičnine, da se navezuje na določen del ozemlja.¹ v izogib različnim interpretacijam je bila jasnejša opredelitev nepremičnine, ki jo je prinesla Izvedbena uredba Sveta, št. 1042/2013, z dne 7. oktobra 2013, o spremembi Izvedbene uredbe, št. 282/2011, glede kraja opravljanja storitev, UL L 284, vsekakor dobrodošla. Iz predloga tega akta izhaja, da je omenjena utemeljitev temeljila na sodni praksi in da je bila sicer potrebna zaradi pravilne uporabe pravil o kraju opravljanja storitve, a iz vsebine same določbe jasno izhaja, da se uporablja za celotno Direktivo o DDV.

Opredelitev pojma nepremičnina je torej zdaj v 13b. členu Izvedbene uredbe Sveta, št. 282/2011, z dne 15. marca 2011, o določitvi izvedbenih ukrepov za Direktivo 2006/112/ES o skupnem sistemu davka na dodano vrednost, UL L 077, še podrobneje razdelana, saj zajema naslednje štiri kategorije:

1. vsak posamezni del zemljišča na površju ali pod njim, na katerem se lahko vzpostavi lastninska pravica in posest;
2. vsaka zgradba ali konstrukcija, pritrjena na tla ali v tleh nad morsko gladino ali pod njo, ki je ni mogoče zlahka razstaviti ali odstraniti;
3. vsak predmet, ki je vgrajen in sestavni del zgradbe ali konstrukcije in brez katerega zgradba ali konstrukcija ni popolna, na primer vrata, okna, strehe, stopnišča in dvigala;
4. vsak predmet, oprema ali stroj, ki je stalno vgrajen v zgradbo ali konstrukcijo in ki ga ni mogoče odstraniti brez uničenja ali spremembe zgradbe ali konstrukcije.

Iz Pojasnil o pravilih EU glede kraja opravljanja storitev na področju DDV-ja za storitve, povezane z nepremičninami, izhaja, da prvi dve kategoriji (a in b) zajemata blago, ki ni premično ali ni zlahka premakljivo (npr. zemljišče, zgradbe, rastline), drugi dve (c in d) pa opredeljujeta blago, ki je sicer premično, a je zato, ker je z nepremičnino tako tesno povezano ali vanjo vključeno, obravnavano kot nepremično (npr. dvigala, vrata, okna). Čeprav je omenjeni seznam izčrpen, se kategorije med seboj ne izključujejo in je tako določeno blago lahko zajeto v več kot eni od njih.²

1.1. Nepremičnina kot investicijsko blago

Za namene odbijanja DDV-ja, natančneje njegovih kasnejših popravkov, je treba nepremičnine, ki so bile pridobljene kot investicijsko blago, ločevati od drugih nepremičnin, saj se za investicijsko blago popravek odbitka DDV-ja razporedi na več let. Direktiva o DDV državam članicam omogoča, da pojem investicijskega blaga opredelijo same, pri čemer pa lahko za investicijsko blago štejejo tiste storitve, ki imajo podobne lastnosti kot tiste, ki se običajno pripišejo investicijskemu blagu.³ Sodišče EU je v Drugi direktivi sveta 67/228/EGS z dne 11. aprila 1967 o usklajevanju zakonodaje držav članic o prometnih davkih – Struktura in postopek uporabe skupnega sistema davka na dodano vrednost, UL 71, str. 1303, odločilo, da se pojem investicijsko blago nanaša na blago, ki se uporablja za gospodarsko dejavnost in ki se razlikuje po svoji trajni naravi in vrednosti, zaradi česar stroški pridobitve običajno niso obračunani kot tekoči stroški, ampak se amortizirajo v več poslovnih obdobjih.⁴ Iz kasnejše sodne prakse izhaja, da te opredelitve ne moremo uporabiti, kadar davčni zavezanec blago pridobi zato, da ga odda v finančni najem. Sodišče EU je prav tako odločilo, da je treba pojem investicijsko blago, kljub temu da je državam članicam dana pravica, da ga opredelijo posamezno, v vseh državah članicah opredeliti podobno.⁵

V slovenski zakonodaji o DDV-ju jasne opredelitve pojma investicijskega blaga ni moč zaslediti, je pa iz vsebine določbe 69. člena ZDDV-1 mogoče sklepati, da so to osnovna sredstva po računovodskih predpisih. to določbo podrobneje opredeljujeta tudi drugi in tretji odstavek 110. člena PZDDV-ja, ki določata, da se za ta namen za osnovna sredstva štejejo:

• opredmetena osnovna sredstva;
• nepremičnine, ki se po računovodskih predpisih uvrščajo med osnovna sredstva;
• nepremičnine, ki se po računovodskih predpisih ne uvrščajo med osnovna sredstva, vendar jih davčni zavezanec uporablja za opravljanje dejavnosti.

Čeprav omenjena opredelitev napotuje na pravila računovodenja, menim, da je namen tega le olajšati razumevanje pojma, saj niti iz zakonodaje o DDV-ju niti iz dosedanje evropske sodne prakse ne izhaja, da bi pravilnost knjigovodskega pripoznavanja kakor koli lahko vplivala na DDV. Nepomembnost knjiženja v sferi DDV-ja je v svojih sklepnih predlogih v zadevi C- 132/16 izpostavila tudi Juliane Kokott. Med drugim je navedla, da zakonodaja o DDV-ju že zaradi sistema ne more biti odvisna od tega, kako davčni zavezanec knjiži nek poslovni dogodek.⁶

1.2. Obračun DDV-ja pri dobavah nepremičnin

Čeprav je ta prispevek namenjen odbitku DDV-ja, velja na kratko opisati, v katerih primerih se v Sloveniji DDV pri dobavah nepremičnin sploh obračuna, saj davčni zavezanec ne sme odbiti DDV-ja, ki je bil nepravilno obračunan ali ki ga je obračunala neprava oseba.

Na obračun DDV-ja pri dobavi nepremičnin vpliva več dejavnikov, in sicer:

• status prodajalca (ta mora biti identificiran za DDV); vrsta nepremičnine (v vsakem posameznem primeru je treba preveriti, ali gre za dobavo zemljišča ali objekta);
• če gre za dobavo objekta, tudi to, ali je bil ta pred dobavo že uporabljen ali vseljen, če gre za dobavo zemljišča pa, ali je to namenjeno gradnji objektov ali ne.

Dobave nepremičnin so namreč lahko oproščene plačila DDV-ja in kot take praviloma predmet davka na promet nepremičnin oziroma obdavčene. slovenski zakonodajalec je izkoristil možnost iz točke b prvega odstavka 137. člena Direktive o DDV in v 45a. člen ZDDV-1 implementiral t. i. opcijsko obdavčitev. zanjo se dobavitelj in kupec lahko odločita le pod nekaterimi pogoji, eden od njih pa je, da ima kupec pravico do celotnega odbitka DDV-ja.

Vlogo pobiralca DDV-ja ima pri dobavah nepremičnin v Sloveniji lahko bodisi dobavitelj bodisi kupec, saj pri uveljavljanju omenjene opcijske obdavčitve pride do obrnjene davčne obveznosti po točki c 76a. člena ZDDV-1.

3. ODBITEK DDV-JA OD NAKUPA NEPREMIČNIN

3.1. Načelo nevtralnosti

Sistem odbitka DDV-ja je namenjen temu, da podjetnika v celoti razbremeni DDV-ja, ki ga je dolžan plačati ali ki ga je plačal v vseh svojih gospodarskih dejavnostih. Nevtralnost mora biti torej zagotovljena za vse gospodarske dejavnosti, ne glede na njihov namen ali rezultat, če so te predmet plačila DDV-ja.⁷

Skladno z 273. členom Direktive o DDV države članice sicer lahko določijo še druge obveznosti, za katere menijo, da so potrebne za pravilno pobiranje DDV-ja in za preprečevanje utaj, vendar pa ti ukrepi ne smejo preseči tistega, kar je nujno potrebno za dosego teh ciljev.⁸ Ne smejo se torej uporabiti na način, ki bi ogrozil nevtralnost DDV-ja, ki je temeljno načelo skupnega sistema DDV-ja, vzpostavljenega z ustreznim pravom skupnosti.⁹

Ne glede na obstoj načela nevtralnosti mora davčni zavezanec ob uveljavljanju pravice do odbitka DDV-ja, ki je bil ob nabavi blaga ali storitev obračunan, poskrbeti, da so za to izpolnjeni vsi zakonski pogoji.

3.2. Pogoji za odbijanje DDV-ja

Davčni zavezanec ima pravico, da od DDV-ja, ki ga je dolžan plačati, odbije DDV, ki ga je dolžan plačati ali ga je plačal pri nabavah blaga oziroma storitev, če je to blago oziroma storitve uporabil oziroma jih bo uporabil za svoje obdavčene transakcije. Iz ustaljene sodne prakse izhaja, da pravica do odbitka načeloma ne sme biti omejena in da se izvede takoj za ves DDV, ki je bil naložen ob nabavi.¹⁰ za pridobitev pravice do odbitka DDV-ja in njeno uveljavitev morajo biti upoštevani vsebinski in formalni pogoji.

3.2.1. VSEBINSKI POGOJI ZA ODBITEK DDV-JA

Vsebinski pogoji so izpolnjeni, če so kumulativno izpolnjeni naslednji pogoji:

• oseba, ki želi odbijati DDV, ima status davčnega zavezanca;
• blago ali storitve davčni zavezanec uporabi za opravljanje svoje obdavčljive (obdavčene) dejavnosti;

te dobave mu opravi drug davčni zavezanec.¹¹

Sodišče EU je razsodilo, da se posameznik, ki pridobi blago za potrebe gospodarske dejavnosti, obravnava kot davčni zavezanec, tudi če se to blago ne uporabi takoj za predmetno gospodarsko dejavnost. Med omenjene gospodarske dejavnosti namreč spadajo tudi pripravljalne dejavnosti, kot je nakup nepremičnine.¹²

Sodišče EU je še pojasnilo, da je treba za davčnega zavezanca šteti osebo, ki opravi naložbene izdatke z namenom, potrjenim z objektivnimi dokazi opravljanja gospodarske dejavnosti.¹³ Vendar pa sodna praksa za zdaj ne daje jasnega odgovora, kaj objektivni dokaz sploh je, kar v praksi pri davčnih zavezancih povzroča negotovost in zmedo. Objektivne dokaze so v svojih sodbah sicer večkrat omenila tudi slovenska sodišča, a tudi te sodbe puščajo precej dvoma. v nadaljevanju podajam nekaj primerov takih sodb:

VSRS, sodba X Ips 483/2014: Sodišče je odločilo, da se objave o morebitni bodoči prodaji po elektronskem mediju ne morejo šteti kot edini kazalec oziroma dokazilo bodočega ekonomskega namena uporabe nepremičnine, pa tudi zgolj zatrjevanje davčnega zavezanca, da bo z nepremičnino opravljal obdavčeno dejavnost, ne zadostuje.

VSRS, sodba X Ips 31/2016: Sodišče je odločilo, da davčni zavezanec za dokazovanje lahko predlaga npr. zaslišanje prič, oglede, vpoglede v različne registre oziroma izpiske iz njih in pisno dokumentacijo, kar je vse odvisno od dejstev, ki jih dokazuje, in da ima, če dokaže, da bo nepremičnino uporabljal izključno za obdavčene transakcije, pravico do odbitka DDV-ja že v fazi pripravljalnih dejavnosti, pa čeprav te dejavnosti še ne bo takoj opravljal. tak namen mora biti potrjen z objektivnimi elementi oziroma okoliščinami. vendar pa je davčni zavezanec tisti, ki mora upravne organe oziroma Sodišče prepričati ne samo s svojimi navedbami, ampak tudi s predlaganjem dokazov, ki po njegovih zatrjevanjih izkazujejo objektivne okoliščine (indice, elemente) predmetnega namena. UPRS, sodba I U 1790/2018-13: Sodišče je odločilo, da lahko samo položaj, v katerem oseba v danem trenutku deluje (status), določi obstoj pravice do odbitka. zato ima pravico do (takojšnjega) odbitka (celotnega) vstopnega DDV-ja, ki ga je za zadevno blago dolžna plačati ali ki ga je plačala, tudi tista oseba, ki ob pridobitvi deluje kot davčni zavezanec ter pridobi blago in storitve za gospodarsko dejavnost v smislu teh določb, čeprav se to blago ne uporabi takoj za gospodarsko dejavnost.

Tudi davčni organ meni,¹⁴ da mora davčni zavezanec za odbitek DDV-ja ob nabavi nepremičnine posedovati objektivne dokaze, a jih pri tem ne našteva primeroma.

Kot je že omenjeno, so transakcije z nepremičninami glede na okoliščine lahko obdavčene ali oproščene davka. Praksa kaže, da davčni organ, da bi dovolil odbitek DDV-ja od investicij v nepremičnine, od davčnega zavezanca velikokrat zahteva konkreten dokaz, da ta ne samo namerava z nepremičnino opravljati gospodarsko dejavnost, ampak tudi, da namerava z njo opravljati obdavčeno dejavnost. Res je, da si davčni zavezanec pri nabavah, ki se nanašajo na njegovo oproščeno dejavnost, kjer ni pravice do odbitka DDV-ja, ne sme odbiti DDV-ja, čemur bi moral zavezanec, če je ta namen jasen že ob nabavi, tudi slediti. vendar pa menim, da domneva davčnega organa, da davčni zavezanec z nepremičnino ne bo opravljal obdavčene dejavnosti samo zato, ker v trenutku njene nabave nepremičnina še nima niti najemnika niti kupca, niti ni zanjo sklenjene predpogodbe, ki bi dokazovala, da bodo nadaljnje transakcije s to nepremičnino (opcijsko) obdavčene, ni v skladu z dosedanjo evropsko sodno prakso.

Davčni zavezanec lahko od blaga, ki ga nabavi za opravljanje svoje gospodarske dejavnosti, odbije DDV tudi, če se to blago ne uporabi takoj, saj gospodarska dejavnost zajema več zaporednih dejanj. Kot je že navedeno, se med pripravljalna opravila, ki so ena od faz gospodarske dejavnosti, med drugim prišteva tudi že sam nakup nepremičnine.¹⁵

3.2.1.1. Klub, C‑153/11

Davčni zavezanec je kupil dvoetažno stanovanje, namenjeno bivanju. ker je to nepremičnino nameraval uporabljati za poslovni namen, in sicer za sestanke za pogajanje s potovalnimi agencijami, je ob njenem nakupu odbil DDV. sama namembnost te nepremičnine ni bila spremenjena, prav tako davčni zavezanec ni odprl računa za dobavo vode in elektrike na svoje ime, zato je davčni organ sklepal, da je stanovanje namenjeno bivanju in ne poslovni uporabi, ter davčnemu zavezancu odbitka DDV-ja ni priznal.

Sodišče EU je sicer odločilo, da ima davčni zavezanec, ki je kot tak pridobil investicijsko blago in ga vključil v poslovna sredstva podjetja, pravico do odbitka DDV-ja v zvezi s pridobitvijo tega blaga, tudi če ga ne uporabi takoj za poslovne namene. vendar pa je odločilo tudi, da mora nacionalno Sodišče samo presoditi, ali je davčni zavezanec investicijsko blago pridobil za potrebe svoje gospodarske dejavnosti in ali je šlo za nezakonito dejanje. Pri tem je Sodišče še pojasnilo, da je treba pri presoji o tem, ali davčni zavezanec deluje kot tak, upoštevati vse podatke, kot so vrsta blaga, obdobje, ki je preteklo med njegovo pridobitvijo in njegovo uporabo, ter tudi to, ali si je davčni zavezanec aktivno prizadeval za preureditev in pridobitev dovoljenj, ki so potrebna za poslovno uporabo.

Sodišče EU je torej le potrdilo, da je odbitek DDV-ja pri nabavi blaga dopusten, ne glede na to, da se ne uporabi takoj za poslovne namene. Pri tem je presojo o tem, ali je davčni zavezanec v obravnavanem primeru nepremičnino pridobil za namene svoje gospodarske dejavnosti ali ne, prepustilo lokalnemu sodišču.

3.2.2. FORMALNI POGOJI ZA ODBITEK DDV-JA

Da bi davčni zavezanec lahko uveljavil pravico do odbitka, morajo biti izpolnjeni tudi formalni pogoji. zahtevane formalne pogoje za uveljavljanje odbitka DDV-ja zajema 67. člen ZDDV-1, pri čemer je to posedovanje računa oziroma druge ustrezne listine. Uresničevanje formalnih pogojev z drugimi listinami, kot je račun, nastopi pri obrnjeni davčni obveznosti, ko je pobiralec davka prejemnik blaga ali storitve.¹⁶ Obrnjena davčna obveznost je skladno s točko c 76a. člena ZDDV-1 predvidena tudi pri dobavah nepremičnin, kadar je uveljavljena opcijska obdavčitev po 45. členu ZDDV-1. Davčnemu zavezancu se pravica do odbitka DDV-ja prizna, če izpolnjuje vsebinske pogoje, ne pa tudi formalnih.¹⁷

3.3. Pojem vključitev blaga v poslovna sredstva

Sodišče EU v svojih sodbah kot pogoj za pravico do odbitka DDV-ja navaja, da mora davčni zavezanec vključiti blago v svoja poslovna sredstva. svoje stališče glede vpliva knjigovodskega pripoznavanja na odbitek DDV-ja sem v tem prispevku že izpostavila. Tudi v tem delu menim enako. samo dejstvo, da davčni zavezanec blaga ni oziroma ga ni pravilno knjigovodsko pripoznal, po mojem mnenju ne sme vplivati na njegovo pravico do odbitka DDV-ja.

Tudi Sodišče EU je pojasnilo, da za ugotovitev, da je blago pridobil davčni zavezanec, ki v resnici kot tak tudi deluje, lahko zadostuje njegova nedvoumna in izrecna izjava ob pridobitvi tega blaga, in sicer o tem, da namerava to blago uporabiti za gospodarsko dejavnost. Po drugi strani pa neobstoj take izjave ne pomeni, da takega namena ni mogoče implicitno izraziti. Med elementi, ki lahko implicitno izražajo navedeni namen, so med drugim vrsta zadevnega blaga, status delujoče osebe in obdobje, ki je preteklo med pridobitvijo blaga in njegovo uporabo za namene gospodarske dejavnosti davčnega zavezanca.¹⁸ Iz razsodil sodišča EU pa ne izhaja, da bi morala sovpadati ustrezno knjigovodsko pripoznavanje blaga in vključitev tega blaga med poslovna sredstva za namene DDV-ja.

Sodišče EU je prav tako razsodilo, da lahko že samo dejstvo, da davčni zavezanec uveljavi odbitek DDV-ja od nabave blaga, kaže na to, da se je odločil, da to blago vključi med svoja poslovna sredstva. Po drugi strani dejstvo, da davčni zavezanec odbitka DDV-ja od teh nabav ne opravi takoj, ne omogoča ugotovitve, da se je davčni zavezanec odločil, da zadevnega blaga ne bo vključil v svoja poslovna sredstva.¹⁹

3.4. Pravočasno uveljavljanje pravice do odbitka DDV-ja

Pravica do odbitka DDV-ja nastane v trenutku, ko nastopi obveznost obračuna DDV-ja (62. člen ZDDV- 1), vendar pa jo, kot je že opisano, davčni zavezanec lahko uresniči šele, ko so poleg vsebinskih izpolnjeni tudi formalni pogoji.

Pravica do odbitka DDV-ja se načeloma uveljavlja v obdobju, v katerem je nastala, in sicer takrat, ko nastane obveznost za obračun davka.²⁰ s tem je usklajena tudi nova vsebina šestega odstavka 67. člena ZDDV-1, ki določa, da davčni zavezanec pravice do odbitka DDV-ja ne more uveljavljati prej kot v davčnem obdobju, v katerem je nastala obveznost za obračun DDV-ja, če do poteka roka za predložitev obračuna DDV-ja za to davčno obdobje razpolaga z dokumenti oziroma izpolnjuje formalnosti iz prvega odstavka tega člena.

Za pravilno časovno opredelitev nastanka pravice do odbitka DDV-ja je torej ključno prepoznavanje trenutka nastanka obveznosti obračuna DDV-ja. Pravila v zvezi s tem so različna glede na vrste transakcij, zato se v tem prispevku osredotočam izključno na dobavo nepremičnine na ozemlju Slovenije.

Obveznost obračuna je praviloma vezana na nastanek obdavčljivega dogodka, ta pa nastane v trenutku, ko je blago dobavljeno. Dobava blaga pomeni prenos pravice do razpolaganja z opredmetenimi stvarmi, kot da bi bil prejemnik lastnik (prvi odstavek 6. člena ZDDV-1). Kot Sodišče EU²¹ poudarja v več sodbah, se pojem dobave blaga ne nanaša na prenos lastninske pravice v oblikah, predvidenih z upoštevnim nacionalnim pravom, temveč zajema vsakršen prenos premoženja v stvareh ene stranke, ki drugo stranko pooblasti, da s tem premoženjem dejansko razpolaga, kot da bi bila lastnik tega premoženja.

Zakonodaja o DDV-ju izrecno ne opredeljuje, kdaj natančno velja, da se je prenesla pravica do razpolaganja nad nepremičnino. Res pa je, da tako pooblastilo predstavlja že samo veljavno zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula), saj je po 23. členu Stvarnopravnega zakonika (SPZ) to izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, o tem, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo, pri čemer mora biti podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen. Nadalje drugi odstavek 49. člena SPZ-ja določa, da se vpis v zemljiško knjigo opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.

Ker zakonodaja o DDV-ju posebej ne opredeljuje posebnosti, ki veljajo pri prodaji nepremičnin, in glede na relativno nejasnost dosedanje sodne prakse so pri poslih z nepremičninami velikokrat različna stališča. Vrhovno Sodišče Republike Slovenije v sodbi, št. X Ips 351/2016, pojasnjuje, da izročitev notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila kvečjemu ustvari možnost za prenos pravice, ki je predmet razpolaganja. Od trenutka prejema zemljiškoknjižnega dovolila je torej možnost doseganja vpisa v zemljiško knjigo izključno v sferi pridobitelja. kupec bi šele takrat lahko predlagal (in dosegel) vknjižbo lastninske pravice v svojo korist in posledično razpolagal z nepremičnino (jo obremenil, odsvojil ipd.).

Kot je že pojasnjeno, se za namene DDV-ja tudi vsak predmet, ki je sestavni del zgradbe ali konstrukcije oziroma je vanjo vgrajen, in vsak predmet, oprema ali stroj, ki je stalno vgrajen v zgradbo ali konstrukcijo, lahko obravnavajo kot nepremičnina. v takih primerih vknjižba lastninske pravice ni predvidena, zato morata dobavitelj in kupec prenos pravice do razpolaganja izkazati drugače (na primer s pogodbo, primopredajnim zapisnikom ipd.).

3.4.1. PREDPLAČILO ALI ARA

Če je plačilo izvršeno, preden je blago dobavljeno ali preden so storitve opravljene, nastane obveznost obračuna DDV-ja na dan prejema plačila in od prejetega zneska plačila. V tem primeru tako obračun DDV-ja kot pravica do njegovega odbitka nastaneta pred obdavčljivim dogodkom. enako velja tudi pri predplačilih za bodočo dobavo nepremičnin.

Pri prodaji nepremičnine je velikokrat predvidena tudi ara, ki pa po razsodilih sodišča EU ni predmet DDV-ja.

3.4.1.1. Société thermale d'EUgénie-Les-Bains, C-277/05

Sodišče EU je obravnavalo vprašanje, ali je treba zneske, ki jih je stranka lastniku hotela plačala iz naslova are, če stranka izrabi svojo pravico do odstopa od pogodbe in lastnik te zneske obdrži, šteti kot nadomestilo za storitev rezervacije, ki je predmet DDV-ja, ali kot pavšalne odškodnine zaradi odpovedi, ki niso predmet navedenega davka.

V tej zadevi je Sodišče EU opozorilo, da ara:

• igra vlogo pokazatelja sklenitve pogodbe, ker pomeni, da njeno plačilo ustvarja domnevo obstoja omenjene pogodbe;
• spodbuja stranke k izvršitvi navedene pogodbe, ker lahko stranka, ki jo plača, tvega izgubo danega zneska, druga stranka pa mora glede na okoliščine primera povrniti dvojni znesek te vsote, če je razlog za neizvršitev pogodbe na njeni strani;
• pomeni pavšalno odškodnino, saj je na podlagi njenega plačila ena od strank oproščena dokazovanja zneska utrpljene škode, če druga stranka krši pogodbo.

Sodišče je v tem primeru odločilo, da niti plačilo are ali njena ohranitev niti njeno povračilo v dvojnem znesku niso predmet DDV-ja, ker plačilo are ne pomeni plačila za storitev in ker je namen ohranitve te are odprava posledic neizvršitve pogodbe zaradi odstopa stranke od pogodbe.

Celoten članek je dostopen za naročnike!