TFL Vsebine / TFLGlasnik

1. UVOD

Stvarna služnost kot stvarna pravica, ki omogoča upravičencu določeno uporabo tuje nepremičnine, je eden temeljnih institutov stvarnega prava. Pogosto je nujna za izvedbo različnih infrastrukturnih projektov, kot so gradnja cest, elektroenergetskih vodov, vodovodov, kanalizacijskih sistemov in komunikacijskih omrežij. Služnost pravilima nastane z dogovorom med lastnikom služeče nepremičnine in lastnikom gospodujoče nepremičnine, v praksi pa je pogosto tudi rezultat enostranske ustanovitve od države ali lokalne skupnosti, še posebej če gre za javni interes.

Ustanovitev služnosti pravilima pomeni poseg v pravico do lastnine, ki je ustavno varovana pravica. V skladu z načelom sorazmernosti in pravičnega varstva lastninske pravice mora lastniku nepremičnine, ki se obremeni s služnostjo, pripadati ustrezna odškodnina. Ta odškodnina mora odražati dejanski vpliv ustanovitve služnosti na rabo in vrednost nepremičnine ter zagotoviti, da lastnik zaradi posega ni v slabšem položaju.

Kljub ustavni in zakonski podlagi za upravičenje do odškodnine so v praksi pogosta kompleksna vprašanja v zvezi z njenim določanjem. V slovenski pravni ureditvi ni enotnega predpisa, ki bi sistematično urejal metodologijo za ocenjevanje vrednosti odškodnine za služnost. Posledično so strokovnjaki pogosto prepuščeni uporabi splošnih načel ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki jih je treba prilagoditi naravi konkretne služnosti.

Poleg neenotne metodologije so dodatna težava razlike v razumevanju služnosti med pravno teorijo, sodno prakso in ekonomskim ocenjevanjem vrednostim. V nekaterih primerih so ocene odškodnine bistveno nižje od pričakovanja lastnikov, v drugih primerih pa investitorji nasprotujejo ocenam kot previsokim. Vse to kaže na potrebo po bolj sistematičnem pristopu, ki bi zagotavljal večjo predvidljivost, pravičnost in strokovno utemeljenost odločitev.

Namen tega članka je analizirati pravne temelje za določanje odškodnine ob ustanovitvi stvarne služnosti in predstaviti enega izmed metodoloških pristopov, ki bi jih pri svojem delu lahko uporabljali strokovnjaki, ter opozoriti na praktične izzive in pomanjkljivosti obstoječega sistema.

2. PRAVNA IZHODIŠČA

Stvarna služnost je stvarna pravica, ki lastniku nepremičnine (služeče nepremičnine) nalaga, da dopušča določeno uporabo svoje nepremičnine v korist druge nepremičnine (gospodujǫ̌e nepremičnine) ali osebe. Gre za omejitev lastninske pravice, ki pravilima nastane zaradi funkcionalne povezanosti med nepremičninami ali zaradi potrebe po dostopu, rabi ali prehodu.

V skladu s Stvarnopravnim zakonikom (SPZ) so stvarne služnosti lahko zemljiške (npr. pravica hoje ali vožnje čez zemljišče) ali osebne (npr. služnost stanovanja ali rabe). V pričujočem članku je v ospredju analiza zemljiških služnosti, ki se najpogosteje vzpostavljajo za potrebe javne infrastrukture ali zasebnih investicij.

Stvarne služnosti se lahko ustanovijo:

• s pogodbo med strankami (npr. investitor in lastnik);
• z odločbo upravnega organa (npr. v postopku razlastitve ali pri izdaji gradbenega dovoljenja s služnostno odločbo);
• z zakonom, če je tako izrecno določeno (npr. služnosti v javnem interesu);
• s sodno odločbo, kadar gre za prisilno ustanovitev služnosti zaradi nujnih potreb (npr. nujna pot).

Ključna zakonska podlaga je poleg SPZ-ja še Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3), ki ureja možnost ustanovitve služnosti zaradi izvedbe prostorskih ureditev, ter Zakon o razlastitvi in prisilnem prenosu nepremičnin (ZRPPN), ki omogoča ustanovitev stvarne služnosti kot blažjo obliko razlastitve. Ustava Republike Slovenije v 69. členu določa, da je razlastitev možna le v javno korist in proti pravičnemu nadomestilu. Tudi kadar ne gre za popolno razlastitev, ampak za ustanovitev služnosti, ki ne odvzema lastninske pravice, vendar jo bistveno omejuje, velja enako načelo pravičnega nadomestila.

Pravni standard pravične odškodnine pa ni izrecno opredeljen v zakonodaji, kar prepušča pomemben del presoje sodni praksi in izvedenskim mnenjem. Pri tem je pomembna tudi praksa Ustavnega sodišča RS ter Evropskega sodišča za človekove pravice (ESČP), ki poudarjata sorazmernost posega in ustrezno povračilo za izgubo ali omejitev premoženjske koristi.

Pravno priznanje pravice do odškodnine mora biti podprto z ekonomsko analizo vpliva služnosti na vrednost nepremičnine. To pomeni, da se odškodnina ne določa pavšalno, temveč na podlagi konkretnih učinkov, kot so:

• znižana tržna vrednost nepremičnine;
• znižana uporabna vrednost (npr. ovirana gradnja, dostop, uporaba zemljišča);
• trajna obremenitev z odgovornostjo za služnostno infrastrukturo (npr. vzdrževanje dostopa, varovalni pasovi).

V tem smislu je ključno razumevanje razlike med pravico do odškodnine kot pravnim institutom ter določanjem višine odškodnine, kar je pretežno ekonomsko vprašanje, ki zahteva uporabo metod za ocenjevanje vrednosti.

3. IZHODIŠČA ZA OCENJEVANJE VREDNOSTI

Ocena vrednosti odškodnine za ustanovitev stvarne služnosti zahteva strokoven, sistematičen in individualiziran pristop. Gre za kombinacijo pravnega razumevanja narave posega in ekonomske ocene njegovega vpliva na vrednost nepremičnine. V nadaljevanju so predstavljene ključne metode iz prakse ter pomembni dejavniki, ki jih je treba upoštevati.

3.1. Osnovna načela ocenjevanja vrednosti

Pri vrednotenju odškodnine za ustanovitev stvarne služnosti je treba upoštevati temeljna načela ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičninah, ki zagotavljajo, da je odškodnina:

• pravična do lastnika nepremičnine;
• sorazmerna z dejanskim posegom;
• utemeljena v tržni realnosti.

Ta načela izhajajo iz teorije ocenjevanja vrednosti, sodne prakse in splošnih pravil stvarnega prava. V nadaljevanju predstavljamo štiri ključna načela in konkretne primere njihove uporabe.

Načelo znižanja vrednosti

To je osrednje načelo pri vrednotenju služnosti. Služnost običajno pomeni trajno ali dolgotrajno znižanje tržne vrednosti nepremičnine, saj:

• zmanjšuje možnost izkoriščanja zemljišča,
• vpliva na njegovo uporabnost ali funkcionalnost,
• negativno vpliva na zaznavno kakovost in tržno privlačnost.

Primer:

Na kmetijskem zemljišču se vzpostavi služnost podzemnega plinovoda s pripadajočim varovalnim pasom, znotraj katerega je prepovedana gradnja in sajenje globokokoreninskih kultur. S tem se zmanjša potencial pridelave in zemljišče ni več primerno za nekatere vrste pridelkov, kar posledično zniža njegovo vrednost. Vrednost se oceni pred vzpostavitvijo služnosti in po njej razlika je podlaga za odškodnino.

Načelo sorazmernosti

Višina odškodnine mora biti sorazmerna s posegom, kar pomeni, da:

• ne sme biti previsoka v primerjavi z vplivom na nepremičnino;
• hkrati pa mora zagotoviti ustrezno kompenzacijo za izgubljene koristi ali omejitve.

Služnost, ki posega le v majhen del zemljišča ali minimalno vpliva na njegovo rabo, ne sme imeti enake vrednosti kot tista, ki bistveno ovira njegovo uporabo.

Primer:

Na robu industrijskega zemljišča se vzpostavi služnost dostopa za vzdrževanje elektrovodov, kar obsega le nekaj kvadratnih metrov, brez omejitve rabe preostalega zemljišča. V tem primeru je vpliv minimalen, kar se mora odražati v sorazmerno nizki odškodnini. Nasprotno pa bi služnost, ki teče čez celotno zemljišče in preprečuje gradnjo, upravičevala bistveno višjo odškodnino.

Načelo individualne presoje

Vsaka nepremičnina ima svoje posebne značilnosti - pravni status, dejansko rabo, lokacijo, namembnost, prostorske omejitve. Zato je ocenjevanje odškodnine vedno individualno.

Primer A:

Služnost dostopa do vodnega zajetja poteka čez zemljišče, ki je opredeljeno kot zazidljivo zemljišče z veljavnim prostorskim aktom. Čeprav služnost fizično zaseda le majhen del površine, vpliva na možnost postavitve stavbe in s tem bistveno zniža vrednost celotnega zemljišča.

Primer B:

Ista služnost na kmetijskem zemljišču v oddaljeni vasi, brez možnosti zazidave ali spremembe namembnosti, povzroči manjši ekonomski vpliv. Zato je odškodnina bistveno nižja.

Načelo trajnosti

Stvarna služnost se običajno ustanavlja za nedoločen čas in ima dolgoročne posledice. Zato se mora ocenjevanje vrednosti izvajati z upoštevanjem trajnega zmanjšanja koristi, ne zgolj kratkoročnega vpliva. Če pa je služnostna pravica časovno omejena, je treba to tudi ustrezno upoštevati.

Primer:

Na kmetijskem zemljišču se ustanovi služnost podzemnega voda, ki velja trajno, brez časovne omejitve. Čeprav lastnik zemljišče še naprej uporablja za kmetijsko dejavnost in se fizična raba trenutno ne spremeni, je zemljišče zaradi služnosti pravno obremenjeno. Zaradi te trajne obremenitve so dolgoročno omejene možnosti spremembe rabe, razvoja ali prodaje zemljišča. Zato je treba pri ocenjevanju vrednosti upoštevati, da je njegova vrednost trajno znižana, ne glede na to, da se trenutna uporaba zemljišča (zaenkrat) ne spremeni.

Dodatno načelo: načelo objektivne ekonomske vrednosti

Odškodnina mora temeljiti na dejanskem tržnem učinku služnosti, ne zgolj na lastnikovem subjektivnem občutku izgube ali pavšalnih ocenah. Zato se morajo pri ocenjevanju uporabljati realni tržni podatki in strokovne metode.

Primer:

Lastnik zahteva visoko odškodnino za služnost optičnega kabla, ki poteka pod njegovim travnikom, čeprav ne vpliva na rabo zemljišča. Če tržni podatki in analiza pokažejo, da ni dejanskega znižanja vrednosti, odškodnina ne more biti visoka, tudi če lastnik čuti poseg v svojo pravico.

Ta načela so skupaj temelj za celovit, strokovno utemeljen in pravičen pristop k vrednotenju odškodnine pri vzpostavitvi stvarne služnosti. Njihova uporaba omogoča ravnovesje med zaščito interesov lastnikov in uresničevanjem širšega javnega interesa.

3.2. Podlaga vrednosti

Ob sprejemu naloge, pri kateri je treba oceniti nadomestilo za vzpostavitev služnostne pravice, se nam najprej postavi vprašanje, kakšen naj bo standard oziroma podlaga vrednosti. Naj bo to tržna ali netržna vrednost?

Tržna vrednost je v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti opredeljena kot ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri kateri sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.

Če opredelitev tržne vrednosti razčlenimo na posamezne dele kot v Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti, ugotovimo, da pri ocenjevanju služnostne pravice ne moremo govoriti o tržni vrednosti, saj ne moremo zaobiti dejstva, da služnostnih pravic ne zasledimo ne na ponudbeni ne na povpraševani strani trga nepremičnin. Tako lahko trdimo, da trg s služnostno pravico ne obstaja. Zaradi tega ni izpolnjen del opredelitve tržne vrednosti, ki govori o ustreznem trženju, pri katerem stranki delujeta seznanjeno, previdno in brez prisile.

Ker tržna vrednost kot podlaga vrednosti pri ocenjevanju služnostne pravice torej odpade, moramo podlago vrednosti poiskati pri eni izmed netržnih podlag.

Najprej se nam ponudi podlaga pravične vrednosti, ki je v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti opredeljena kot ocenjena cena za prenos sredstva ali obveznosti med prepoznanima, dobro obveščenima in voljnima strankama, ki je odraz interesov teh strank.

Pri stvarni služnosti, zlasti kadar gre za neprostovoljno ustanovitev (razlastitev ali zakonito služnost), tržna vrednost ne zajame v celoti posega v pravico lastninske uporabe. To pomeni, da bi bila lahko izračunana odškodnina prenizka, ker:

• ni prostovoljnosti;
• ni tržnega mehanizma, ki bi določil ceno;
• ni enakovrednega pogajalskega položaja med strankama.

Pravična vrednost je ustreznejša podlaga za ocenjevanje odškodnine pri ustanovitvi stvarne služnosti, ker:

• upošteva tudi prisilni značaj ustanovitve;
• kompenzira omejitev lastninske pravice celovito;
• odraža izgubo možnosti rabe in koristi, ne zgolj padca tržne vrednosti;
• temelji na ustavni in zakonski zahtevi po pravičnem nadomestilu.

Celotn prispevek je dostopen za naročnike!