TFL Vsebine / Odločbe Višjih sodišč

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Pritožnik in dolžnik krijeta vsak sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Bistveno vprašanje v obravnavanem primeru je, ali bi z ustavitvijo izvršilnega postopka in razveljavitvijo opravljenih izvršilnih dejanj prišlo do nedopustnega posega v pričakovalno lastninsko pravico kupca. Le-ta sicer pridobi lastninsko pravico na nepremičnini, ki jo je kupil na javni dražbi v izvršbi, (šele) s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine, vendar je po stališču (ustavno)sodne prakse njegov pravni položaj v določeni meri varovan že pred tem. Od domika nepremičnine dalje ima namreč kupec že lastninsko pravico v pričakovanju in je pridobitev polne pravice odvisna le od zakonitosti javne dražbe ter izpolnitve obveznosti položitve kupnine, ne more pa biti odvisna od kake druge naknadne okoliščine (npr. poplačilo dolga), zaradi katere bi bilo treba ustaviti izvršilni postopek in razveljaviti opravljena izvršilna dejanja. Taka razveljavitev bi namreč posegla v kupčevo pričakovalno pravico, pridobljeno z naslovom za pridobitev lastninske pravice, tj. domikom. Glede na navedeno je v obravnavani zadevi ključno, ali je bilo plačilo celotnega dolga, na podlagi katerega je upnik dne 21. 9. 2020 podal umik izvršilnega predloga, opravljeno pred ali po domiku.

Glede na citirani sedmi odstavek 189. člena ZIZ ima pritožba prav, da je sodišče prve stopnje na drugi javni dražbi kupcu napačno naložilo, da v roku 30 dni predloži odločbo upravnega organa, iz katerega bo izhajala odobritev pravnega posla. Iz navedene zakonske določbe namreč povsem jasno izhaja, da mora sodišče po končani dražbi najboljšega ponudnika napotiti, da v določenem roku vloži vlogo za pridobitev odobritve. Le če kupec v postavljenem roku ne vloži vloge, je zato mogoče šteti, da ni izpolnil pogoja iz sedmega odstavka 189. člena ZIZ, ne pa tudi v primeru, če pravočasno ne predloži že same odločbe upravnega organa o odobritvi posla. Za tako stališče v ZIZ ni podlage. Vendar iz zapisnika druge javne dražbe v spisu ne izhaja, da bi pritožnik navedeno napačno določitev roka v zvezi z odobritvijo pravnega posla grajal že na samem dražbenem naroku in v pritožbi tudi ne trdi, da tega brez svoje krivde ne bi mogel storiti že tedaj. Uveljavljanje te kršitve šele v pritožbi je zato prepozno. Dolžino roka za vložitev vloge za pridobitev odobritve posla namreč po sedmem odstavku 189. člena ZIZ določi sodišče, gre torej za sodni procesni rok in je zato nepravilno določitev navedenega roka treba šteti kot procesno kršitev. Le-te pa je treba grajati takoj, ko je to mogoče, kasneje pa le, če to prej iz upravičenega razloga ni bilo mogoče.

Do domika v konkretnem primeru sploh še ni prišlo. Iz citiranih določb tretjega in šestega odstavka 189. člena ZIZ izhaja, da zakon pri prodaji nepremičnine na javni dražbi loči med razglasitvijo domika na samem naroku in med izdajo sklepa o domiku. Sodišče mora torej opraviti dve ločeni dejanji (razglasiti domik in izdati sklep o domiku), pri čemer praviloma to stori sočasno. Ne velja pa to absolutno, izjema od tega pravila je prav položaj, kakršen je obravnavani. Iz sedmega odstavka 189. člena ZIZ namreč izhaja, da sodišče postopa drugače, ko je za sklenitev prodajne pogodbe potrebna odobritev upravnega organa. V takem primeru namreč sodišče kupca napoti, da v določenem roku vloži vlogo za pridobitev odobritve, po ponudnikovi pridobitvi odobritve pa nadaljuje postopek in takoj izda sklep o domiku. Ko je sklenitev pravnega posla odvisna tudi od odobritve upravnega organa, torej sodišče na dražbi še ne razglasi domika, saj je ta odvisen od izpolnitve odložnega pogoja pridobitve odobritve. Če se ta pogoj izpolni, pa sodišče takoj nato izda sklep o domiku. Tak sklep je konstitutivne narave, zato domik objektivno nastopi šele z izdajo sklepa in ga ni mogoče domnevati na podlagi obstoja določenih dejstev ob koncu javne dražbe. Nastop pravnih učinkov domika je mogoče vezati le na izdajo pisnega sklepa o domiku.

Pravno zmotno je pritožbeno razlogovanje, da izdaja pisnega odpravka sklepa o domiku nima konstitutivnega, temveč deklaratoren učinek in da je do domika prišlo de facto že na drugi javni dražbi ter s sklepom z dne 21. 8. 2020, s katerim je bilo ugotovljeno, da je najvišji ponudnik za predmet prodaje kupec A. A. (pod odložnim pogojem pridobitve odobritve posla s strani upravne enote). Navedeno ne drži, saj je v primeru, ko je potrebna še odobritev posla s strani upravnega organa, sklep o domiku konstitutivne narave in je tako šele z njegovo izdajo nepremičnina objektivno domaknjena kupcu. Po presoji tega višjega sodišča zato ni pravilno stališče v sklepu Višjega sodišča v Kopru, I Ip 165/2009, da je kupčev pravni položaj varovan že od trenutka končanja uspešne javne dražbe.

Glede na pritožbene navedbe naj bi sicer tudi iz ustavne odločbe Up-35/98 izhajalo, da je kupčev pravni položaj varovan že od razglasitve domika dalje. Vendar pa višje sodišče meni, da je imelo ustavno sodišče v tam obravnavni zadevi v mislih (najbolj pogosti) položaj, ko do razglasitve domika in izdaje sklepa o domiku pride sočasno, saj je v 14. točki razlogov jasno zapisalo, da je naslov za pridobitev lastninske pravice kupca sklep o domiku. To je tudi razumljivo, saj pridobitev lastninske pravice z nakupom v izvršbi (originarna) pridobitev na podlagi sodne odločbe – sklepa o izročitvi.