TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Ponovna prodaja nepremičnine, ki jo je lastnik že prodal in tudi
dejansko izročil prvemu kupcu, pa je zato izgubil tako pravico do
posesti kot pravico do uporabe nepremičnine in pravico do dejanskega
razpolaganja z njo - je v nasprotju z moralo socialistične
samoupravne družbe in zato prepovedana v smislu 2. odstavka 4. člena
Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR, Ur.l. SFRJ, št.
6/80).
Drugi kupec, ki ve, da prodajalec ponovno prodaja nepremičnino, glede
katere mu je ostala le še možnost pravnega razpolaganja (medtem ko je
vso drugo, v 3. členu ZTLR opredeljeno vsebino lastninske pravice na
tej nepremičnini že pridobil prvi kupec), s tem ve, da je tako
prodajalčevo pravno razpolaganje s stvarjo zaradi kršitve etičnih
načel socialistične samoupravne družbe prepovedano. Zaradi tega tudi
drugi kupec ne more nasproti prvemu kupcu uspešno nastopitii z
lastninsko tožbo iz 1. odstavka 37. člena ZTLR, zakaj tudi proti
njemu ima prvi kupec ugovor prodane in izročene stvari, v enaki
vsebini, kot ga je imel nasproti prodajalcu.
Prvi kupec ima v opisani situaciji zoper nedobrovernega drugega kupca
zahtevek, da mu izroči zemljiškoknjižno listino, ki mu bo omogočila
vknjižbo lastninske pravice - namreč listino, ki bo odpravila oviro
za vknjižbo lastninske pravice prvega kupca na podlagi njegove kupne
pogodbe, sklenjene z zemljiškoknjižnim prednikom sedaj vknjiženega
nedobrovernega drugega kupca.

Sodišče prve stopnje je ugodilo tako ugotovitvenemu kot tudi
dajatvenemu zahtevku tožeče stranke, ker je ugotovilo, da je
neveljavna kupoprodajna pogodba, ki sta jo dne 25.11.1983 sklenila
prvi toženec in pravni prednik druge toženke in sicer v tistem delu,
ki se nanaša na del parcele št., k.o. ter prvemu tožencu naložilo, da
tožnici izstavi zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo pri
navedenem delu parcele št., k.o. lahko vpisala lastninska pravica na
tožnico, ker bo sicer takšno listino nadomestila ta sodba. Odločitev
je utemeljilo s tem, da je sporni del parcele št., k.o. tožnica
kupila od pravnega prednika druge toženke z veljavno pogodbo z dne
2.2.1983, na podlagi katere je prodajalec sporno zemljišče tožnici
tudi izročil in ga je imela v posesti, tožnica pa je prvega toženca
tudi z dopisom z dne 24.10.1983 obvestila o navedenem nakupu, zaradi
česar prvi toženec ob sklenitvi sporne pogodbe dne 25.11.1983 ni bil
v dobri veri glede nakupa spornega zemljišča.
Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo
sodbo sodišča prve stopnje glede odločitve o dajatvenem (zoper prvega
toženca) in stroškovnem zahtevku tožeče stranke - obenem pa ob
uradnem upoštevanju zmotne uporabe materialnega prava spremenilo
sodbo prvega sodišča glede odločitve o ugotovitvenem tožbenem
zahtevku in ta zahtevek zavrnilo. Odločitev glede dajatvenega
zahtevka je utemeljilo z razlogi, ki v bistvu pomenijo pritrditev
dejanskim in pravnim razlogom prvega sodišča, pri tem pa je ta
zahtevek opredelilo kot tožničin zahtevek iz naslova lastninske
pravice, da ji prvi toženec vrne svet, ker da je stvarna pravica
prvega nevknjiženega kupca močnejša nasproti stvarni pravici
poznejšega slabovernega kupca, sklicujoč se na 37. člen ZTLR.
Proti sodbi sodišča druge stopnje je tožena stranka vložila revizijo,
Javni tožilec SR Slovenije pa zahtevo za varstvo zakonitosti. V njej
je uveljavljal zmotno uporabo materialnega prava in sicer določb ZTLR
ter pravnih pravil zemljiškoknjižnega prava. Sodišče druge stopnje ni
ustrezno obrazložilo, po katerem predpisu ima tožnica prednost pred
tožencem pri lastništvu spornega zemljišča. Dobrovernost je mogoče
obravnavati le v pomenu, ki ga ima po ZTLR, ta pa pojem dobrovernosti
praviloma veže na posestnika. Za tožnico je mogoče reči, da je bila
zakonita in dobroverna posestnica spornega zemljišča, dokler ni
1.12.1983 zvedela, da se je prvi toženec vknjižil kot lastnik cele
parcele št., k.o.. Lastninska pravica na nepremičnini se
pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Edina objektivna pogoja
za pridobitev lastninske pravice sta veljavni pravni posel in vpis v
javno knjigo. Subjektivnih pogojev zakon ne določa, torej
dobrovernost ali nedobrovernost kupca nima nobenega pomena. ZTLR ne
določa, kdo ima prednost, če ima za isto nepremičnino več oseb
veljaven pravni naslov z vknjižbo lastninske pravice, po pravilih
zemljiškoknjižnega prava pa velja načelo vrstnega reda.
Napačno je stališče pritožbenega sodišča, da je pravica nevknjiženega
prvega kupca stvarna pravica. Lastnik nepremičnine je tisti, ki je
vpisan v zemljiški knjigi. Če kupec ni vpisan, nima stvarne pravice,
ampak le pravico iz obligacijskega razmerja in posest. Zato tudi
tožnici ne gre stvarnopravno varstvo, sploh pa ne po 37. členu ZTLR z
lastninsko tožbo. Slednja ima le zahtevek proti prodajalcu Jamniku iz
obligacijskega razmerja, proti prvemu tožencu pa nima nobenega
zahtevka. Tudi pravna podlaga iz 41. člena ZTLR ni podana. Posest
spornega zemljišča ima tožnica, lastnik tega zemljišča pa je toženec.
Zoper lastnika tožba po 41. členu ZTLR ni dopustna.
V konkretnem primeru bi sicer tožnica obdržala posest, če bi jo tožil
prodajalec z lastninsko tožbo po 37. členu ZTLR, dokler je še bil
lastnik. Njena obligacijska pravica bi bila močnejša od prodajalčeve
lastninske pravice. Proti prvemu tožencu pa tožnica ni v nobenem
obligacijskem razmerju. Zato je njegova lastninska pravica kot
absolutna pravica močnejšega. Po uveljavitvi ZTLR je mogoče govoriti
le o lastniku (37. člen) in o domnevnem lastniku (41. člen), ni pa
več mogoče govoriti o dejanskem lastniku. To je lahko le posestnik
nepremičnine z nekaterimi upravičenji. Lastnik nepremičnine je tisti,
ki je vpisan v zemljiški knjigi. Pritožbeno sodišče je pri svoji
odločitvi očitno uporabilo podoben primer (Poročilo VS SRS o sodni
praksi št. 1/1981), prezrlo pa je, da je objavljeni primer bil
obravnavan po prejšnjih pravnih pravilih, ker se je dogodek pripetil
pred uveljavitvijo ZTLR. Po uveljavitvi ZTLR prejšnja praksa ni več
mogoča. Revizijsko sodišče je nedovoljeno revizijo tožene stranke
(382. člen ZPP) zavrglo, zahtevo za varstvo zakonitosti pa je
zavrnilo kot neutemeljeno. V razlogih svoje odločbe je navedlo:
Javni tožilec v zahtevi za varstvo zakonitosti neutemeljeno očita
sodišču druge stopnje, da je zmotno uporabilo določbe Zakona o
temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR, Ur.l. SFRJ, št. 6/80) in
pravna pravila zemljiškoknjižnega prava.
Določba 33. člena ZTLR: "Na podlagi pravnega posla se pridobi
lastninska pravica na nepremičnini z vpisom v javno knjigo" (tj. v
zemljiško knjigo po sedanji pravni ureditvi v SR Sloveniji), ima
dvojen pomen. V prvi vrsti pomeni konkretizacijo pravila, da je za
pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla poleg
pravnega naslova (namreč pravnega posla) potreben tudi pri
nepremičninah še pridobitni način (namreč vpis v javno knjigo). V
drugi vrsti pa ta določba pomeni konkretizacijo pridobitnega načina -
to je pri nepremičninah vpis v javno knjigo, točneje v zemljiško
knjigo (po sedanji pravni ureditvi v SR Sloveniji). Očitno je, da so
to prav tista stališča, za katera se zavzema javni tožilec v zahtevi
za varstvo zakonitosti. A stališča sodišča druge stopnje v
izpodbijani pravnomočni sodbi z obrazloženo razlago 33. člena ZTLR
niso nujno v nasprotju; ali so ali niso, je odvisno od odgovorov na
nadaljnja vprašanja, ki jih zastavlja zahteva za varstvo zakonitosti.
Prav ima javni tožilec, ko opozarja, da ZTLR uporablja pojem
dobrovernost predvsem v zvezi s posestjo in ga v tej zvezi tudi
opredeljuje (2. odstavek 72. člena). S tega stališča je uporaba pojma
'dobra vera' in 'slaba vera' terminološko lahko problematična in zato
predmet graje, ko gre za pravno presojo neoporečnosti ali oporečnosti
ravnanja drugega kupca v primeru dvakratne prodaje nepremičnine, tj.
v primeru, ko isti (zemljiškoknjižni) lastnik proda nepremičnino
enemu kupcu, nato pa še drugemu kupcu, pri tem pa drugi kupec ve, da
kupuje stvar, ki je bila že prodana. Prav za tak primer gre v
obravnavani pravdi, prav takšno dejansko stanje je namreč dejanska
podlaga izpodbijane pravnomočne sodbe. Vendar pa je pri širši
presoji, ki se ne omeji le na zakonodajno terminologijo, treba reči,
da se v pravni teoriji govori tako o dobri veri in poštenju - kot o
poštenosti in vestnosti - pa o dobrih šegah in še o čem (npr. tudi o
morali socialistične samoupravne družbe), kadar teče beseda o tistih
etičnih načelih, ki so pravno sankcionirana. Prav zaradi tega pa tudi
v terminologiji sodne prakse uporaba pojmov 'dobrovernost' in
'poštenost' in temu sorodnih pojmov ni povsem dosledna, zlasti pa ne
omejena na tiste kontekste, v katerih se ti pojmi v samih zakonskih
besedilih uporabljajo. Zaradi tega je neutemeljen očitek sodišču
druge stopnje, da je zmotno uporabilo materialno pravo (namreč ZTLR),
ker je ravnanje prvega toženca označilo kot slaboverno, ko je
odgovarjalo na vprašanje, ali je toženčevi vednosti o prejšnji
prodaji spornega zemljišča tožnici (s strani istega prodajalca,
pravnega prednika druge toženke) treba pripisati kakšen pomen, če se
ocenjuje s stališča pravno sankcioniranih etičnih načel.
Spoštovanje etičnih načel vestnosti in poštenja je tudi v pravnem
prometu z nepremičninami sankcionirano. O tem ne more biti dvoma.
Vprašanje je lahko le, kako in v kakšnem obsegu je ta pravna
sankcioniranost izvedena v stvarnem pravu - posebej ob normiranem
pridobitnem načinu za lastninsko pravico na nepremičnini (vpisu v
zemljiški knjigi).
Še pred razčlenitvijo pravkar zastavljenega vprašanja ni odveč
opozoriti na vidik problema, ki v obravnavani pravdi sicer ni
neposredno pomemben, je pa vendarle zgovorno opozorilo, da vknjižbi
lastninske pravice v zemljiški knjigi pri pravnem prometu z
nepremičninami ni moč pripisovati absolutnega pomena. Kljub zakonski
določbi, da je za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na
podlagi pravnega posla pridobitni način vpis v javno knjigo (33. člen
ZTLR), namreč ni mogoče šteti, da je telesna izročitev nepremičnine
brez vsakega pravnega pomena in učinka. Poleg vpisa v zemljiško
knjigo je potrebna tudi telesna izročitev nepremičnine, prepustitev
posesti, ker je šele na ta način omogočeno uživanje nepremičnine, ki
je normalno smoter pravnega posla. Poleg tega ima izročitev posesti
lahko tudi takrat, ko je opravljena vknjižba v zemljiški knjigi (kot
pravna izročitev nepremičnine), še čisto samostojen pomen: posest je
namreč važna za določitev prostornega obsega pridobitve nepremičnine,
ta pa je lahko zelo pomemben. V pravnem prometu (in v zemljiški
knjigi) se namreč nepremičnine označujejo s parcelami; meje parcel so
v zemljiškem katastru začrtane meje, toda te meje so neredko različne
od dejanskih lastninskih mej. Tudi zato dejanska izročitev
nepremičnine nikakor ni brez vsakega pravnega pomena in učinka.
Odgovor na zastavljeno vprašanje o pravni sankcioniranosti
spoštovanja načel vestnosti in poštenja v stvarnem pravu, kadar gre
za pridobitev nepremičnine s pravnim poslom, je za potrebe te pravde
treba iskati v kontekstu ugotovljene dejanske podlage izpodbijane
pravnomočne sodbe (3. odstavek 386. člena ZPP) in z njo povezane
pravne problematike.
Najprej je treba ugotoviti, da je zakonska določba o vknjižbi v
zemljiški knjigi kot pridobitnem načinu za pridobitev lastninske
pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla - obenem (v
zrcalnem smislu) tudi določba o (hkratnem) izbrisu lastninske pravice
v zemljiški knjigi kot načinu, na katerega se na podlagi pravnega
posla izgubi lastninska pravica na nepremičnini. Vprašanja v zvezi z
obravnavano dvakratno prodajo nepremičnine v stvarnopravnem smislu
niso le vprašanja s stališča obeh kupcev (ali je prvi nevknjiženi
kupec pridobil stvarnopravno varstvo in ali ima stvarnopravne
zahtevke zoper drugega kupca; ali je drugi vknjiženi kupec nasproti
prvemu kupcu stvarnopravno varovan) - ampak so tudi vprašanja s
stališča prodajalca, torej prejšnjega lastnika nepremičnine, ki je na
podlagi pravnega posla lastninsko pravico na sporni nepremičnini
nedvomno izgubil. Prav s stališča prodajalca pa kaže predvsem
osvetliti problem, da bi se pokazali razlogi za pravilnost ali
nepravilnost pravnega stališča sodišča druge stopnje, katero javni
tožilec z zahtevo za varstvo zakonitosti izpodbija.
Prodaja nepremičnine je eden od načinov pravnega razpolaganja z
nepremičnino in torej eden od načinov izvrševanja lastninske pravice
po opredelitvi 1. odstavka 3. člena ZTLR: lastnik ima pravico imeti
svojo stvar v posesti, jo uporabljati in z njo razpolagati v mejah,
ki jih določa zakon. Tako opredeljena vsebina lastninske pravice ima
tri elemente: prvi je posest (ki ima lahko dvojno vsebino: lahko gre
za neposredno posest, lahko pa tudi za posredno posest, 1. in 2.
odstavek 70. člena ZTLR), drugi element je uporaba in tretji
razpolaganje; pri tem ima tretji element dvojno vsebino - dejansko
razpolaganje in pravno razpolaganje.
Posledice takega pravnega razpolaganja z nepremičnino, pri katerem
lastnik nepremičnino proda in jo dejansko izroči kupcu, so do
vknjižbe kupca kot lastnika naslednje: prodajalec izgubi posest,
izgubi možnost uporabe in izgubi možnost dejanskega razpolaganja s
stvarjo. Še več: izgubi tudi pravico do posesti (tako neposredne kot
posredne), izgubi pravico do uporabe in pravico do dejanskega
razpolaganja - kupec ima namreč nasproti njemu ugovor prodane in
izročene stvari (v teoriji imenovan execptio rei venditae et
traditae, ker je znan že od rimskega prava dalje), s katerim se lahko
uspešno upre lastninskemu zahtevku prodajalca (v pravdi iz 1.
odstavka 37. člena ZTLR). Na to njegovo možnost opozarja tudi javni
tožilec v zahtevi za varstvo zakonitosti. Iz doslej povedanega sledi,
da v takem primeru prodajalcu ostane le še možnost pravnega
razpolaganja s stvarjo - ohranjena zaradi tega, ker je v zemljiški
knjigi še vedno vknjižen kot lastnik. Poudariti je treba: možnost
pravnega razpolaganja s stvarjo - kar ni istovetno s pravico do
pravnega razpolaganja s stvarjo. Lastnik uresničuje lastninsko
pravico v skladu z naravo in namenom stvari ter v skladu z družbenim
interesom, ki ga določa zakon (1. odstavek 4. člena ZTLR).
Prepovedano je izvrševanje lastninske pravice v nasprotju z namenom,
zaradi katerega je z zakonom ustanovljena ali priznana, ali v
nasprotju z moralo socialistične samoupravne družbe (2. odstavek 4.
člena ZTLR). Prepoved iz pravkar citiranega 2. odstavka 4. člena ZTLR
je treba povezati s prej razčlenjenim 3. členom ZTLR in zato (omejeno
na okvir etičnih načel) ugotoviti: prepovedano je v nasprotju z
moralo socialistične samoupravne družbe izvrševati lastninsko pravico
v celotni njeni vsebini ali v posameznih njenih elementih - torej
tako glede posesti stvari kot glede uporabe stvari in glede
dejanskega ter pravnega razpolaganja s stvarjo. Ponovna prodaja
nepremičnine, ki jo je lastnik že prodal in tudi dejansko izročil
prvemu kupcu, pa je zato izgubil tako pravico do posesti kot pravico
do uporabe nepremičnine in pravico do dejanskega razpolaganja z njo -
je v nasprotju z moralo socialistične samoupravne družbe in zato
prepovedana v smislu 2. odstavka 4. člena ZTLR. Torej je kršitev
etičnih načel s ponovno prodajo že prodane (in tudi telesno že
izročene) nepremičnine stvarnopravno sankcionirana, kar zadeva samega
prodajalca.
Prav zato, ker v primeru dvakratne prodaje nepremičnine, ki je bila
pred sklenitvijo druge prodajne pogodbe že dejansko izročena prvemu
kupcu, pomeni po stvarnem pravu ta druga prodaja pravno sankcionirano
kršitev etičnih načel pri izvrševanju lastninske pravice, pa je prvi
kupec upravičen uveljaviti že prej omenjeni ugovor prodane in
izročene stvari ne le nasproti prodajalcu ampak tudi nasproti
nedobrovernemu drugemu kupcu. Drugi kupec, ki ve, da prodajalec
ponovno prodaja nepremičnino, glede katere mu je ostala le še možnost
pravnega razpolaganja (medtem ko je vso drugo, v 3. členu ZTLR
opredeljeno vsebino lastninske pravice na tej nepremičnini že
pridobil prvi kupec), s tem ve, da je tako prodajalčevo pravno
razpolaganje s stvarjo zaradi kršitve etičnih načel socialistične
samoupravne družbe prepovedano. Zaradi te vednosti pa je tudi
ravnanje tega drugega kupca nepremičnine samega v nasprotju z moralo
socialistične samoupravne družbe, konkretno z načelom poštenosti pri
izvrševanju pravic (še točneje pravice do pridobivanja lastninske
pravice na nepremičninah, ki so v pravnem prometu). To njegovo
ravnanje je torej nemoralno, nepošteno - ali nedobroverno oziroma
slaboverno, če se uporabi izraz, ki ga je uporabilo sodišče druge
stopnje in zoper katerega (po prej obrazloženem) ne more biti tehtnih
pomislekov. Ko je tako, pa nedobroverni drugi kupec že prodane (in
tudi dejansko prvemu kupcu izročene) nepremičnine nasproti prvemu
kupcu ni v nič boljšem položaju, kot je bil prodajalec. Potem, ko se
vknjiži v zemljiški knjigi kot lastnik, ima tak drugi kupec nasproti
prvemu kupcu enak položaj, kot je bil prej obrazložen za (še vedno
vknjiženega) prodajalca - odkar je ostal skoraj brez vse vsebine
lastninske pravice na nepremičnini, le še z ohranjeno možnostjo
pravnega razpolaganja z njo. Tudi drugi kupec torej ne more nasproti
prvemu kupcu uspešno nastopiti z lastninsko tožbo iz 1. odstavka 37.
člena ZTLR, zakaj tudi proti njemu ima prvi kupec ugovor prodane in
izročene stvari, v enaki vsebini, kot ga je imel nasproti prodajalcu.
Iz obrazloženega sledi, da ni mogoče pritrditi stališču javnega
tožilca v zahtevi za varstvo zakonitosti, da nedobroverni drugi kupec
nepremičnine v opisani situaciji lahko uspešno uveljavi lastniške
zahtevke iz 1. odstavka 37. člena ZTLR (izročitev posesti stvari, ki
bi mu omogočila izvrševanje celotne vsebine lastninske pravice v
smislu 3. člena ZTLR). Čim pa je tako, je treba dati odgovor le še na
vprašanje, ali se prvi kupec nepremičnine, ki mu je bila na podlagi
pravnega posla dejansko izročena, lahko le upira morebitnim zahtevkom
nedobrovernega toda vknjižnega drugega kupca - ali pa ima zoper njega
tudi zahtevek za izročitev zemljiškoknjižne listine, ki mu bo
omogočila vknjižbo lastninske pravice (seveda vknjižbo na podlagi
pravnega posla, ki je podlaga za njegovo pridobitev lastninske
pravice - njegove prve kupne pogodbe s prodajalcemđ), potrebno po
pravnih pravilih zemljiškoknjižnega prava.
Stališče, da se prvi kupec nepremičnine v opisani situaciji lahko le
uspešno upira morebitnim lastninskim zahtevkom nedobrovernega drugega
kupca, bi pomenilo, da je prvi kupec do poteka redne priposestvovalne
dobe (2. odstavek 28. člena ZTLR) v pravno negotovem položaju. To
posebej zaradi nevarnosti, da bo vknjiženi drugi kupec še naprej
kršil etična načela socialistične samoupravne družbe in nepremičnino
prodal naprej, pri tem pa bi stvarnopravna zavarovanost nevknjiženega
prvega kupca lahko ugasnila, če bi novi rpidobitelj nepremičnine bil
dobroveren. Razlogi pravne varnosti zato govorijo proti takemu
stališču.
Pravilno je drugo stališče. Prvi kupec nepremičnine torej v opisani
situaciji ima zoper nedobrovernega drugega kupca zahtevek, da mu
izroči zemljiškoknjižno listino, ki mu bo omogočila vknjižbo
lastninske pravice - namreč listino, ki bo odpravila oviro za
vknjižbo lastninske pravice prvega kupca na podlagi njegove kupne
pogodbe, sklenjene z zemljiškoknjižnim prednikom sedaj vknjiženega
nedobrovernega drugega kupca. Pravice, zahtevati na tak način odpravo
ovire za vknjižbo prvega kupca kot lastnika, je zrcalno istovetna
stvarnopravnemu varstvu, ki ga prvi kupec nepremičnine zoper
nedobrovernega drugega kupca lahko uveljavlja v primeru, da drugi
kupec zoper prvega kupca vloži lastninsko tožbo iz 1. odstavka 37.
člena ZTLR (kot je bilo to vse prej podrobno obrazloženo).
Iz doslej obrazloženega v bistvu že tudi sledi neutemeljenost
stališča javnega tožilca v zahtevi za varstvo zakonitosti, da po
uveljavitvi ZTLR ni več pravne podlage za sodno prakso, ki je v času
veljavnosti prejšnjih pravnih pravil stvarnega prava priznala prvemu
kupcu nepremičnine nasproti nedobrovernemu drugemu kupcu tak
zahtevek, kakršnega je tožnica uveljavljala v tej pravdi v tistem
delu, kolikor mu je bilo s sodbo sodišča druge stopnje pravnomočno
ugodeno.