TFL Vsebine / TFLGlasnik

Čeprav je delo na daljavo, navadno delo od doma, nova realnost, ki se nam je odprla v času pandemije in nam ves tehnološki napredek omogoča tudi njegovo precej učinkovito izvajanje, skozi čas vseeno postaja bolj jasno tudi dejstvo, da prilagoditev delovnega procesa na tak način, za vse vsebine ali v celoti, ni vedno najbolj optimalno. Zagotavljanje primernega delovnega okolja za zaposlene v državni upravi, ki mora zadostiti vsem področnim predpisom, hkrati stimulativno vplivati na zaposlene in – zelo pomembno – biti tudi zunanjim uporabnikom dostopno in prijazno za opravljanje upravnih storitev, je zato še vedno znatni del gospodarjenja in upravljanja z nepremičnim premoženjem države.

Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1),[1] kot krovni in sistemski predpis ravnanja s stvarnim premoženjem Republike Slovenije v skladu s splošnimi načeli zakona, v 43. členu jasno določa, da država nepremičnega premoženja ne sme pridobivati na zalogo, temveč v takem obsegu in kakovosti, ki zagotavljata najboljše pogoje za izvrševanje nalog upravljavca. Pridobivanje nepremičnin, katerih lastnik postane država, se izvede v skladu z merili in kriteriji za umeščanje in opremljanje poslovnih prostorov, ki jih za organe državne uprave sprejme vlada z aktom poslovanja.[2] Hkrati pa morajo biti ob nakupu prostorov izpolnjene vsaj minimalne zahteve glede energetske učinkovitosti, kot jih določa predpis, ki ureja upravljanje z energijo v javnem sektorju.[3] Ureditev pri najemanju nepremičnin sledi ureditvi nakupa; v 82. členu ZSDPSLS-1 namreč napotuje na pogoje, določene v 43. členu ZSDPSLS-1.

Ena od ključnih strateških usmeritev pri ravnanju z nepremičnim premoženjem države je zagotovo prehod iz najetih prostorov v prostore, ki jih ima država v lasti. Nakup oziroma pridobitev nepremičnine v last pa ni vedno dosegljiva možnost. Njena omejenost je posledica različnih dejavnikov, pri čemer seveda časovna komponenta umestitve uporabnika (tj. koliko se mudi, da najdemo za uporabnika primerne prostore) ni zanemarljiva, največkrat pa je tu tudi finančni dejavnik oziroma tržne, geografske in uporabniške specifike. Edina možnost v takem primeru ostane najem prostorov. ZSPDSLS-1 postopka pri najemanju nepremičnega premoženja ne predpisuje. V tem segmentu, ki sodi pod pojem upravljanje, je ZSPDSLS-1 povsem prosto prepustil način postopanja do sklenitve pravnega posla vsakemu posameznemu upravljavcu. Kar je razumljivo, če pogledamo splošne določbe, v katerih se opredeli uporaba predpisa. ZSPDSLS-1 se uporablja za stvarno premoženje v lasti države, v tovrstnih primerih pa je predmet najema premoženje tretjega.

V praksi je najbolj običajno in priporočljivo, da se z informativnim pozivom za pridobivanje neobvezujočih ponudb najprej preveri morebitne interno razpoložljive kapacitete, nato pa z zunanjim pozivom, naslovljenim na celoten nepremičninski trg, širše preveri, koliko je na določenem geografsko zaokroženem prostoru razpoložljivih in zahtevam ustreznih nepremičnin. Hkrati to poleg preveritve tržišča seveda pomeni tudi preveritev cene. Rokovnih omejitev pri izvedbi takega posla ni. Pri najemih je treba vedno preveriti smotrnost in gospodarnost. To se odraža predvsem iz vzroka, tj. zakaj se najem potrebuje. Ročnost pogodbe in vsi individualni vidiki, ki jih je treba upoštevati za posameznega uporabnika, pa so v vsakem primeru tudi izhodišča pri pogajanjih z bodočim najemodajalcem.

Sklenitev najemnega razmerja ni predmet javnega naročanja in ravno tako ne nakup nepremičnine, če ima objekt že pridobljeno gradbeno dovoljenje, ki ga tudi v nadaljnjem postopku ni treba spreminjati. Seveda morajo biti za sklenitev najemne pogodbe zagotovljena finančna sredstva. Kakršnokoli dodatno soglasje ministrstva, pristojnega za finance in proračun, pa pri klasičnih najemih ni potrebno. V najemno pogodbo se lahko vključi pogodbena predkupna pravica, pri čemer v obrnjeni situaciji, državi, izhajajoč iz splošnega načela gospodarnosti, pa tudi transparentnosti, javnosti in enakega obravnavanja pri ravnanju s stvarnim premoženjem, ZSDPSLS-1 ustanavljanje pogodbenih predkupnih pravic izrecno prepoveduje in za tako določilo celo predpisuje najstrožjo civilnopravno sankcijo, tj. ničnost.

Pri pridobivanju je z vidika javnofinančne vzdržnosti v ZSDPSLS-1 pri načrtovanju za državo določeno, da se nepremično premoženje lahko pridobi, če je projekt za pridobitev tega premoženja vključen v veljavni načrt razvojnih programov (v nadaljevanju : NRP), torej v tretji del državnega proračuna, v katerem se odhodki proračuna načrtujejo po posameznih ukrepih in skupinah projektov. Postopek za nakup nepremičnine je z vidika ZSPDSLS-1 predvsem odgovornost bodočega upravljavca premoženja, je pa za razliko od najema postopek nakupa bistveno bolj formaliziran, predvsem s predpisi s področja javnih financ.[4]

Z vidika načela gospodarnosti je pred nakupom nepremičnine, ne glede na postopek, smiselno in pravilno najprej preveriti obstoječe možnosti, torej interni trg, nato pa še zunanjega. Kot že omenjeno, je ločnica za uporabo pravilnega predpisa gradbeno dovoljenje. Če objekt še nima gradbenega dovoljenja ali pa je potrebna sprememba gradbenega dovoljenja, je pridobivanje in celoten postopek nakupa treba voditi v skladu s pravili javnega naročanja. V tem primeru se seveda uporaba ZSDPSLS-1 izključi, saj v šestem odstavku 2. člena med drugim določa, da se za pravne posle pridobivanja in pravne posle upravljanja, ki vsebujejo elemente javnega naročanja, ta zakon ne uporablja.

Za vključitev v NRP je treba pripraviti vsaj dokument identifikacije investicijskega projekta (DIIP). Če gre za enkraten posel, mora imeti proračunski uporabnik v finančnem načrtu zagotovljena vsa sredstva. Prostore pa je mogoče zagotoviti tudi s finančnim leasingom, za kar pa je treba pridobiti soglasje Vlade RS, ki ga poda na podlagi mnenja ministrstva, pristojnega za finance in proračun. NRP se odpira za celotno obdobje, vendar je bremenitev posameznega proračuna le na letnem nivoju, kar pa je treba upoštevati pri vsakoletni pripravi proračuna proračunskega uporabnika.

Smiselno načrtovanje, ažurna analiza potreb, adaptacija izkoristkov obstoječih poslovnih prostorov na uvodoma omenjeno delo od doma ali povečini, znotraj državne uprave uveljavljenemu hibridnemu sistemu opravljanja dela, ter zavedanje, da proračun ni imaginarna kategorija, pa bi morali biti – pri uporabi vsega navedenega in sprejemanju odločitev o novem najemu ali nakupu – povsem enakovreden dejavnik.

---

[1] Uradni list RS, št. 11/18 in 79/18, v nadaljevanju:

[2] Merila za ureditev poslovnih prostorov za potrebe vladnih proračunskih uporabnikov, različica 4.0; na voljo je na <https://www.gov.si/assets/ministrstva/MJU/DSP/Investicije/Merila-PP-VPU/Merila-za-ureditev-poslovnih-prostorov-za-potrebe-vladnih-proracunskih-uporabnikov-razlicica-4-v2.0.pdf> (4. 12. 2021).

[3] Uredba o upravljanju z energijo v javnem sektorju (Uradni list RS, št. 52/16, 116/20 in 158/20 – ZURE).

[4] Uredba o enotni metodologiji za pripravo in obravnavo investicijske dokumentacije na področju javnih financ (Uradni list RS, št. 60/06, 54/10 in 27/16).