TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Samo predkupni upravičenci iz 24. člena zakona o kmetijskih
zemljiščih (ZKZ, Ur.l. SRS, št. 1/79, sedaj 26. člen, Ur.l. SRS, št.
17/86 - prečiščeno besedilo), imajo zaradi kršitve predkupne pravice
pravico zahtevati razveljavitev pogodbe o prodaji kmetijskih
zemljišč, ne pa tudi pogodbene stranke.

Tožnik je na podlagi pravnega posla, sklenjenega s toženkama,
zahteval, da mu toženki izstavita listino, na podlagi katere se bo
lahko vknjižil v zemljiški knjigi kot lastnik. Sodišče prve stopnje
je zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je, da pri prodaji nepremičnin niso
bila upoštevana določila 24. in 25. člena zakona o kmetijskih
zemljiščih (Ur.l. SRS, št. 1/79), in zato zaključilo, da tožnik ne
more zahtevati izdaje zemljiškoknjižne listine. Sodišče druge stopnje
je zavrnilo tožnikovo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve
stopnje.
Vrhovno sodišče SR Slovenije je reviziji tožnika ugodilo,
razveljavilo sodbi sodišč prve in druge stopnje in vrnilo zadevo
sodišču prve stopnje v novo sojenje. V razlogih je navedlo:
Nesporno prodaja kmetijskih zemljišč ni bila predhodno ponujena v
nakup predkupnim upravičencem iz 24. člena ZKZ in na način, kot je
bil predpisan v 25. členu ZKZ. Vendar le zato pogodba še ni nična,
temveč samo izpodbojna, torej le relativno neveljavna. Izpodbijajo pa
tako pogodbo lahko le predkupni upravičenci, ki jim ZKZ to pravico
daje in to v rokih, ki so določeni v 28. členu ZKZ, torej le tisti, v
katerih interesu je bila v navedenem zakonu izpodbojnost pogodbe
ugotovljena. Ni pa k temu legitimiran pogodbenik. Zato po določbah
ZKZ, kakor tudi po veljavnih določilih obligacijskega prava (112.
člen ZOR), pogodbenik nima pravice zahtevati razveljavitev
kupoprodajne pogodbe o kmetijskih zemljiščih zaradi kršitev predkupne
pravice predkupnih upravičencev. Ta pravica pripada edino
upravičencem do predkupne pravice iz 24. člena ZKZ. Ker pogodbenik
nima pravice s tožbo zahtevati razveljavitev pogodbe, če kmetijsko
zemljišče pred sklenitvijo prodajne pogodbe ni bilo predhodno
ponujeno v prodajo v skladu z določbami ZKZ, tudi nima tega ugovora v
pravdi, v kateri drugi sopogodbenik zahteva izstavitev
zemljiškoknjižne listine oz. overitev med pogodbenikoma veljavne
pogodbe.
Po preteku določenega časa po sklenitvi prodajne pogodbe pa po mnenju
revizijskega sodišča tudi ni ovire za zemljiškoknjižni prenos
kmetijskega zemljišča, čeprav pogodba ni bila overjena oziroma
kmetijska zemljišča niso bila ponujena v prodajo predkupnim
upravičencem. V 27. členu je ZKZ (Ur.l. SRS, št. 1/79) postavil
načelo, da je overitev pogodbe o prodaji in zemljiškoknjižni prenos
kmetijskega zemljišča mogoč samo na podlagi potrdila pristojnega
krajevnega urada, da so bile upoštevane določbe 25. člena ZKZ, da je
torej prodajalec pismeno ponudil kmetijska zemljišča prekko
krajevnega urada v nakup predkupnim upravičencem. Dovolil pa je ZKZ
izjemo. V istem členu je namreč še določil, da je zemljiškoknjižni
prenos kmetijskega zemljišča, na katerem je lastninska pravica, mogoč
tudi po preteku roka iz 2. odstavka 28. člena tega zakona, torej po
preteku enega leta. Zakon natančneje objektivnega roka ni določil.
Zato je uporabiti splošni rok, ki velja za izpodbijanje pravnih
poslov in znaša tri leta. Po preteku treh let namreč preneha pravica
zahtevati razveljavitev izpodbojnih pogodb (117. člen ZOR). Da je
tako stališče utemeljeno potrjuje določba 2. odstavka 30. člena
zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o kmetijskih zemljiščih z
dne 25.1.1986 (Ur.l. SRS, št. 1/86), ki pravi, da če podpisi na
pogodbi niso overjeni, lahko upravičenec vloži tožbo v treh letih od
dneva, ko je bila pogodba sklenjena.
Že pred izdajo prvostopne sodbe je potekel rok treh let od sklenitve
pogodbe, torej objektivni rok, po poteku katerega predkupni
upravičenci ne morejo več zahtevati razveljavitev za kmetijska
zemljišča sklenjene pogodbe. Zato bi ob pravilni uporabi 24., 25. in
27. člena ZKZ lahko revizijsko sodišče samo spremenilo izpodbijano
sodbo (1. odstavek 395. člena ZPP). Ker pa ni ugotovljeno, ali ni
kateri izmed legitimiranih predkupnih upravičencev v roku, določenem
v 28. členu ZKZ, zahteval, da sodišče med pravdnima strankama
sklenjeno prodjano pogodbo za kmetijska zemljišča razveljavi, je
revizijsko sodišče moralo izpodbijani sodbi razveljaviti.