TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne v delu, ki se nanaša na akontacijo obratovalnih stroškov v višini 4.294,18 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in se v tem delu I. točka izreka izpodbijane sodbe potrdi.

II. V preostalem delu se pritožbi ugodi in se v skladu s prvim odstavkom 355. člena ZPP pred sodiščem druge stopnje opravi novo sojenje.

III. Senat je za pripravo in vodenje pritožbene obravnave ter odločitev pooblastil sodnico poročevalko.

SPZ (člen 115) kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa lastnika posamezne etažne enote in ne najemnika. Najemnika kot zavezanca za plačilo tovrstnih stroškov ne določa niti ZPSPP. Res je sicer, da se lastnik (dolžnik) in najemnik (tretji) lahko dogovorita, da bo slednji izpolnil lastnikovo (dolžnikovo) obveznost nasproti upravičencu do plačila obratovalnih stroškov (upniku). Vendar pa je takšen dogovor med lastnikom in najemnikom mogoče šteti le kot dogovor o prevzemu izpolnitve (prvi odstavek 434. člena OZ). V tem primeru najemnik odgovarja lastniku, če ne izpolni pravočasno obveznosti upniku in ta zahteva izpolnitev do lastnika (drugi odstavek 434. člena OZ). Vendar najemnik ne prevzema dolga in tudi ne pristopa k dolgu, zato, tudi če bi bila tožeča stranka upnik za plačilo obratovalnih stroškov, nasproti toženi stranki kot najemnici zadevnih prostorov ne bi imela nobene pravice (tretji odstavek 434. člena OZ).

Ker je podnajemna pogodba po vsebini najemna pogodba (le da jo tretji namesto z lastnikom sklene z najemnikom), pisno najemno pogodbo pa sta pravdni stranki že imeli sklenjeno, po presoji pritožbenega sodišča ni mogoče šteti, da do preoblikovanja najemnega razmerja v podnajemnega ni prišlo zgolj zato, ker pravdni stranki po prodaji zadevni prostorov nista sklenili nove (pisne) podnajemne pogodbe. Sklepanje takšne pogodbe bi bilo v resnici nesmiselno, saj se dejansko ni nič spremenilo – če bi pravdni stranki sklepali novo podnajemno pogodbo, bi se eventualno spremenil le naslov, ostala pogodbena določila pa bi ostala enaka. Tudi sicer odsotnost pisne podnajemne pogodbe v konkretnem primeru ne vpliva na njeno veljavnost, glede na to, da je med pravdnima strankama obstajalo soglasje za nadaljevanje najemnega razmerja in da je skladno z njim tožena stranka te prostore še po prodaji uporabljala, tožeči stranki pa za uporabo ves čas trajanja najemnega razmerja v pretežni meri plačevala najemnino in obratovalne stroške (58. člen OZ).