TFL Vsebine / TFLGlasnik

Zaradi razvoja gradbene in drugih tehnologij pogosto nastanejo zapleteni položaji v zvezi z etažno lastnino. Zaradi tega in tudi zaradi drugih tem, povezanih s tem, je nedavna konference Sodobno stvarno pravo 2024 pritegnila izjemno pozornost. Ugledni strokovnjaki dr. Nina Plavšak, mag. Marijana Vugrin, dr. Bojan Podgoršek in prof. dr. Renato Vrenčur so obravnavali zahtevnejša pravna vprašanja in kompleksnejše položaje, povezane s tremi instituti stvarnega prava: etažno lastnino, presojo veljavnosti pravnega posla pri sestavi notarskega zapisa ter prodajo kmetijskih in gozdnih zemljišč.

Vsi predavatelji imajo dolgoletne izkušnje pri uporabi institutov, ki so bili tema njihovih prispevkov, zato so posebno pozornost namenili praktičnim prikazom posameznih pravnih problemov in razlagi argumentov, s katerimi utemeljujejo svoja stališča. Posebno pozornost zasluži ob tej priložnosti izdani Zbornik Sodobno stvarno pravo 2024 Zahtevnejša vprašanja glede oblikovanja in preoblikovanja lastnine, ki ga je v sodelovanju z dr. Nino Plavšak Tax-Fin-Lex izdal v svoji knjižnici na portalu Tax-Fin-Lex.

Dr. Nina Plavšak je uvodoma posebej opozorila, da so položaji vključene lastninske pravice lahko nastali že pred uveljavitvijo novele SPZ-B, in sicer v razmerjih etažne lastnine in gradnje na podlagi lastninske pravice na parceli ali stavbne pravice. In ti položaji so, kot je dejala, bili v SPZ urejeni razmeroma nedosledno. »Namesto da bi novela SPZ-B nedoslednosti popravila, je zaradi strokovno neprimernega uradniškega pristopa in zakonodajnega vandalizma ureditev položajev vključene lastninske pravice postala še bolj nekonsistentna in nepregledna.« Ob tem je v zborniku spomnila na komentar SPZ in komentar ZZK-1, v katerih sta z dr. Vrenčurjem v minulih letih vložila znaten napor z namenom analizirati vse položaje glede vključene lastninske pravice ter jih razložiti jasno, razumljivo in pregledno.

Potem ko je dr. Plavšakova posebej omenila skrb pri urejanju razmerij glede etažne lastnine v naseljih, saj je novih čedalje več, je mag. Marijana Vugrin zelo podrobno razložila vse vpise v kataster, ki so povezani z oblikovanjem etažne lastnine, saj se v katastru poleg podatkov, ki so izvorni podatki katastra nepremičnin, izkazujejo tudi podatki, ki se v to evidenco prevzemajo iz drugih evidenc. A vendarle: ob vpisu stavbe je treba zaradi pravil, ki jih določa ZKN, in zaradi nadaljnjega pravnega urejanja, v določenih primerih izvesti tudi druge katastrske postopke, kot so ureditev meje, izravnava meje, parcelacija in določitev območja stvarne služnosti ali stavbne pravice. V zborniku sta zato dragocena popis in opis vseh teh postopkov.

»Zaradi pravil, ki jih določa ZKN, in zaradi nadaljnjega pravnega urejanja je v določenih primerih nujno izvesti tudi druge katastrske postopke.«

O notarjevi preventivni funkciji pri sklepanju poslov, ki je primerljiva s funkcijo sodišča v pravdnem postopku po tretjem odstavku 3. člena ZPP, po katerem sodišče ne prizna razpolaganja stranke, ki nasprotuje prisilnim predpisom ali ki nasprotuje moralnim pravilom, je govoril notar dr. Bojan Podgoršek.

Primer iz notarske in sodne prakse kaže, da je notarjevo presojanje dopustnosti pogodb pri sestavi notarskih listin zahtevno, saj tudi sodišči prve in druge stopnje nista prepoznali ničnosti enotne pravne operacije dveh (sicer dopustnih) pogodb. Ničnost je na koncu po petih letih od sklenitve pogodb ugotovilo Vrhovno sodišče RS. Notar mora ob presoji primera upoštevati tudi, da lahko ima odklonitev notarskega poslovanja negativne posledice za stranke, kar je pomembno predvsem pri pravnih poslih, za katere je predpisana oblika notarskega zapisa.

Seveda je dr. Podgoršek spregovoril tudi o nedopustnosti oderuške pogodbe. »Ta ni dopustna (glej 119. člen OZ) in je pogodba nična, če hkrati obstajata objektivni in subjektivni element oderuštva. Če je notar prepričan o obstoju obeh elementov oderuštva, mora po 23. členu ZN odkloniti sestavo notarskega zapisa nedopustnega posla. Za odklonitev notarskega poslovanja ne zadošča zgolj sum oderuštva. Objektivni element oderuštva je podan pri očitnem nesorazmerju nasprotnih pogodbenih obveznosti strank.«

Eno od številnih zanimivih poglavij je tudi prepoved sestavljanja notarskih listin pri sumu navideznega posla, izogibanja zakonskim obveznostim ali protipravnega oškodovanja tretje osebe. Seveda je v zborniku še več primerov iz notarske prakse, ki so že na konference vzbudili veliko zanimanja udeležencev.

»Notar mora ob presoji primera upoštevati tudi, da lahko ima odklonitev notarskega poslovanja negativne posledice za stranke.«

V Sloveniji pokrivajo kmetijska in gozdna zemljišča skupno približno 80 odstotkov celotne površine države. Zaradi tega je tudi delež prometa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami razmeroma velik. Ta pa se od novele ZKZ-G od leta 2022 dalje še krepi, saj je bila s citirano novelo ukinjena prepoved prometa z deli tako imenovanih zaščitenih kmetij ‒ to pomeni, da je bila ukinjena prepoved drobitve zaščitenih kmetij. Že v napovedi konference so organizatorji napovedali, da Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in Zakon o gozdovih (ZG) določata posebna pravila o zakonitih predkupnih pravicah pri prodaji kmetijskih oziroma gozdnih zemljišč, o postopku za uveljavitev teh predkupnih pravic in pravnih posledicah njihove kršitve. Prof. dr. Renato Vrenčur je v svojem prispevku sistematično razložil ta pravila in sodno prakso, ki se je oblikovala pri njihovi uporabi.

Krivično bi povzemali cel prispevek prof. Vrenčurja v zborniku, a je pozornost pritegnila njegova razlaga predkupne pravice. Novela ZKZ-G namreč uvaja novega zakonitega predkupnega upravičenca, ki je lastnik kmetijskega zemljišča, ki ga je prodal ali bil razlaščen za potrebe prostorskih ureditev državnega pomena. Ta predkupna pravica je prostorsko omejena in se lahko uveljavlja le pri prodaji zemljišča v občini ali sosednji občini, kjer je bilo zemljišče prodano ali razlaščeno za prostorske ureditve.

V primeru, da je več kmetov upravičenih do predkupne pravice, se najprej določi tisti kmet, ki kmetijsko dejavnost opravlja kot glavno dejavnost, nato tisti, ki zemljišče obdeluje, in nazadnje tisti, ki ga določi prodajalec. V primeru izenačenosti med kandidati lahko prodajalec izbere katerega koli izmed njih, kar lahko vključuje javno dražbo.

Če noben predkupni upravičenec ne sprejme ponudbe, lahko prodajalec proda zemljišče drugim, ki so oddali ponudbo, vendar mora pogodbo odobriti upravna enota. Sodišča so zavzela stališče, da ponudba, ki ni namenjena zakonitim predkupnim upravičencem, nima pravnih učinkov kot ponudba po obligacijskem zakoniku, temveč le kot vabilo k ponudbi.

Ima pa »Republika Slovenija predkupno pravico na varovalnih gozdovih ter na gozdovih s posebnim namenom. Lokalna skupnost, na območju katere ležijo gozdovi, ki se prodajajo, ima predkupno pravico pri nakupu gozdov s posebnim namenom, če je izjemna poudarjenost funkcije, zaradi katere so gozdovi razglašeni za gozdove s posebnim namenom, v interesu lokalne skupnosti.«

Več fotografij si lahko ogledate na našem Facebook profilu!