TFL Vsebine / TFLGlasnik

1. Splošno o pridobivanju lastninske pravice tujcev na nepremičninah

Ustava Republike Slovenije v 68. členu določa, da lahko tujci pridobijo lastninsko pravico pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira državni zbor.¹ Na podlagi slednjega, lahko tujce in pravne osebe s sedežem v tujini glede pridobivanja lastninske pravice na nepremičninah v Sloveniji v praksi razdelimo v tri kategorije:

a) Tujci, ki lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah le na podlagi odločbe o vzajemnosti

Področje pogojev, postopka in zavezancev za ugotavljanje vzajemnosti določa Zakon o ugotavljanju vzajemnosti (v nadaljevanju: ZUVZa-1).² Gre za postopek, predhoden sklenitvi kupoprodajne pogodbe za nepremičnino, v katerem ministrstvo za pravosodje za vsak primer posebej ugotavlja, ali državljan Republike Slovenije ali pravna oseba s sedežem v Republiki Sloveniji, v državi tujca, t.j. potencialnega kupca, lahko pridobiva lastninsko pravico na nepremičninah pod enakimi ali podobnimi pogoji, pod katerimi lahko pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji tujci. Izpolnjevanje pogojev za državljana Republike Slovenije ali pravno osebo s sedežem v Republiki Sloveniji tudi ne sme biti bistveno težje, kot je v pravnem redu Republike Slovenije določeno za izpolnjevanje pogojev za tujce. V primeru pritrdilnega odgovora, se ugotovi obstoj materialne vzajemnosti.³

Tujci, ki morajo pred pridobitvijo lastninske pravice na nepremičninah v Sloveniji pridobiti pozitivno odločbo o vzajemnosti so definirani v Zakonu o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski uniji na nepremičninah (v nadaljevanju: ZPPLPKEU). ⁴ Gre za fizične ali pravne osebe države kandidatke za članstvo v EU (torej države, ki ima z EU in njenimi državami članicami veljaven sporazum o pridružitvi ali stabilizacijsko-pridružitveni sporazum in ji je status kandidatke dodelil Evropski svet), ki ima državljanstvo te države ali sedež v tej državi.⁵ V trenutnih okoliščinah so države, ki ustrezajo tej opredelitvi, sledeče: Republika Severna Makedonija, Republika Srbija, Črna gora, Republika Albanija, Ukrajina, Republika Moldavija, po najnovejši odločitvi Evropskega sveta pa tudi Bosna in Hercegovina.

ZUVza-1 sicer obveznost postopka ugotavljanja vzajemnosti predvideva tudi za pridobitev stavbne pravice na nepremičnini⁶ in določa nekatere izjeme⁷.

b) Tujci, ki lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah brez omejitev

Brez posebnih procesnih omejitev, torej pod enakimi pogoji kot državljani Republike Slovenije, lahko na podlagi mednarodnih pogodb lastninsko pravico na nepremičninah Sloveniji pridobijo državljani in pravne osebe držav članic EU, OECD in EFTA.

Zakon o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja (v nadaljevanju: ZORSSZNM)⁸ pridobitev brez posebnih omejitev določa tudi za osebe s statusom brez slovenskega državljanstva⁹, Zakon o dedovanju (v nadaljevanju: ZD)¹⁰ v povezavi s 4. členom ZUVza-1 pa za zakonite dediče in tuje oporočne dediče, ki bi bili dediči tudi po zakonitem dedovanju pri pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini z dedovanjem.

Skladno s Sporazumom o vprašanjih nasledstva (v nadaljevanju: MSVN)¹¹ spadajo v to skupino tudi tujci iz bivših republik SFRJ, ki so vse pogoje za vknjižbo izpolnjevali že pred 31. 12. 1990 (vendar pa vpis ni bil realiziran oziroma postopek vpisa v zemljiško knjigo ni bil začet), v sedaj začetih postopkih vknjižbe lastninske pravice na nepremičninah.

c) Tujci, ki na nepremičninah v Sloveniji ne morejo pridobiti lastninske pravice

V to skupino spadajo državljani in pravne osebe, ki se po kriterijih ne uvrščajo v nobeno od zgoraj naštetih skupin (npr. Ruska federacija, Ljudska republika Kitajska).

2. Novosti za državljane BiH

13. decembra 2022 je Evropski svet po pregledu izpolnitve vseh zahtevanih kriterijev in pod pogojem, da sprejme priporočene ukrepe za krepitev pravne države, boja proti korupciji in organiziranemu kriminalu ter upravljanja migracij in temeljnih pravic, Bosni in hercegovini podelil status kandidatke za članstvo v EU.¹²

S tem državljani Bosne in Hercegovine formalno ustrezajo kriterijem za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah v Republiki Sloveniji ob ugotovitvi pogoja vzajemnosti.

3. Postopek nakupa nepremičnine za državljane BiH

Sam postopek nakupa nepremičnine, kjer državljan BiH nastopa kot potencialni kupec, se z vidika ugotavljanja vzajemnosti bistveno ne spremeni. Edina razlika je, da je potrebno, priporočljivo pred formalnim podpisom kupoprodajne pogodbe, opraviti vložitev vloge za izdajo odločbe o ugotovitvi vzajemnosti, ki predstavlja obvezno predpostavko za uspešno sklenitev kupoprodajne pogodbe. Odločbo je zato koristno pridobiti že pred formalnim začetkom morebitnega postopka za odobritev posojila na banki.

Postopek pridobitve odločbe teče pred ministrstvom za pravosodje, začne pa se na zahtevo tujca, ki želi pridobiti lastninsko pravico na nepremičnini oz. njegovega pooblaščenca. Vlogi za idajo odločbe je potrebno priložiti listino, s katero vlagatelj izkazuje pravico do ugotovitve vzajemnosti, t.j. osnutek kupoprodajne pogodbe, kopijo pogodbe, predpogodbo,…

Po pridobitvi pozitivne odločbe o priznanju vzajemnosti, se slednjo priloži kupoprodajni pogodbi za nepremičnino v obliki priloge. V primeru, da se iz katerega koli razloga (zavrnitev odobritve posojila, pomanjkanje dokumentacije za nepremičnino, sprememba volje pogodbenih strank,…) pravni posel nakupa nepremičnine ne izvede do konca, to pomeni avtomatično ničnost odločbe o priznanju vzajemnosti. Veljavnost slednje je namreč odvisna od konkretnega primera in vezana na točno določen pravni posel.

Tujec se mora za dokončno izvedbo postopka nakupa nepremičnine vpisati še v davčni register oz. pridobiti davčno številko (ker bo imel po izvedbi nakupa nepremičnine obdavčljivo premoženje v Republiki Sloveniji), za vpis lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo pa bo potreboval še EMŠO.

Opombe:

¹ 68. člen Ustave Republike Slovenije (UL RS št. 33/91I s spremembami in dopolnitvami)

² Zakon o ugotavljanju vzajemnosti (UL RS št. 27/17)

³ 7. člen ZUVza-1

⁴ Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski uniji na nepremičninah (UL RS št. 61/06)

⁵ 2. člen ZPPLPKEU

⁶ 5. člen ZUVza-1

⁷ 6. člen ZUVza-1

⁸ Zakon o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja (UL RS št. 43/06 s spremembami in dopolnitvami)

⁹ 8. alineja 1. odstavka 66. člena ZORSSZNM

¹⁰ Zakon o dedovanju (UL RS št. 15/76 s spremembami in dopolnitvami)

¹¹ Zakon o ratifikaciji Sporazuma o vprašanjih nasledstva (UL RS št. 20/02 s spremembami in dopolnitvami)

¹² Evropski svet, Svet Evropske unije; Bosna in Hercegovina; dostopno na spletnem naslovu: https://www.consilium.europa.eu/sl/policies/enlargement/bosnia-herzegovina/