TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Kadar en solastnik zahteva od drugih solastnikov, da sam uporablja
(rabi in uživa) in upravlja solastno stvar, ti pa se temu upirajo, ne
gre za posel v zvezi z rednim upravljanjem stvari (2. odstavek 15.
člena ZTLR) in tudi ne za posel, ki bi bil nujen za redno vzdrževanje
stvari (3. odstavek 15. člena ZTLR).
Tak solastnik lahko zahteva le razdelitev solastne stvari (16. člen
ZTLR).

V praksi se je pojavil primer spora glede upravljanja nepremičnine
med solastniki. Predlagateljica kot solastnica stanovanjske hiše do
3/4 zahteva od ostalih solastnikov v nepravdnem postopku, da se ji
izročijo gostinski prostori v tej solastni hiši, ker jih bo sama
izkoriščala, solastnikom pa izplačevala ustrezni del najemnine.
Po pravnih pravilih ODZ je veljalo glede ravnanja s skupno stvarjo
načelo absolutne večine, to je potrebno je bilo soglasje vseh
deležnikov (pravno pravilo 828 in 833 ODZ). Izjemoma je glede posesti
in uprave skupne stvari pod določenimi pogoji veljalo načelo večine
deležev, to je, odločila je večina glasov deležnikov, ki se pa ni
štela po osebah, temveč po razmerju deležev deležnikov (pravno
pravilo 833 ODZ). Tak primer je bil npr. pod določenimi pogoji
predviden pri važnih spremembah, ki so bile predlagane za ohranitev
ali boljšo rabo glavne imovine (pravno pravilo 884 ODZ). Če nihče od
deležnikov ni zahteval delitve stvari, je o predlogih za take važne
spremembe odločalo sodišče v nepravdnem postopku (pravno pravilo 266
nepravdnega postopka kraljevine Jugoslavije).
Tudi po zakonu o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur.l. SFRJ,
št. 6/80, 20/80) velja glede razpolaganja, uporabe, posesti in uprave
solastne stvari, načelo absolutne večine, to je te pravice so na
celotni solastni stvari skupne vsem solastnikom (1. odstavek 14.
člena, 1. odstavek 15. člena ZTLR). Izjemoma lahko prevlada načelo
večine deležev, vendar le, če gre za posle redne uprave (2. odstavek
15. člena ZTLR). Če pa med solastniki ni sporazuma, odloči sodišče v
nepravdnem postopku, vendar le, če gre za nujen posel za redno
vzdrževanje stvari (3. odstavek 15. člena ZTLR). Glede na konkretni
primer, naveden v začetku, zahtevek predlagateljice ne bi bil
utemeljen, ker je v nasprotju s 1. odstavkom 14. člena, z 2.
odstavkom 15. člena in s 3. odstavkom 15. člena ZTLR.
Ker ZTLR ureja le temeljna lastninskopravna razmerja, nastane
vprašanje, če so v tem zakonu medsebojna razmerja solastnikov na
solastni stvari urejena celovito ali ne. Po eni strani so določila
15. člena ZTLR razmeroma podrobna, pa tudi izrecno ne napotujejo še
na kak drug zakon, kot je to npr. predvideno v 3. odstavku 14. člena
ZTLR. Po drugi strani pa tudi ni izključeno, da se v praksi ne bodo
pojavili novi problemi na tem področju, ki jih bo treba še dodatno
urediti z republiškim zakonom.
Ne glede na to odprto vprašanje pa je treba ugotoviti, da ZTLR ureja
razmerja med solastniki bolj ozko v tem smislu, da solastnikom ne
daje toliko možnosti, da vztrajajo pri solastnini, kot pa ODZ. V ZTLR
so možnosti odločanja po večini deležev manjše, možnosti intervencije
nepravdnega sodišča pa še manjše. V vseh preostalih situacijah pa je
izhod za posameznega solastnika oziroma solastnike predvsem v tem, da
zahtevajo delitev stvari (1. odstavek 16. člena ZTLR). Določila ZTLR
torej niso v prid ohranjanja solastnine. Dolgoročno gledano je to
izhodišče pravilno, kajti solastniška skupnost je "mati prepirov".