TFL Vsebine / TFLGlasnik

1. UVOD

V Mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (MSOV 2022/105/80.2.b) je opredeljeno, da je funkcionalno zastaranje kakršna koli izguba koristnosti, ki je posledica neučinkovitosti ocenjevanega sredstva v primerjavi z njegovim nadomestkom, kadar je na primer njegova zasnova, specifikacija ali tehnologija že zastarela.

Funkcionalno zastaranje je opredeljeno kot zmanjšanje vrednosti premičnega premoženja zaradi njegove zmanjšane uporabnosti oziroma zmanjšane koristnosti kot posledice njene slabosti ali neučinkovitosti v primerjavi z boljšo in učinkovitejšo premičnino, izdelano na podlagi novih tehnologij in novih tehnoloških spoznanj. Obravnava tega zastaranja temelji na ugotovljenih različnostih med obravnavano premičnino in primerljivo premičnino istega namena, uporabnosti in izstopnih tehničnih parametrov. Funkcionalno zastaranje upošteva stanje sredstva oz. njegovo sposobnost opravljanja funkcije v času preostale dobe uporabe. To zastaranje je pravzaprav izguba vrednosti sredstva zaradi pogojev samih znotraj sredstva (po definiciji Slavka Stošickija).

Funkcionalno zastaranje vpliva na tržno vrednost premičnin zaradi sprememb tehnologij, večjih izkoristkov, doseganja krajših časov delovnih operacij strojev in opreme ter doseganja večjih kapacitet ob enaki porabi energentov, zato se pojavlja predvsem pri starejših sredstvih. Starejše ko je sredstvo, večji je vpliv funkcionalnega zastaranja.

Na funkcionalno zastaranje lahko vpliva več dejavnikov:

• premajhna izkoriščenost tehničnih kapacitet (od normalno pričakovane); presežena zmogljivost elementov;
• spremembe v konstrukciji in tehnologiji;
• učinkovitost (energijska, materialna, delovna).

1.1. Vrste funkcionalnega zastaranja

Funkcionalno zastaranje ločimo na odpravljivo ali neodpravljivo, kar tudi vpliva na način vključevanja tega zastaranja v oceno vrednosti premičnine. V splošnem izhajamo iz naslednjih opredelitev:

1. Odpravljivo zastaranje.Odpravljivo funkcionalno zastaranje je vrsta funkcionalnega zastaranja, ki ga je mogoče odpraviti z racionalnimi vložki. Gre za primere, v katerih obstaja možnost za odpravo motenj v delovanju, funkcionalnosti ali zasnovi premičnine. Ocenjevalec vrednosti mora presoditi, ali je možno stroške sanacije premičnine povrniti z racionalnejšimi pogoji obratovanja v preostali dobi uporabe.
2. Neodpravljivo zastaranje.v nekaterih primerih je funkcionalno zastaranje neodpravljivo. To se zgodi, kadar sanacija funkcionalnega zastaranja racionalno ni upravičena ali mogoča (npr. prevelika poraba energije pri strojih in napravah).

1.1.1.O BLIKE FUNKCIONALNEGA ZASTARANJA

a) Previsoki izvirni stroški, ki jih povzročijo spremembe v zasnovi, materialu, konstrukciji, tehnologiji ali proizvodnih metodah, posledično pa so na voljo sodobna enakovredna sredstva z nižjimi izvirnimi stroški kot ocenjevano sredstvo (MSOV 2022/105/80.6.a.);

b) previsoki stroški obratovanja, ki jih lahko povzročijo izboljšave v zasnovi ali previsoki zmogljivosti, posledično pa so na voljo sodobna enakovredna sredstva z nižjimi stroški obratovanja kot ocenjevano sredstvo (MSOV 2022/105/80.6.b.);

c) previsoki stroški vzdrževanja, ki jih lahko povzročijo spremembe v zasnovi, materialu, konstrukciji, tehnologiji ali proizvodnih metodah, posledično pa so na voljo sodobna enakovredna sredstva z nižjimi stroški vzdrževanja kot ocenjevano sredstvo.

1.1.2.KAKOFUNKCIONALNO ZASTARANJE VKLJUČITI V OCENOVREDNOSTIPRI OCENJEVANJU VREDNOSTI Z NABAVNO VREDNOSTNIM NAČINOM

Kot začetni vhodni podatek pri nabavnovrednostnem načinu se uporablja nadomestitvena (NNv – nova nadomestitvena vrednost) ali reprodukcijska vrednost sredstva. V skladu z metodologijo izvajanja NNv je treba najprej oceniti fizično zastaranje sredstev. Po izvedenem ocenjevanju fizičnega zastaranja je treba upoštevati tudi funkcionalno zastaranje. Pridobiti je treba dovolj karakterističnih podatkov obravnavanega stroja ali opreme, s katerimi lahko izvajamo presojo in ocenjevanje funkcionalnega zastaranja. Poleg podatkov o samem ocenjevanem sredstvu je treba pridobiti še primerljive podatke o enakem ali podobnem novem sredstvu, ki je izdelano po zadnjih znanih tehničnih dosežkih in skladno z BAT-om (Thebest available technology or best available techniques– najboljša razpoložljiva tehnologija ali najboljše razpoložljive tehnike).

1.1.3.KAKOFUNKCIONALNO ZASTARANJE VKLJUČITI V OCENOVREDNOSTIPRI OCENJEVANJU VREDNOSTI Z OCENO PRIMERLJIVIH PRODAJ NA TRGU

Obstoj funkcionalnega zastaranja je treba preverjati in ga po potrebi vključiti v oceno vrednosti po načinu tržnih primerjav. Če imamo tržne primerljive prodaje za enaka sredstva po vseh karakteristikah (npr. iste znamke, modeli, letniki, motorji, tipi vozil …), potem tega zastaranja ni treba ocenjevati. Če pa imamo tržne primerljive prodaje za podobna sredstva, vendar z različnimi karakteristikami (npr. ista znamka, različna moč, različna poraba energije …), pa je treba ugotovljene tehnične razlike karakteristik upoštevati kot funkcionalno zastaranje.

1.1.4.KAKO FUNKCIONALNO ZASTARANJE VKLJUČITI V OCENOVREDNOSTI PRI OCENJEVANJU VREDNOSTI, ZASNOVANEM NA DONOSU

Po na donosu zasnovanem načinu se vrednost sredstva določi s sklicevanjem na vrednost prihodkov in odhodkov, ki jih ocenjevano sredstvo ustvari. Če so obratovalni stroški na primerljivo enoto višji kot pri podobnem novem sredstvu, je to zastaranje (zaradi upoštevanja zmanjšanega načrtovanega denarnega toka) že vključeno v oceno. zato funkcionalnega zastaranja ni treba posebej dodatno ocenjevati in prikazovati, treba pa ga je v poročilu o oceni vrednosti ustrezno razkriti.

1.1.5.PRISTOP PRI OCENJEVANJU FUNKCIONALNEGA ZASTARANJA PO NABAVNO VREDNOSTNEM NAČINU

Izvajanje nabavnovrednostnega načina je nedvomno kompleksna naloga, ki se v posameznih delih ocenjevanja prepleta z drugimi koraki postopka ocenjevanja.

1.1.5.1. Prvi korak

Za potrebe ocenjevanja vrednosti premičnega premoženja je treba pridobiti čim bolj kakovostne podatke, kot so:

• inventarna številka,
• lokacija in oznake,
• vrsta stroja/naprave,
• naziv,
• osnovne karakteristike,
• proizvajalec, država,
• tip stroja, naprave,
• tovarniška številka,
• mere stroja d-š-v (m),
• moč stroja (kW),
• masa stroja (kg),
• dodatki,
• leto izdelave/aktiviranje,
• leto obnove.

Ob ogledu oziroma dodatnem pridobivanju podatkov so obvezni še naslednji podatki:

• poraba energije,
• število delavcev,
• kapaciteta proizvodov,
• tehnični pregled,
• tehnološko stanje,
• ocena vzdrževanja,
• način obratovanja (št. ur/leto),
• stroški montaže, demontaže,
• drugi stroški (transport, preizkus …),
• odpravljivi stroški (ODS),
• element osebne ocene (X).

Če ti podatki niso na razpolago, jih mora ocenjevalec vrednosti oceniti po pravilih stroke ocenjevanja.

1.1.5.2. Drugi korak

Po metodologiji izvajanja nabavnovrednostnega načina morajo ocenjevalci uporabiti nove nadomestitvene vrednosti ali/in reprodukcijske stroške. Pri nadomestitvenih vrednostih in uporabi reprodukcijskih stroškov (vrednosti) je treba izhajati iz najaktualnejših vrednosti, ki izhajajo s trga. Pri tem je treba upoštevati morebitne previsoke kapitalske stroške in dejstvo, da funkcionalno zastaranje morda ni že upoštevano v vrednostih.

V skrajnih primerih ocenjevalci strojev in opreme uporabljamo podatke iz registra osnovnih sredstev. Pri tem je treba za vrednostno pomembnejša sredstva ali skupine sredstev uporabiti vzorčne tržne vrednosti, jih metodološko preveriti s knjigovodskimi in po potrebi korigirati. To pomeni, da je treba knjigovodske nabavne vrednosti preveriti s trenutno obstoječimi na trgu in jih ustrezno prilagoditi.

Pomembno področje določanja nadomestitvenih vrednosti je trendiranje (indeksiranje). Pri tem je treba upoštevati podražitve materialov, stroškov dela in energije, ki so nastali v času od njihovega nakupa do datuma ocene vrednosti. Še posebej to velja za obdobja večje rasti cen (inflacija, indeksi rasti cen v dejavnosti). Primer upoštevanja visoke stopnje inflacije: NNv = KNv × faktor r, pri čemer so:

• knjigovodska nabavna vrednost (KNv),
• faktor r (indeks rasti cen, revalorizacija),
• NNV ali korigirana nova nabavna vrednost.

1.1.5.3. Tretji korak

Obravnava pretekle dobe uporabe in pričakovane dobe koristnosti/uporabe premičnine pomeni poseganje v fizično zastaranje, povezano pa je tudi z ocenjevanjem funkcionalnega zastaranja. Ta ugotovitev izhaja iz tega, da mora ocenjevalec določiti posamezni premičnini preostalo – pričakovano dobo uporabnosti/koristnosti (obratovanja, koriščenja).

• Pretekla – efektivna doba uporabe
• Bodoča – preostala – pričakovana doba uporabe
• Celotna doba uporabe

1.1.6.PREVISOKI STROŠKI VZDRŽEVANJA IN/ALI OBRATOVANJA

Obravnava previsokih vzdrževalnih in obratovalnih stroškov premičnega premoženja temelji na ugotovitvi, da je uporaba premičnine z novo učinkovitejšo tehnologijo verjetno optimalnejša v primerjavi z obravnavano premičnino.

Na podlagi tega je funkcionalno zastaranje opredeljeno kot sedanja vrednost bodočih previsokih vzdrževalnih in obratovalnih stroškov. Pri tem je obdobje enako pričakovani dobi uporabe (PDU), razen če je funkcionalno zastaranje smiselno odpravljivo. Iz navedenega sledi, da so potrebni številni koraki in izračuni, ki nas pripeljejo do sedanje vrednosti bodočih previsokih vzdrževalnih in obratovalnih stroškov. Zato je treba najprej proučiti obravnavano premično premoženje in izvesti primerjave s tehnološko modernejšo premičnino. To pomeni, da primerjamo vzdrževalne in obratovalne stroške obravnavane premičnine s stroški, ki bi nastali, če bi uporabljali tehnološko popolnejšo premičnino. (Stošicki, 2016)

Pri tem se lahko pojavi težava, da se najnovejše tehnološke rešitve, vgrajene v stroje, ne povezujejo vedno tudi z dejanskimi življenjskimi dobami. Pogosto namreč pomeni, da »sodobne« naprave nimajo več tako dolge dobe uporabe in se zaradi visoke »produktivnosti« in slabših konstrukcijskih lastnosti (varčevanje z materialom) hitreje obrabijo.

Primer: Veliko šivalnih strojev PFAFF, ADLER, JUKI delajo zelo uspešno tudi po 30 letih in več, kar za sodobne šivalne stroje praviloma ne velja (vsebujejo npr. vrsto elektronskih, hitro pokvarljivih delov). Tudi »sodobni« CNC stroji iz držav v razvoju so pogosto uporabni le omejeno obdobje, saj zaradi napak, neustreznih rezervnih delov in pogostega strojeloma obstanejo. Ni vse sodobno tudi optimalno. Primer: Nemški in češki stiskalni stroji, narejeni pred drugo svetovno vojno, se ne menjujejo s sodobnimi, manj »požrešnimi« stroji, saj sta zanesljivost in robustnost teh naprav visoko cenjeni lastnosti. Kadar se pogovarjamo o sodobnih napravah, je potreben ustrezen razmislek, saj je to pogosto pogojeno s krajšo dobo njihove uporabnosti in s tem z večkratnim stroškom njihovega nadomeščanja.

Ugotavljanje funkcionalnega zastaranja na podlagi previsokih vzdrževalnih in obratovalnih stroškov zahteva upoštevanje številnih dejavnikov (Stošicki, 2016). Za to so potrebni:

• analiza z vidika trajanja obratovanja, pogojev in možnosti nadaljnjega obratovanja;
• analiza proizvodnega procesa ocenjevane premičnine (postrojenja) – pomembno je, da natančno proučimo tehnologijo proizvodnega procesa ter pridobimo tudi informacije in podatke o primerljivih proizvodnih procesih; presoja proizvodnih elementov z vidika stroškov obravnavane in primerjane premičnine – pri tem je treba ugotoviti stroškovne elemente proizvodnega procesa in njihov vpliv;
• izračun stroškov na enoto proizvoda za obravnavano premičnino in stroškov na enoto proizvoda za primerljivo modernejšo tehnologijo;
• obravnavanje razlik posameznih vplivnih stroškovnih elementov – prenesemo jih na letno raven; upoštevati je namreč treba dogajanja vse leto (remonti, sezonski vplivi);
• primerjave morajo biti davčno nevtralne, saj morebiti drugačna davčna obremenitev ne more biti del funkcionalnega zastaranja – po izvedenih stroškovnih izračunih na letni ravni sledi upoštevanje pričakovane dobe obratovanja premičnine;
• analitični zaključki vzdrževalnih in obratovalnih pogojev in pričakovane dobe obratovanja (uporabe), ki smo jih izvedli pri obravnavi fizičnega zastaranja, se prenesejo v korak obravnave funkcionalnega zastaranja. Za premično premoženje (postrojenje), ki ima ugotovljene previsoke vzdrževalne in obratovalne stroške na letni ravni, je to treba upoštevati v času celotnega pričakovanega obratovanja. Po prepoznanju previsokih vzdrževalnih in obratovalnih stroških celotno pričakovano dobo obratovanja sledi izračunavanje sedanje vrednoti teh stroškov za vsako leto posebej. Pri tem je treba opozoriti na posamezna odstopanja v izračunavanju nastalih bodočih previsokih vzdrževalnih in obratovalnih stroškov, saj se v prihodnosti po letih ti lahko spreminjajo;
• diskontiranje navedenih razlik se izvede z diskontno stopnjo, ki jo sicer uporabimo pri ocenjevanju tovrstne premičnine po načinu denarnih tokov.

Previsoki vzdrževalni in obratovalni stroški temeljijo na ugotovitvi, da bo obravnavano premoženje ustvarjalo previsoke vzdrževalne in obratovalne stroške, ki bodo višji od stroškov, ki bi nastajali v proizvodnji z modernejšo tehnologijo. Pri obravnavi teh stroškov z vidika trajanja delovanja previsokih vzdrževalnih in obratovalnih stroškov imamo dve možnosti:

1. premičnino usposobimo v stanje moderne tehnologije (če investicija v posodobitev to upravičuje);
2. druga možnost pa iz ekonomskih razlogov izključuje usposobitev na raven nove tehnologije, kar pomeni, da bo premičnina ustvarjala navedene stroške ves čas obratovanja.

1.1.7.PREVISOKI IZVIRNI STROŠKI

Te stroške povzročijo spremembe v zasnovi, materialu, konstrukciji, tehnologiji ali proizvodnih metodah, posledično pa so na voljo sodobna enakovredna sredstva z nižjimi izvirnimi stroški kot ocenjevano sredstvo.

Funkcionalno zastaranje, ki izhaja iz previsokih izvirnih stroškov, je obravnavano že pri določanju nadomestitvene vrednosti, pri čemer:

• ima premično premoženje nadomestitveno vrednost manjšo od reprodukcijske vrednosti;
• previsoki izvirni strošek predstavlja zmanjšano naložbo, potrebno za pridobitev najbolj ekonomične.

2. PRIMERI

2.1. PRVI PRIMER

Kompresorje star 9 let in letno obratuje 2.000 ur. Moč elektromotorja je 10 kW. Danes bi nov kompresor za enake izhodne parametre, kot sta količina in tlak komprimiranega zraka, potreboval elektromotor z močjo 8 kW, cena pa bi bila 5.000 EUR. Predpostavljamo, da je celotna doba uporabe CDU 12 let, diskontna stopnja pa 10 %.

Oceniti je treba tržno vrednost po fizičnem in funkcionalnem zastaranju, če je cena električne energije:

• A: 0,1 EUR/kWh ali
• B: 0,2 EUR/kWh.

2.1.1. ENOSTAVNOFIZIČNO ZASTARANJE