TFL Vsebine / TFLGlasnik

Novi Gradbeni zakon (GZ) ki se je začel uporabljali 1. junija 2018, omogoča legalizacije objektov, zgrajenih pred novembrom 2017. Legalizacije so predpisane v 113. do 118. členu GZ in ne bodo potekale po uradni dolžnosti, ampak bo moral lastnik na pristojni upravni organ za gradbeno področje vložiti zahtevo in predpisano dokumentacijo ter plačati prispevke. Predpisani postopki se razlikujejo za objekte, zgrajene pred leti 1968, 1991 in 1998 ter pred novembrom 2017. Omogočene bodo tudi uporabe objektov, ki so bili v preteklosti zgrajeni z manjšimi odstopanji od gradbenega dovoljenja.

1. Uvod

Leta 2013 je bila sprejeta dopolnitev Zakona o graditvi objektov (ZGO-1E), ki je omogočila odlog izvršbe inšpekcijskih ukrepov na podlagi določbe 156.a člena ZGO-1 pri nelegalnih gradnjah, neskladnih gradnjah in objektih, ki so se uporabljali brez predpisanega uporabnega dovoljenja. Tisoči odlogi inšpekcijskih ukrepov so bili omogočeni v primeru stanovanjskih stavb, objektov, v katerih se je opravljala gospodarska dejavnost, objektov, za katere je bila dana pobuda za spremembo prostorskega akta, in objektov, za katere je bila vložena popolna zahteva za izdajo gradbenega ali uporabnega dovoljenja. Na podlagi določb ZGO-1E je bilo pod predpisanimi pogoji mogoče odložiti inšpekcijsko ukrepanje s prisilno izvršbo po drugi osebi ali s finančnim prisiljevanjem, to je izrekanjem denarnih kazni. Odlogi teh izvršb so bili na podlagi ZGO-1E mogoči za dobo enega ali treh let. V tem obdobju je bilo predvideno sprejetje zakonodaje, ki bi omogočala legalizacijo večjega dela teh objektov.

Ker v obdobju enega oziroma treh let ni bila omogočena sistemska legalizacija nezakonitih gradenj, je bila leta 2015 sprejeta še ena dopolnitev Zakona o graditvi objektov (ZGO-1F), ki je podaljšala že omogočene odloge izvršbe inšpekcijskih ukrepov z enega oziroma treh let, na enotno dobo pet let. Te odloge so gradbeni inšpektorji izvedli po uradni dolžnosti tako, da je bil odlog inšpekcijskega ukrepa za posamezni nedovoljeni objekt dovoljen na podlagi določbe 156.a člena v skupni dobi pet let.

Ker so bili prvi sklepi, s katerimi je bilo odloženo izvrševanje inšpekcijskih odločb,izdani konec leta 2013 oziroma v začetku leta 2014, bodo odlogi izvršb inšpekcijskih ukrepov prenehali veljati po petih letih, to je konec leta 2018. Zato je novo sprejeti Gradbeni zakon (GZ), ki se je začel uporabljati 1. junija 2018, med drugim predpisal tudi več načinov legalizacij nezakonito zgrajenih objektov kot nelegalnih ali neskladnih objektov ali neskladnih uporab objektov (uporaba brez uporabnega dovoljenja, v nasprotju z uporabnim dovoljenjem ali v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, kjer ni predpisana pridobitev uporabnega dovoljenja.) Poglavje o legalizacijah je v GZ umeščeno med prehodne določbe.Po že sprejetem GZ je Ustavno sodišče 12. oktobra 2017 sprejelo odločitev U-I-64/14-204 glede izvrševanja inšpekcijskih izvršb v primeru stanovanj, kot pravice do prebivališča, kar bo tudi pomembno vplivalo na prihodnjo spremembo GZ. Ustavno sodišče RS je namreč odločilo, da sta 152. in 156.a člen ZGO-1 v neskladju z Ustavo. Državni zbor mora ugotovljeno protiustavnost odpraviti v roku enega leta po objavi odločbe v Uradnem listu Republike Slovenije, ki je bila objavljena dne 24. novembra 2017 v številki 66/17. Do odprave ugotovljene protiustavnosti pa je posameznikom zoper dokončen sklep o zavrnitvi odloga izvršbe po 156.a členu ZGO-1 zagotovljeno sodno varstvo v upravnem sporu. Vložitev predloga za odlog izvršbe po 156.a členu ZGO-1, vložitev pritožbe zoper sklep o zavrnitvi predloga za odlog izvršbe po 156.a členu in vložitev tožbe na Upravno sodišče po novem zadržijo izvršitev inšpekcijskega ukrepa odstranitve gradnje. Izvršba se sme odložiti večkrat.

Glede na časovni vidik izgradnje objekta novi Gradbeni zakon omogoča štiri vrste legalizacije, ki so v nadaljevanju predstavljene glede na čas izgradnje objekta, od najstarejših objektov do objektov, ki so bili zgrajeni najpozneje:

1. odločba, da ima objekt gradbeno in uporabno dovoljenje po zakonu pred letom 1968 oziroma 1991 (118. člen GZ);
2. dovoljenje za objekte daljšega obstoja za objekte, zgrajene pred letom 1998 (117. člen GZ);
3. uporabno dovoljenje za objekte, zgrajene z dopustnimi odstopanji od gradbenega dovoljenja (113. člen GZ);
4. odločba o legalizaciji za objekte, zgrajene pred 17. novembrom 2017 (114. do 116. členi GZ).

2. Odločba, da ima objekt gradbeno in uporabno dovoljenje po zakonu

Določba 118. člena GZ podaljšuje veljavnost treh členov, ki so v ZGO-1 določali domnevo, da imajo objekti, zgrajeni pred letom 1968 oziroma pred letom 1991, gradbeno in uporabno dovoljenje po samem zakonu. Pogovorno smo te objekte označili kot »zgrajeni pred letom 1967«, kar naj bi pomenilo, da so legalni. Vendar legalnost tem objektom ni bila podeljena samodejno, ampak le na zahtevo lastnika. ZGO-1 je predpisoval, da upravni organ izvede ugotovitveni postopek in nato o tem dejstvu izda potrdilo. GZ pa predpisuje, da se na zahtevo stranke izda odločba, s katero je ugotovljeno, da ima objekt pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje, če izpolnjujejo pogoje iz 197. in 198. člena ZGO-1 ali pogoje iz 124. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o graditvi objektov (ZGO-1B). Postopek izdaje odločbe vodi upravni organ za gradbene zadeve po določbah Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP).

Glede na že ustaljeno pravno prakso je treba opozoriti predvsem na pogoj, da so morali biti objekti v uporabi prav na dan uveljavitve ZGO-1 (to je 1. januarja 2003). V primerjavi z drugimi poznejšimi mogočimi legalizacijami je ta pogoj tog, saj je tudi pri drugih legalizacijah smiselno prepovedana sprememba namembnosti skozi določeno obdobje, ni pa vezana legalnost objekta z uporabo na točno določen dan. Navedene določbe razumem, da se od leta 1968 naprej pa do uveljavitve ZGO-1 namembnost objekta ni spremenila. Ali torej to pomeni, da so nelegalne gradnje med drugim tudi gradovi in dvorci ali ruševine, ki se na ta presečni dan niso uporabljali? Na vlogo vlagatelja (lastnika oziroma solastnika objekta) pristojni upravni organ (Upravna enota ali Ministrstvo za okolje in prostor za objekte državnega pomena) na podlagi 118. člena GZ v povezavi ZGO-1 izda odločbo, da ima objekt uporabno dovoljenje po samem zakonu za:

1.1. vse stavbe, ki so bile zgrajene pred 31. decembrom 1967, in poslovni prostori v njih, ki so bili 1. januarja 2003 (na dan uveljavitve ZGO-1) v uporabi, če se jim namembnost po 1. januarju 2003 ni bistveno spremenila. Pogoj za izdajo odločbe so dokazi, da je bila stavba zgrajena pred 31. decembrom 1967, da se je 1. januarja 2003 uporabljala in da je zemljišče, na katerem je stavba zgrajena, pred izdajo odločbe ustrezno evidentirano. Po določbi 3. člena GZ je stavba pokrit objekt, v katerega se lahko vstopi in je namenjen bivanju ali opravljanju dejavnosti. Obstaja bogata pravna praksa, kako dokazati, da je bil objekt zgrajen pred določenim datumom. Datum 31. december 1967 je vezan na Zakon o urbanističnem planiranju,8 ki je predpisal pogoj, da mora investitor za graditev objekta pridobiti lokacijsko dovoljenje. V tem obdobju je bilo izvedeno tudi pravo sistematično aerosnemanje celotne Slovenije, ti aeroposnetki pa veljajo danes za eno od bistvenih dokazov obstoja objekta na presečni datum.

1.2. posamezna stanovanja in poslovne prostore v etažni lastnini, ki so bili rekonstruirani na podlagi gradbenega dovoljenja, izdanega na podlagi Zakona o graditvi objektov9 iz leta 1973 ali Zakona o graditvi objektov iz leta 1984;

1.3. objekte, ki jih je bilo dovoljeno pred 9. novembrom 1996 zgraditi na podlagi priglasitve po 46. členu Zakona o graditvi objektov iz leta 1984, če so v uporabi in se jim namembnost po 9. novembru 1996 ni spremenila;

2. objekte gospodarske javne infrastrukture, ki so bili zgrajeni pred 25. junijem 1991. Pogoj za izdajo odločbe je dokaz, da je bil tak objekt zgrajen pred 25. junijem 1991 in da so zemljišča, na katerih je tak objekt zgrajen, ustrezno evidentirana pred izdajo odločbe. Po določbi 3. člena GZ je gradbeni inženirski objekt objekt, ki ni stavba in ni drug gradbeni poseg. Gre za objekte prometne infrastrukture (ceste, železniške proge, letališke steze, mostovi, viadukti, predori in podhodi, pristanišča, plovne poti, pregrade in jezovi ter drugi vodni objekti), cevovode, komunikacijska omrežja, elektroenergetske vode, industrijske gradbene komplekse, športna igrišča in druge gradbeno inženirske objekte. Datum 25. junij 1991 je dogovorjen datum, ki ni vezan na kakšen mejnik s področja graditve, ampak na sprejem Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti RS. Pogoj za izdajo odločbe je dokaz o obstoju objekta in da je objekt gospodarske javne infrastrukture na predpisan način evidentiran v skladu z Zakonom o katastru komunalnih naprav, ki je prenehal veljati z uveljavitvijo Zakona o urejanju prostora (ZUreP-1), ta pa je prenehal veljati z uveljavitvijo Zakona o urejanju prostora (ZUreP-2);

3. vse enostanovanjske stavbe, ki so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja in so bile 1. januarja 2003 v uporabi. Pogoj za izdajo odločbe so dokazi, da je bil stavba zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja, da je bila 1. januarja 2003 v uporabi in da je zemljišče, na katerem je stavba zgrajena, na predpisan način evidentirano pred izdajo odločbe. Po pravni praksi upravni organi na presečni datum za tak objekt preverjajo prijave stalnih oziroma začasnih prebivališč. To bi bilo smiselno preučiti, saj sama (ne)uporaba objekta ne more vplivati na legalnost objekta. To pomeni, da sta dva enaka objekta v neenakem položaju. Tisti, ki se je uporabljal, je legalen, tistega brez uporabe pa je treba odstraniti.

Pravna praksa se je tudi izoblikovala, da mora biti v postopku izdaje potrdila (po novem odločbe) dokazana tudi skladnost gradnje z gradbenim dovoljenjem. V enotni klasifikaciji vrst objektov CC-SI med enostanovanjske stavbe spadajo samostojne hiše, vile, kmečke hiše in druge podeželske hiše, počitniške hišice in podobne enostanovanjske stavbe, vrstne hiše ali dvojčki, v katerih je eno stanovanje, kjer ima vsako stanovanje svojo streho in lasten vhod iz pritličja;

4. za objekte s področja obrambe, objekte s področja zaščite in reševanja ter objekte s področja notranjih zadev, ki so z zakonom ali predpisom, izdanim na podlagi zakona, določeni kot obrambno-zaščitni objekti, in okoliši objektov posebnega pomena za obrambo, zaščito in notranje zadeve z uporabnim dovoljenjem po tem zakonu, če so bili 1. januarja 2003 v uporabi in se jim namembnost po 25. juniju 1991 ni spremenila;

5. objekte gospodarske javne infrastrukture, zgrajene pred 25. junijem 1991, ko se na predpisan način evidentirajo v zbirnem katastru gospodarske javne infrastrukture;

6. gradbene inženirske objekte, zgrajene pred 31. decembrom 1967 in so bili v uporabi 1. januarja 2003, ko se zemljišča, na katerih so zgrajeni, na predpisani način evidentirajo v zemljiškem katastru.

Šteje se, da objekt, za katerega je izdana odločba, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje po samem zakonu in je ta postala pravnomočna, ni nelegalen in da ima uporabno dovoljenje. Za objekt se ustavi morebitni inšpekcijski postopek zaradi nelegalne gradnje in vsi ukrepi, povezani z njim. Za ta objekt se v postopku izdaje odločbe ni preverjalo izpolnjevanje pogojev glede predpisanih bistvenih zahtev in pogojev glede skladnosti s prostorskimi izvedbenimi akti. Za pridobitev odločbe tudi ni treba plačati prispevkov, ki so sicer obvezni v primeru pridobivanja dovoljenj, to je komunalnega prispevka in nadomestila za degradacijo in uzurpacijo.

Pridobitev teh odločb časovno ni omejena.

Celoten članek je dostopen za naročnike!