TFL Vsebine / TFLGlasnik

Upravna pogodba je dvostranski pravni posel, ki ga država ali drug javnopravni subjekt sklene s tretjimi (fizičnimi ali pravnimi) osebami zaradi uresničevanja javnega interesa in ki je deloma pod javnopravnim režimom.³ Obstajajo tri specifične opredelilne značilnosti upravnih pogodb:

1. vsaj ena pogodbena stranka mora biti praviloma oseba javnega prava (t. i. kriterij strank),
2. sklenjena je v javnem interesu (t. i. kriterij cilja) in/ali
3. vsebuje določbe, iz katerih izhaja prevlada javnega interesa ali nadrejenost osebe javnega prava in jih druga stran v tipični pogodbi zasebnega (obligacijskega) prava običajno ne bi sprejela (t. i. kriterij vsebine oziroma posebnih določb).⁴

Pri razlagi upravnih pogodb, ki jih kot take opredelimo po omenjenih treh specifičnih značilnostih, je treba upoštevati osnovno pravilo, da se zanje uporabljajo pravila splošnega pogodbenega prava, razen kadar njihov javnopravni značaj zahteva, da se določena splošna pravila bodisi ne uporabijo bodisi se uporabijo prilagojeno.⁵, ⁶ Kljub smiselni in subsidiarni uporabi Obligacijskega zakonika (OZ) so nekatere upravne pogodbe vendarle, čeprav izrazito pomanjkljivo, urejene parcialno v področni zakonodaji.⁷ Pogodba namesto razlastitve je specialno urejena v Zakonu o urejanju prostora (ZUreP-3).⁸ S tem zakonom je javnopravnim subjektom smiselno dano tudi potrebno »pooblastilo « za sklepanje tovrstnih pogodb.⁹ Slednji pa lahko pri sklepanju tovrstnih pogodb izkoristijo svoj močnejši položaj.¹⁰ Prodajna pogodba namesto razlastitve predstavlja t. i. subordinatni tip upravne pogodbe saj nadomešča upravni akti.¹¹ Hkrati je v teoriji in tudi sodni praksi poudarjena njena prisilna narava.¹², ¹³

Pozitivna zakonodajna ureditev pogodbe namesto razlastitve

Za razumevanje pravnih značilnosti pogodbe namesto razlastitve kot upravne pogodbe je nujno poznavanje zakonskih določb 3. oddelka 4. poglavja ZUreP-3 z naslovom Razlastitev in omejitev lastninske pravice. Ta oddelek ZUreP-3 obsega določbe od 202. do 225. člena. Hkrati ne smemo zanemariti hierarhično najvišjega pravnega akta, tj. Ustave. Člen 33 Ustave določa, da je zagotovljena pravica do zasebne lastnine in dedovanja. Člen 67 Ustave določa, da zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da so zagotovljene njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Zakon določa tudi način in pogoje dedovanja. Člen 69 Ustave določa, da se lastninska pravica na nepremičnini lahko v javno korist odvzame ali omeji proti nadomestilu v naravi ali proti odškodnini pod pogoji, ki jih določa zakon.¹⁴ V kontekstu obravnavane tematike je nujno izpostaviti še ustavno načelo zakonitosti iz četrtega odstavka 153. člena Ustave, ki določa, da morajo posamični akti in dejanja državnih organov, organov lokalnih skupnosti ter nosilcev javnih pooblastil temeljiti na zakonu ali na zakonitem predpisu.

Razlastitev pomeni odvzem ali drugo omejitev lastninske pravice.¹⁵ Ker je najpogostejši odvzem lastninske pravice, se bom v nadaljevanju osredotočila nanj in pojem »razlastitev« uporabljala v tem kontekstu. Razlastitev je mogoča le, če je nujno potrebna (ultima ratio) in sorazmerna¹⁶ za doseganje javne koristi razlastitvenega namena.¹⁷ Razlastitveni nameni so zakonsko taksativno določeni.¹⁸ Med razlastitvene namene na primer spadata gradnja in prevzem objektov in omrežij gospodarske javne infrastrukture ter grajenega javnega dobra.¹⁹ Javna korist za razlastitvene namene se domneva, če so nepremičnine vključene v DPN, državni prostorski ureditveni načrt, OPN, OPPN in če so ti akti pripravljeni tako natančno, da je nepremičnine, ki so predmet razlastitve, mogoče grafično prikazati v katastru nepremičnin ali je bilo na teh nepremičninah izdano celovito dovoljenje.²⁰ O razlastitvah se odloča prednostno. Na prvi stopnji o razlastitvah odločajo upravne enote, na drugi stopnji pa ministrstvo.²¹

Ponudba za odkup nepremičnine zaradi sklenitve pogodbe namesto razlastitve je procesna predpostavka za vložitev zahteve za razlastitev pri pristojni upravni enoti. Ponudbo za odkup nepremičnine pripravi razlastitveni upravičenec na podlagi ocenjene vrednosti nepremičnine ter ocenjenih nadomestil za škodo in drugih stroškov v skladu z določbami zakona, ki urejajo odškodnino za razlastitev.^{22, 23} Če v 30 dneh po vročitvi ponudbe za odkup razlastitveni upravičenec ni uspel skleniti pogodbe o prodaji nepremičnine, sme le-ta vložiti zahtevo za razlastitev, s katero se začne razlastitveni postopek.²⁴ Zahtevi za razlastitev se priložijo seznam nepremičnin, razlastitveni elaborat z utemeljitvijo javne koristi, predhodna ponudba za odkup nepremičnine in roki izvajanja del, zaradi katerih je predlagana razlastitev.²⁵ Razlastitveni postopek se uvede s sklepom, zoper katerega ni pritožbe. ²⁶ Uvedba razlastitvenega postopka je ovira za pravni promet z nepremičnino.²⁷ Element nujnosti razlastitvenega postopka posredno izhaja iz dopustnosti izvajanja pripravljalnih del v razlastitvenem postopku.²⁸ Po izvedenem ugotovitvenem postopku upravni organ o razlastitvi odloči z razlastitveno odločbo. V upravni odločbi upravni organ navede nepremičnine, ki se razlaščajo. Upravni organ lahko v odločbi določi rok ali datum za prevzem razlaščene nepremičnine, če se o tem dogovorijo stranke postopka, in rok za začetek gradnje objektov, zaradi katerih je bila predlagana razlastitev.²⁹

Razlastitveni upravičenec lastninsko pravico na razlaščenih nepremičninah pridobi s pravnomočnostjo odločbe o razlastitvi.³⁰ Iz tega izhaja, da vpis v zemljiško knjigo na tej podlagi nima konstitutivnega učinka, ampak ima zgolj deklaratoren učinek.³¹ Nadaljnja pridobitev posesti je vezana na plačilo odškodnine.³² To pa pomeni, da lahko lastninska pravica na razlastitvenega upravičenca zaradi poudarjenega javnega interesa preide pred pridobitvijo posesti in je določitev odškodnine drugotnega pomena.³³ Najpozneje v petnajstih dneh po pravnomočnosti odločbe o razlastitvi upravni organ pozove razlastitvenega upravičenca in razlaščenca, naj skleneta sporazum o odškodnini oziroma nadomestilu.³⁴ Če sporazum ni sklenjen, lahko tako razlastitveni upravičenec kot razlastitveni zavezanec vložita predlog za odmero odškodnine v nepravdnem postopku pri pristojnem sodišču.³⁵

Znotraj razlastitvenega postopka je mogoče izpeljati t. i. (zlasti) nujni razlastitveni postopek za posebne razlastitvene namene, ki terjajo še posebej hitro pridobitev nepremičnin. Med njimi je tudi primeroma navedena pridobitev nepremičnin za gradnjo in prevzem objektov in omrežij gospodarske javne infrastrukture ter grajenega javnega dobra.³⁶ Opredelilna značilnost tovrstnega še posebej nujnega razlastitvenega postopka je, da niti pritožba zoper odločbo o razlastitvi ne zadrži prenosa lastninske pravice in pridobitve posesti.³⁷ ZUreP-3 poudari, da za razlaščeno nepremičnino lastniku pripada ustrezna odškodnina ali enakovredna nadomestna nepremičnina.³⁸ Odškodnina se določi z uporabo metodologije ocenjevanja vrednosti, škod na nepremičnini in drugih stroškov za umeščanje prostorskih ureditev državnega pomena.^{39, 40} Upravni organ se po uradni dolžnosti ukvarja tudi z morebitnimi drugimi stvarnimi in obligacijskimi pravicami na nepremičnini, kot so stvarne služnosti in najemi.⁴¹

Ustavna pravica do zasebne lastnine je vsebovana v pravici razlastitvenega upravičenca do vrnitve razlaščene nepremičnine za primer, da razlastitveni upravičenec v roku iz 213. člena ZUreP-3 ne zagotovi začetka gradnje objekta ali objektov, zaradi katerih je bila predlagana razlastitev. Zahteva za vrnitev se vloži pri upravnem organu, pristojnem za razlastitev.⁴² V primeru sklenitve prodajne pogodbe namesto razlastitve lahko razlastitveni zavezanec kot prejšnji lastnik razdre pogodbo pod pogoji, ob katerih je mogoče zahtevati vrnitev razlaščene nepremičnine pri upravnem organu.^{43, 44} Razlastitveni zavezanec kot (prisilni) prodajalec lahko razdre prodajno pogodbo namesto razlastitve v primeru, da razlastitveni upravičenec v roku, kot le-ta izhaja iz prodajne pogodbe namesto razlastitve, ne zagotovi začetka gradnje objektov, zaradi katerih je bila predlagana razlastitev.⁴⁵ Ta določba se hkrati sklada s splošnejšo zahtevo Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1), ki v 4. poglavju pod točko (a) Pridobivanje nepremičnega premoženja v 43. členu uzakonja, da država pridobiva nepremično premoženje v takem obsegu in kakovosti, ki zagotavljata najboljše pogoje za izvrševanje nalog upravljalca, in nadalje jasno določbo, da se nepremičnega premoženja ne pridobiva na zalogo.

Zakonita uporaba pozitivne zakonodaje za primer pogodbe namesto razlastitve

Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta, lahko tudi ustno,^{46, 47} o njenih bistvenih sestavinah. ^{48, 49} Pogodbe, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, morajo biti sklenjene v pisni obliki.^{50, 51, 52} Prvi odstavek 55. člena OZ določa, da je pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nična, če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega. Pogodba namesto razlastitve je zaradi varstva javnega interesa kot tudi zaradi tega, ker se z njo prenaša (pravilno na novo pridobi, op. J. P.) lastninska pravica na nepremičnini, zagotovo pogodba, ki mora biti sklenjena v predpisani obliki.⁵³ Strinjati se je mogoče s stališčem pravne teorije, da bi morale biti vse upravne pogodbe kategorično sklenjene v pisni obliki, saj to velja tudi za upravne akte.⁵⁴ To pa še toliko bolj velja za upravne pogodbe v zvezi z nepremičninami.⁵⁵

Za pogodbo namesto razlastitve je značilna prisilna narava, saj nad posameznikom visi grožnja z razlastitvijo. ⁵⁶ Pogodba namesto razlastitve nadomešča odločbo o razlastitvi, za katero je predpisano, da vsebuje: nepremičnine, ki se razlaščajo, in rok za začetek del (213. člen ZUreP-3) ter sporazum o odškodnini oziroma sodno odločbo o njej (217. člen ZUreP-3). Vrednost odškodnine določi cenilec (49. člen ZUreP-3). V 209. členu ZUreP-3 je predpisana vsebina zahteve za razlastitev, ki kot taka zaradi uzakonjenega ustavnega načela zakonitosti pri delovanju upravnih organov smiselno uzakonja bistvene sestavine pogodbe namesto razlastitve kot t. i. subordinatne pogodbe, ki nadomešča upravni akt in kot takšna ni običajna obligacijska pogodba. Če pa ga nadomešča, mora vključevati tudi vse sestavine, ki se zahtevajo za upravni akt. Povedano drugače: razlastitveni zavezanec zgolj zato, ker je sklenil pogodbo namesto razlastitve, ne sme biti na slabšem.⁵⁷ Še vedno ga mora ščititi »plašč« vseobsegajočega načela zakonitosti pri delovanju in postopanju upravnih organov. Za pogodbo namesto razlastitve, izhajajoč iz načela zakonitosti⁵⁸ kot vrhovnega mednarodnopravnega in ustavnega načela v upravnih postopkih, velja, da mora smiselno upoštevati vsa z ZUreP-3 uzakonjena zakonska jamstva. Neupoštevanje osnovnih pravnih jamstev vodi neposredno v ničnost pogodbe na podlagi splošne ničnostne klavzule iz 86. člena OZ.⁵⁹

V pogodbi namesto razlastitve se morata razlastitveni upravičenec in razlastitveni zavezanec ob predhodno zakonsko zahtevanem in izkazanem abstraktnem javnem interesu ter tudi konkretnem javnem interesu, ki kot tak pomeni, da je nujen in sorazmeren s posegom v lastninsko pravico,⁶⁰ sporazumeti še o naslednjem: o tem, katere nepremičnine so predmet razlastitve, o roku, do katerega bo razlastitveni upravičenec začel gradnjo objektov (v nadaljevanju: rok za začetek del), zaradi katerih je bila predlagana razlastitev, in o odškodnini, ki pomeni ocenjeno vrednost nepremičnine in ocenjena nadomestila za škodo ter morebitne druge stroške.^{61, 62} Ker je obvezna sestavina razlastitvene odločbe rok za začetek del, je smiselno enako rok za začetek del tudi obvezna oziroma zakonsko zahtevana sestavina pogodbe namesto razlastitve. ⁶³ Rok za začetek del je določen tako zaradi varstva koristi razlastitvenega zavezanca, da lahko zahteva vrnitev nepremičnine, kot tudi zaradi varstva razlastitvenega upravičenca, da je seznanjen s časovnim obdobjem, v katerem mora zagotoviti začetek gradnje.⁶⁴ Rok za začetek del ščiti razlastitvenega zavezanca pred samovoljo razlastitvenega upravičenca in je ustavni varuh pred nezakonitimi in nesorazmerni posegi v lastninsko pravico razlastitvenega zavezanca. To je razlog za nepravilnost poimenovanja takšne pogodbe kot prodajne pogodbe namesto razlastitve.

Bistvo pogodbe namesto razlastitve ni klasična blagovno- denarna menjava. Bistvo pogodbe namesto razlastitve kot upravne pogodbe je prenos lastninske pravice v sfero razlastitvenega upravičenca (205. člen ZUreP-3) zaradi izpolnitve abstraktnega razlastitvenega namena (203. člen ZUreP-3) in nujnosti javne koristi (202. in 204. člen ZUreP-3), ob izpolnjevanju sorazmernosti konkretne javne koristi (202. člen ZUreP-3) ter ob hkratnem plačilu ocenjene vrednosti nepremičnine in ocenjenih nadomestil za škodo ter morebitnih drugih stroškov (prvi odstavek 207. člena ZUreP-3) kot ustrezne odškodnine (216. člen ZUreP-3). Razlastitveni upravičenec in razlastitveni zavezanec se tako za razliko od prodajne pogodbe ne sporazumeta o ceni nepremičnine, ampak o odškodnini, ki predstavlja ocenjeno vrednost, ki jo določi cenilec (49. člen ZUreP-3). ZUreP- 3 tako ne opredeljuje cene, ampak opredeljuje ocenjeno vrednost, ki predstavlja tržno vrednost. Le-ta po stroki ocenjevanja vrednosti predstavlja ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.⁶⁵

Da je razlastitev torej sploh mogoča, morata obstajati tako splošen (abstrakten) kot tudi čisto konkreten in predvsem sorazmeren javni interes. Konkreten javni interes mora biti tudi sorazmeren za razlastitvenega zavezanca. Sorazmernost se manifestira preko določb ZUreP-3, ki uzakonjajo na primer obveznost, da je ponudba za odkup nepremičnine izdelana na podlagi ocenjene vrednosti nepremičnine,^{66, 67} in nadalje, da ima razlastitveni zavezanec možnost razdora podobe v primeru, da razlastitveni upravičenec v roku ne zagotovi začetka gradnje objekta ali objektov, zaradi katerih je bila predlagana razlastitev.

Povedano drugače: vsa zakonska in s tem zakonita jamstva, potrebna za sklenitev pogodbe namesto razlastitve, so razvidna iz ZUreP-3. In so: zahteva po opredelitvi nepremičnin, javni interes, roki izvajanja del, zakonita ponudba.⁶⁸ Pri sklepanju pogodbe namesto razlastitve jih je kot prisilne predpise treba upoštevati. Pogodba namesto razlastitve mora temeljiti vsaj na resničnem javnem interesu, in sicer splošnem in konkretnem, ki mora biti poleg vsega še sorazmeren. Volji razlastitvenega upravičenca in razlastitvenega zavezanca se morata skladati vsaj še glede: nepremičnin, ki se razlaščajo, odškodnine, temelječe na predhodno izdelani cenitvi, upoštevajoč tržno vrednost, in roka za začetek del.⁶⁹

Navedene pogoje avtorica razvrščam na pogoje, ki predstavljajo t. i. procesne predpostavke pogodbe namesto razlastitve, in pogoje, ki predstavljajo t. i. obvezne sestavine pogodbe namesto razlastitve. Nespoštovanje kateregakoli od teh dveh sklopov pogojev (lahko) vodi v ničnost pogodbe. Pogodba namesto razlastitve, ki nasprotuje t. i. procesnim predpostavkam, je nična zaradi nasprotovanja prisilnim (zakonitim) predpisom na podlagi splošne ničnostne klavzule iz 86. člena OZ. Izjema obstaja pri t. i. oblikovnih pogojih, ki so: navedba nepremičnin, odškodnina in rok za začetek. Pri t. i. oblikovnih pogojih je možna konvalidacija pogodbe namesto razlastitve, in sicer v skladu z 58. členom OZ.^{70, 71} Predpogoj za uspešno konvalidacijo pa je, da obstaja predhodno soglasje volj glede vseh predhodno omenjenih bistvenih sestavin pogodbe namesto razlastitve.⁷² Če razlastitveni upravičenec in zavezanec ne soglašata glede bistvenih sestavin pogodbe namesto razlastitve, ta sploh ni sklenjena – je neobstoječa. Če sta se pogodbeni stranki o vseh bistvenih sestavinah sporazumeli, vendar sta na primer rok za začetek del določili zgolj ustno, je v primeru, da razlastitveni upravičenec dela v dogovorjenem roku začne, možna konvalidacija posamezne ustno dogovorjene obvezne sestavine pogodbe namesto razlastitve.⁷³ Če se pogodbeni stranki na primer o roku za začetek del kot bistveni sestavini pogodbe namesto razlastitve sploh ne dogovorita, pogodba namesto razlastitve posledično sploh ni sklenjena, saj ji manjka bistvena sestavina pogodbe namesto razlastitve.

V praksi videne pogodbe namesto razlastitve po oceni avtorice (žal) ne izpolnjujejo vseh predhodnih zahtev: najmanj, kar je nepravilno, je to, da so poimenovane kot prodajne pogodbe namesto razlastitve, ne temeljijo na zakoniti cenitvi ali pa ta predhodno sploh ni bila izdelana in ne vsebujejo roka za začetek del. To je z vidika pravne varnosti razlastitvenega zavezanca nesprejemljivo, saj so sklenjene v korist močnejše stranke kot razlastitvene upravičenke. Razumno in pošteno bi bilo pričakovati ravno nasprotno, in sicer da bo močnejša stranka – država, lokalna skupnost – ščitila razlastitvenega zavezanca.

---

¹ Pirnat, R.: Pravni problemi upravne pogodbe, Revija Javna uprava, 2000. Prof. dr. Rajko Pirnat velja za utemeljitelja upravne pogodbe v slovenskem pravnem prostoru.

² Zadnja pomembnejša je sodba Vrhovnega sodišča III Ips 80/2018 z dne 12. februarja 2019, točki 18 in 19. Pred tem sta bili pomembni še sodbi III Ips 31/2012 z dne 15. oktobra 2013, točka 11, ter III Ips 83/2002 z dne 6. februarja 2003, str. 5 sodbe.

³ Pirnat, R., naved. delo, (2000), str. 143–162. Štemberger, K.: Pogodba kot alternativa upravnemu aktu v slovenskem in primerjalnem pravu, Javna uprava 2020, str. 16, 17.

⁴ Pirnat, R., naved. delo, (2000), str. 143–162. Tako tudi Štemberger, K.: Upravne pogodbe v slovenskem pravu, doktorska disertacija (2022), str. 175.

⁵ Pirnat, R., naved. delo (2000), str. 143–162. Tako tudi Štemberger, K., naved. delo (2022), str. 175.
⁶ Štemberger, K., naved. delo (2022), str. 358. Gre za t. i. smiselno in subsidiarno uporabo določb OZ.

⁷ Štemberger, K., naved. delo (2022), str. 188, 189, 357, 358.

⁸ Poimenovanje pogodbe namesto razlastitve kot prodajna pogodba namesto razlastitve je pravno napačno. Glej tudi sklep II Ips 856/94 z dne 20. junija 1996: »Pri pogodbi, sklenjeni namesto razlastitve (ki je ZRPPN niti ne opredeljuje kot prodajne), je njena podlaga ureditev javnopravnega razmerja, medtem ko je pri 'navadni' prodajni pogodbi podlaga doseči zamenjavo stvari za denar, se pravi blagovno-denarno razmerje.« Med razlastitvenim zavezancem in razlastitvenim upravičencem se lahko sklene tudi menjalna pogodba, in sicer takrat, kadar je odškodnina (spremenila avtorica Jerneja Pečoler) za prenos lastninske pravice dogovorjena v naravi. Štemberger, K., naved. delo (2022), str. 24.

⁹ Slovensko pravo upravne pogodbe ureja parcialno po področnih predpisih. Ta ureditev je izrazito pomanjkljiva in neenotna. To zmanjšuje njihovo uporabno (dodala avtorica J. P.) in praktično vrednost. Bistveno bolj pregledna bi bila ureditev, v okviru katere bi poseben zakon urejal vsa temeljna vprašanja upravnih pogodb. Posebnosti pa bi se urejale s področnimi zakoni. Štemberger, K., naved. delo (2022), str. 358, 359.

¹⁰ Štemberger, K., naved. delo (2022), str. 358.

¹¹ Upravna pogodba lahko namreč nastopa ob upravnem aktu in pomeni zgolj način njegove izvršitve, kar pomeni, da izdaji upravnega akta sledi še sklenitev upravne pogodbe (na primer koncesijske pogodbe), ali pa je alternativa upravnemu aktu in ga torej v celoti ali deloma nadomešča. Štemberger, K., naved. delo (2022), str. 20 in str. 18–23. Štemberger, K., naved. delo (2020), str. 187 in 198.

¹² Štemberger, K., naved. delo (2022), str. 187.
¹³ Sklep II Ips 856/94 z dne 20. junija 1996 navaja enako, nanašajoč se na določbe Zakona o razlastitvi in prisilnem prenosu nepremičnin v družbeni lastnini (ZRPPN).

¹⁴ Iz Ustave izhaja primarnost nadomestila v naravi in sekundarnost odškodnine.

¹⁵ Prvi odstavek 202. člena ZUreP-3.

¹⁶ Sodba IU 1553/2016-16 z dne 11. aprila 2017. Ker se javni interes za razlastitev po določbah ZUreP-1 ugotavlja po določbah 92. člena tako, da se ugotovi, ali je za razlastitev podana abstraktna javna korist (93. člen ZUreP-1) ter ali je podana konkretna javna korist (ali je razlastitev za dosego javne koristi nujno potrebna ter ali je javna korist razlastitvenega namena v sorazmerju s posegom v zasebno lastnino ‒ drugi odstavek 92. člena ZUreP-1), obstoj tako abstraktne kot konkretne in s tem sorazmerne (dodala avtorica J. P.) javne koristi pa je organ v postopku ugotovil.

¹⁷ Drugi odstavek 202. člena ZUreP-3.

¹⁸ Prvi in drugi odstavek 203. člena ZUreP-3.

¹⁹ Prva alineja prvega odstavka 203. člena ZUreP-3.

²⁰ Prvi odstavek 204. člena ZUreP-3.

²¹ Člen 206 ZUreP-3.

²² Prvi odstavek 207. člena ZUreP-3.
²³ VSRS, sodba X Ips 12/2024 z dne 20. novembra 2024. Iz sodbe izhaja, da je sestavina zakonito sestavljene ponudbe tudi cenitveno poročilo. »Res je sicer, da Zakon o urejanju prostora (ZUreP-2) ni izrecno določal, da bi moralo biti navedeni ponudbi priloženo cenitveno poročilo, ki je bilo skladno z zakonom podlaga za njeno izdelavo, vendar ni jasno, kako bi v odsotnosti tega poročila razlastitveni zavezanec sploh preveril navedene vidike pravilnosti ponudbe. Na to je morala paziti tožena stranka ob uvedbi razlastitvenega postopka po uradni dolžnosti (načelo zakonitosti v upravnem postopku – dodala avtorica J. P.), saj je drugi odstavek 199. člena ZUreP-2 izrecno določal, da je bilo zahtevi za razlastitev treba priložiti tudi ponudbo iz 197. člena tega zakona, torej zakonito (poudarila avtorica J. P.) sestavljeno ponudbo, ki je vsebovala vse sestavine (poudarila avtorica J. P.), ki jih je določal zakon.

²⁴ Prvi odstavek 209. člena ZUreP-3.

²⁵ Drugi odstavek 209. člena ZUreP-3.

²⁶ Prvi odstavek 210. člena ZUreP-3.

²⁷ Četrti odstavek 210. člena ZUreP-3.

²⁸ Člen 211 ZUreP-3.

²⁹ Člen 213 ZUreP-3.

³⁰ Prvi odstavek 214. člena ZUreP-3.

³¹ Sodba VSL II Cp 600/2016 z dne 31. maja 2016. Ker se lastninska pravica pridobi na originaren način že na podlagi pogodbe namesto razlastitve, vknjižba v zemljiški knjigi pa je le deklaratorne narave, je pravilno pojasnilo tudi, da v pogodbi, ki nadomešča razlastitev, intabulacijska klavzula ni potrebna.

³² Drugi odstavek 214. člena ZUreP-3.

³³ Primerjaj četrti odstavek 339. člena ZFPPIPP: Stečajni dolžnik ne sme kupcu izročiti lastniške posesti prodanega premoženja ali opraviti drugih pravnih dejanj za prenos lastninske ali druge premoženjske pravice na kupca, dokler ta ne plača celotne kupnine. Primerjaj 455. člen OZ: Če ni dogovorjeno ali običajno kaj drugega, prodajalec ni dolžan izročiti stvari, če mu kupec hkrati ne plača kupnine ali če ni pripravljen tega hkrati storiti, vendar kupec ni dolžan plačati kupnine, preden nima možnosti, da stvar pregleda.

³⁴ Prvi odstavek 217. člena ZUreP-3.

³⁵ Šesti odstavek 217. člena ZUreP-3.

³⁶ Prvi odstavek 215. člena ZUreP-3.

³⁷ Tretji odstavek 215. člena ZUreP-3.

³⁸ Prvi odstavek 216. člena ZUreP-3. ZUreP-3 za razliko od Ustave ne daje prednosti po zagotovitvi nadomestne nepremičnine.

³⁹ Peti odstavek 216. člena ZUreP-3.
⁴⁰ Možina, D.: Odškodninska odgovornost države, Pravni letopis 2013, str. 164. V primeru te odškodnine gre bolj za nadomestilo za »žrtvovanje« pravnih dobrin posameznika v korist družbe kot pa za klasično odškodninsko odgovornost, saj država ne ravna protipravno.

⁴¹ Člen 219 ZUreP-3.

⁴² Prvi odstavek 222. člena ZUreP-3.

⁴³ Drugi odstavek 222. člena ZUreP-3.
⁴⁴ Tratnik, M., Vrenčur, R.: Omejitev lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV Založba, Ljubljana, 2009, str. 61‒63. ZUreP-1 nima posebnih določb glede razdora pogodbe, ki bi napotovale na to, da se smiselno uporabljajo pravila OZ o odstopu (razdoru) od pogodbe zaradi neizpolnitve pogodbe nasprotne stranke. Po 103. členu zadostuje navadna izjava, naslovljena na razlastitvenega upravičenca. Razdor pogodbe ima v skladu s 111. členom OZ učinek ex tunc. Šteje se, da pogodba kot pravni prenos lastninske pravice nikoli ni bila veljavno sklenjena. Tako je v skladu s kavzalnim sistemom prenosa lastninske pravice razlaščenec ostal lastnik nepremičnine. Razlaščenec lahko z izbrisno tožbo zahteva, da se v zemljiški knjigi spet vzpostavi prejšnje stanje vpisov, to je vpis lastninske pravice. Prav tako je možno skleniti pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja.

⁴⁵ Tratnik, M., Vrenčur, R., naved. delo (2009), str. 61. Vrnitev nepremičnine je izraz do sedaj že poudarjenega načela sorazmernosti kot izpeljava konkretnega razlastitvenega namena (dodala avtorica J. P.).

⁴⁶ Dodala avtorica.
⁴⁷ Splošno pogodbeno pravo temelji na načelu konsenzualnosti.

⁴⁸ Člen 15 OZ.
⁴⁹ VSL, sodba II Cpg 1978/2014 z dne 21. maja 2015. Sodba jasno poudari, da sta soglasje volj pogodbenih strank in obličnost (predpisana – prvi odstavek 55. člena OZ in pogodbeno dogovorjena – drugi odstavek 55. člena OZ) dve različni predpostavki za veljavno sklenitev pogodbe. Povedano drugače, najprej se za veljavno sklenitev običajne obligacijske pogodbe ugotavlja soglasje volj glede bistvenih sestavin. Šele če sta stranki soglasni glede bistvenih sestavin, preidemo na ugotavljanje oblikovnih zahtev (dodala avtorica J. P.).

⁵⁰ Člen 52 OZ.
⁵¹ Člen 15 in 52 OZ veljata tudi za pogodbo namesto razlastitve.
⁵² Bistvo pisne oblike je prav v zaščiti javnega interesa, ki se pri pogodbah, pri katerih so vključena javna sredstva, kaže v transparentnosti porabe javnih sredstev. Prav tako gre pri upravnih pogodbah za izrazito neprirejeno razmerje med upravo in nasprotno stranko, kar pomeni, da je pisna oblika namenjena tudi zaščiti (šibkejše) stranke. Prav tako je mogoče kot argument za pisno obliko upravnih pogodb uporabiti drugi odstavek 210. člena ZUP o pisni obliki upravne odločbe. Štemberger, K., naved. delo (2022), str. 224 in str. 221‒225.

⁵³ VSL, sodba I Cp 3534/2011 z dne 9. maja 2012 ‒ podrobneje o nalogah oblike pri prodajni pogodbi za prenos nepremičnin kot obligacijski pogodbi: opozorilna naloga, dokazna naloga, javnopravna in fiskalna naloga.

⁵⁴ Drugi odstavek 210. člena ZUP določa, da se upravna odločba izda pisno. Izjemoma se lahko v primerih, ki jih določa zakon, odloči tudi ustno.

⁵⁵ Štemberger, K., naved. delo, (2022), str. 224.

⁵⁶ Sklep II Ips 856/94 z dne 20. junija 1996.

⁵⁷ Sklep II Ips 856/94 z dne 20. junija 1996. Ni videti razumnega razloga, da bi imel prednost tisti, ki mu je bila z odločbo razlaščena nepremičnina, v primerjavi s tistim, ki je omogočil gladkejšo in hitrejšo pot s tem, da je sklenil pogodbo namesto razlastitve. Prej bi lahko trdili obratno, str. 2.

⁵⁸ Več o načelu zakonitosti kot vrhovnem mednarodnopravnem in ustavnem načelu ter tudi upravnoprocesnem načelu, ki ga vsi zakoni o upravnem postopku postavljajo na prvo mesto, Kovač, P., Jerovšek, T.: Upravni postopek in upravni spor, Univerza v Ljubljani, Fakulteta za upravo, 2024, str. 35.

⁵⁹ Pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, je nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega.

⁶⁰ Ta zakonska jamstva, ki predstavljajo načelo zakonitosti in za katera jamči razlastitveni zavezanec, po oceni avtorice J. P. predstavljajo vsebino uvodnih ugotovitev prodajne pogodbe namesto razlastitve.

⁶¹ ZUreP-1 je v 102. členu uzakonjal: »Upravni organ odloči o razlastitvi z odločbo po izvedenem ugotovitvenem postopku. Če se zahtevi ugodi ali delno ugodi, morajo biti v odločbi natančno navedene nepremičnine, ki se razlaščajo. Z odločbo se določijo tudi roki, v katerih je dolžan razlastitveni upravičenec pričeti z gradnjo objekta oziroma objektov, zaradi katerih je bila razlastitev predlagana. Upravni organ lahko v odločbi določi rok ali datum za prevzem razlaščene nepremičnine, če se o njem dogovorijo stranke postopka. ZUreP-2 (203. člen) in ZUreP-3 (213. člen) vsebujeta nomotehnično površno določbo, ki je že vsebovana v besedilu članka. Iz zgodovinskega konteksta sprejemanja ZUreP-2 in ZUreP-3 ni razumeti, da bi rok za začetek del ne bil več zakonsko zahtevan. Da je tako, izhaja tudi iz drugega odstavka 209. člena ZUreP-3, ki rok izvajanja del opredeljuje kot bistveno sestavino zahteve za razlastitev.
⁶² Avtorica J. P. opozarjam še na možnost zagotovitve nadomestne nepremičnine.

⁶³ Sodba IU 1473/2010 z dne 15. februarja 2011.

⁶⁴ Sodba IU 1473/2010 z dne 15. februarja 2011.

⁶⁵ Avtorica J. P. poskušam poenostavljeno prikazati razliko med ceno in vrednostjo. Cena se med kupcem in prodajalcem določi na trgu in pomeni denarni znesek, ki ga je kupec pripravljen plačati, prodajalec pa (še) pripravljen sprejeti. Vrednost se določi ob upoštevanju pravil stroke ocenjevanja vrednosti z uporabo različnih načinov ocenjevanja vrednosti ‒ to so na primer način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način.

⁶⁶ VSRS, sodba X Ips 12/2024 z dne 20. novembra 2024. Opomba 23.
⁶⁷ ZSPDSLS-1 sicer v 36. členu določa, da se pred razpolaganjem z nepremičnim premoženjem, katerega posamična vrednost je izkustveno višja ali enaka 20.000 evrov, opravi cenitev. To pa ne velja za primer razlastitve, kjer je cenitev skladno z določbo prvega odstavka 207. člena ZUreP-3 obligatorna.

⁶⁸ VSRS, sodba X Ips 12/2024 z dne 20. novembra 2024.

⁶⁹ V skladu s 40. členom ZSPSLS-1 cenitev ne sme biti starejša od 12 mesecev. ZSPDSLS-1 je v razmerju do ZUreP-3 splošen predpis.

⁷⁰ Sodba VSL II Cp 600/2016 z dne 31. maja 2016.
⁷¹ Pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, je veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega.

⁷² Glej točko 49. Volja in oblika sta dve različni predpostavki za veljavno sklenitev obligacijske pogodbe. Obstaja pa tudi sodna praksa, ki teorije realizacije na področju običajne (obligacijske) prodaje nepremičnin ne dovoljuje. Glej sodbo VSL I Cp 3534/2011 z dne 9. maja 2012. Če je bila izpolnjena ustno sklenjena pogodba, ki bi sicer morala biti pisna, je pogodba vseeno lahko nična. Mora pa ničnost očitno izhajati iz namena, za katerega je bila predpisana. Pri nepremičninskih pravnih poslih torej iz namenov, zaradi katerih je bila predpisana oblika, očitno izhaja, da neoblično sklenjen pravni posel ne more »ozdraveti«.

⁷³ VSL, sodba II Cp 600/2016 z dne 31. maja 2016, točka 17.