TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Prvi kupec, ki mu prodajalec ni prepustil prodane nepremičnine v
posest in torej ni postal zakoniti posestnik, je pravno v enakem
položaju s svojo pravico (veljaven naslov za pridobitev lastninske
pravice, iz katerega ima zahtevek na prepustitev kupljene
nepremičnine v posest in na vpis lastnine v zemljiški knjigi) kot
poznejši kupec iste nepremičnine. Toda poznejši kupec ima močnejšo
pravico, ker se je uspel vknjižiti kot lastnik pred prvim kupcem (pp
440 ODZ, 33. člen ZTLR); pri tem ni upoštevno, da je bil poznejši
kupec v slabi veri (njegova vednost o prejšnji prodaji iste
nepremičnine prvemu kupcu). Vprašanje slabe vere poznejšega kupca je
pomembno le pri varstvu že pridobljene zakonite posesti še
nevknjiženega prvega kupca nepremičnine.

Tožnika sta zahtevala v tožbi, da: a) se naj ugotovi, da je
kupoprodajna pogodba z dne 17.8.1979, sklenjena med prvim tožencem
kot prodajalcem ter drugim tožencem in tretjo toženko kot kupcem, za
tožnika brez pravnega učinka; b) sta drugi toženec in tretja toženka
dolžna izstaviti zemljiškoknjižnim predpisom ustrezajočo listino, po
kateri se bo pri zemljiški parceli št... v izmeri..., vpisani v
vl.št.... k.o.... , knjižila lastninska pravica na oba tožnika za
vsakega do 1/2, proti temu, da tožnika plačata prvemu tožencu
preostanek kupnine v znesku 22.640,00 din, vse v 15 dneh pod izvršbo,
ker bo sicer takšno listino nadomestila ta pravnomočna sodba; c) so
toženci dolžni nerazdelno povrniti tožnikoma pravdne stroške. Sodišče
prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov, potem, ko je
ugotovilo, da sta sklenila tožnika dne 5.11.1978 s prvim tožencem kot
prodajalcem veljavno domačo kupoprodajno pogodbo, s katero sta kupila
od njega del parcele št... v k.o.... v zaenkrat le nakazani smeri po
ceni 30,00 din/m2, s tem, da se pred izvedbo pogodbe v zemljiški
knjigi ta del parcele po geometru odmeri, toda po opravljeni odmeri
je prvi toženec isto nepremičnino, ki je dobila po delitvi novo
številčno oznako, z izpodbijano kupoprodajno pogodbo prodal drugemu
tožencu in tretji toženki, ki sta takoj nato tudi dosegla vpis
lastninske pravice na njej v zemljiški knjigi, čeprav sta ta dva
poznejša kupca že ob sklepanju izpodbijane pogodbe kot ob vpisu v
zemljiško knjigo vedela, da je bila ista nepremičnina že prodana
tožnikoma. Po stališču sodbe je utemeljena zahteva tožnikov na
ugotovitev pravne neučinkovitosti izpodbijane pogodbe nasproti njima
in na obveznost izstavitve zemljiškoknjižne listine, s katero sta
dolžna drugi toženec in tretja toženka prenesti zemljiškoknjižno
lastnino na tožnika, ker je bil pogoj dobrovernosti teh poznejših
kupcev ob pridobivanju lastnine na sporni nepremičnini kršen (pp 70
ZZK). Sodišče druge stopnje je zavrnilo kot neutemeljene pritožbe
tožencev in potrdilo kot pravilno sodbo prve stopnje. Proti sodbi
druge stopnje sta vložila drugi toženec in tretja toženka revizijo,
Javno tožilstvo SR Slovenije pa zahtevo za varstvo zakonitosti zoper
obe sodbi, kolikor pravnomočno razsojata o tožbenem zahtevku proti
drugemu tožencu in tretji toženki. Vrhovno sodišče SRS je ugodilo
reviziji in zahtevi za varstvo zakonitosti s spremembo sodbe sodišča
druge stopnje, izrečene o pritožbah tožencev in je spremenilo sodbo
sodišča prve stopnje, ki se nanaša na tožbeni zahtevek tožnikov tako,
da je izreklo, da se zavrne tožbeni zahtevek tožnikov.
Revizija in zahteva za varstvo zakonitosti sta utemeljeni, vendar ne
v celoti in ne odločilno iz razlogov, uveljavljenih v teh dveh
izrednih pravnih sredstvih.
Uveljavljanje bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki se
nanašajo na dajatveni izrek sodbe v glavni stvari, so podane. Gre za
očiten nehoten spregled pri sojenju na prvi in drugi stopnji zaradi
nepreverjenega prevzema tega zahtevka z napako v sodbeni izrek. V
uporabljenih dokaznih javnih listinah, ki niso bile prerekane ali
izpodbijane kot nepravilne ali nepristne, je podatek, da je sporna
nepremičnina odpisana od prvemu tožencu lastnega vložka in pripisana
k vložku, tako da obsojena drugi toženec in tretja toženka nimata
pravne možnosti v okviru take sodbe izdati zahtevano listino prek
njima nelastnega vložka. Zahtevek in izrek bi se morala ustrezno
popraviti. Kolikor pa revizija očita sodišču kršitve določb pravdnega
postopka tudi zato, ker ni sprejelo za svojo ugotovitev o slabi veri
drugega toženca in tretje toženke pri pridobitvi lastninske pravice
na sporni nepremičnini drugačne dokazne ocene, ki bi ustrezala
trditvam v odgovoru na tožbo, gre za grajo, s katero se napada sodba
zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja; revizija iz takega
vsebinskega razloga pa ni dovoljena (člen 385/III ZPP).
Uveljavljene bistvene kršitve določb pravdnega postopka v danem
primeru niso upoštevne, ker niso ovira, da se pri ugotovljeni
dejanski podlagi pravilno uporabi materialno pravo.
Ugotovljeno je, da sta drugi toženec in tretja toženka sklenila s
prvim tožencem kot prodajalcem izpodbijano kupno pogodbo, čeprav sta
bila seznanjena (vednost), da sta isto nepremičnino že prej kupila od
prvega toženca tožnika, ki se še nista vknjižila. V tej vednosti pa
sta tudi pospešeno dosegla vpis lastnine na svoje ime. Sodišči prve
in druge stopnje stojita na stališču, da sta tožnika upravičena do
materialnopravnega varstva, kot je to izraženo v uveljavljenem
tožbenem zahtevku, že zaradi slabovernosti drugega toženca in tretje
toženke ob sklenitvi pravnega posla in ob vknjižbi, očitno ne glede
na to, ali jima je prodajalec prepustil v naravi prodano nepremičnino
v posest. Tožnika nista ne v tožbi in ne v pravdi ter poznejših
postopkih zatrjevala, da jima je prvi toženec prepustil sporno
zemljišče v posest na podlagi sklenjene pogodbe, seveda tudi ne, da
bi bila taka volja pogodbenih strank pred sklenitvijo izpodbijane
pogodbe in vpisom drugega toženca in tretje toženke kot lastnikov za
to nepremičnino. Sodišči zato tudi ne ugotavljata, da sta bila
tožnika že v posesti kupljene nepremičnine. To pa je odločilno za
stvarnopravno varstvo tožnikov.
Stvarnopravno varstvo nasproti prodajalcu in poznejšemu slabovernemu
vknjiženemu kupcu iste nepremičnine gre le tistemu nevknjiženemu
prejšnjemu kupcu, ki mu jo je prodajalec na podlagi sklenjenega
pravnega posla, s katerim se pridobi naslov za lastninsko pravico,
prepustil v dejansko posest. Zaradi take posesti, ki je zakonita
posest, ima pridobitelj varstvo pred prodajalcem, če bi ta zahteval,
da mu kot še vedno vknjiženemu lastniku vrne posest zaradi
izvrševanja knjižne lastninske pravice (exceptio rei venditae et
traditae). Enako varstvo ima tak pridobitelj nasproti poznejšemu
slabovernemu kupcu iste nepremičnine, ki se je uspel v tej slabi veri
vknjižiti kot lastnik. Stvarna pravica prvega nevknjiženega kupca je
nasproti stvarni pravici poznejšega slabovernega kupca močnejša.
Zato, ker je prodajalec ostal še vknjižen, ali zato, ker se je uspel
slaboveren poznejši kupec še pred prvim kupcem vknjižiti kot lastnik
za isto nepremičnino, zakonita posest prvega kupca (veljaven naslov
pridobitve, dejanska posest kupljene nepremičnine po volji pogodbenih
strank in utemeljena zahteva nasproti prodajalcu, da dovoli prepis
lastništva v zemljiški knjigi) ni izgubila pravice do varstva. Če pa
niti prodajalec niti poznejši slaboverni kupec ne moreta uspeti
nasproti prvemu kupcu, da jima prepusti že ustanovljeno zakonito
posest, gre prvemu kupcu na isti podlagi pravica zahtevati, da se
ovira za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo na njegovo ime
odpravi (pravni interes na vknjižbi pravice, pp 431 ODZ). To v sodni
praksi priznano tožbo prvega kupca bo mogoče uveljaviti tudi za
primere in razmerja, ki se bodo reševala po določbah medtem
uveljavljenega zakona o temeljih lastninskopravnih razmerij (Ur.l.
SFRJ, št. 6/80; člen 41, 90).
Tožnika, ki jima prvi toženec ni prepustil prodane nepremičnine v
posest in torej nista postala zakonita posestnika, sta pravno, kar
zadeva posest, v enakem položaju s svojo pravico (naslov in zahteva
na izročitev v posest in zemljiškoknjižni prepis) kot drugi toženec
in tretja toženka. Toda slednja dva imata močnejšo stvarno pravico
zato, ker sta se utegnila vknjižiti pred tožnikoma (pp 440 ODZ), pri
čemer ni upoštevno, ali sta bila ali ne v dobri veri.
Tako tožnika s svojim tožbenim zahtevkom tudi, če bi bil ta v svojem
dajatvenem delu pravilno postavljen, ne moreta uspeti, sklicujoč se
na zgolj slaboverno ravnanje tožencev. Izpodbijana sodba sodišča
druge stopnje, ki je na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja enako
kot sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, mora biti
ustrezno spremenjena (člen 395/I ZPP). O pravdnih, pritožbenih in
revizijskih stroških ni odločeno, ker niso bili priglašeni.
V zvezi z ostalimi izvajanji revizije in zahteve za varstvo
zakonitosti, ki nimajo neposrednega vpliva na odločanje v obravnavani
zadevi, še tole:
Če je bila z izpodbijano pogodbo, sklenjeno med toženci, kršena
kakšna zakonita predkupna pravica, gre za izpodbojnost, ki pripada le
aktivno legitimiranemu zakonitemu predkupnemu upravičencu in je ta
legitimacija omejena nanj. Tožnika ne trdita, da sta predkupna
upravičenca po zakonu in v tej smeri ne postavljata nobenih navedb.
Zato ni upošteven njen ugovor, da pri sklepanju izpodbijane pogodbe
niso bili spoštovani predpisi, s katerimi so varovani interesi
predkupnih upravičencev.
Tožnika nista aktivno legitimirana za izbrisno tožbo proti drugemu
tožencu in tretji toženki. To tožbo zemljiškoknjižnega prava ima, kot
pravilno poudarja zahteva za varstvo zakonitosti, le tisti, ki je v
svoji že obstoječi knjižni stvarni pravici glede določene
nepremičnine prizadet zaradi poznejše vknjižbe, proti kateri je
zahtevek naperjen zaradi vzpostavitve knjižnega stanja, kot je bilo
pred izpodbijano vknjižbo. Ne glede na vpis v zemljiški knjigi pa so
za takšno tožbo (in zaznambo takšne tožbe) legitimirani še: 1)
zakonec glede skupnega v zakonski zvezi pridobljenega nepremičnega
premoženja, ki je vpisano v celoti ali delno le na drugega zakonca;
2) pošten graditelj na tujem zemljišču glede tega zemljišča in 3)
tisti, ki je nepremičnino izvenknjižno priposestvoval; v vseh teh
primerih gre za originarno pridobitev lastninske pravice ne glede na
vpis v zemljiški knjigi. Ni pa legitimiran za izbrisno tožbo tisti,
ki ima šele pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na
nepremičnini in zahtevek na vpis v zemljiški knjigi, toda na njej še
ni pridobil nobene knjižne pravice, ki bi lahko bila kršena; to velja
za vse derivativne pridobitve lastninske pravice na podlagi pravnih
poslov.
Zahteva za varstvo zakonitosti je zmotnega mnenja, da bi mogla
tožnika z obravnavanim dajatvenim zahtevkom uspeti zunaj
stvarnopravnega varstva v mejah obveznostnega prava po določbah o
izpodbijanju pravnih dejanj (člen 280-285) zakona o obligacijskih
razmerjih, ki se za dani primer že lahko in mora uporabiti.
Pravico do izpodbijanja pravnega dejanja svojega dolžnika ima upnik,
čigar terjatev je zapadla v plačilo, če je bilo pravno dejanje, ki se
naj izpodbija, storjeno v škodo upnika, to je, da dolžnik zaradi tega
pravnega dejanja nima več dovolj sredstev za plačilo terjatve (člen
280/I in II ZOR). Gre le za zapadle denarne terjatve in ne za
drugačne izpolnitvene zahtevke iz obstoječih pravnih razmerij med
upnikom in dolžnikom za katere so v zakonu normirane posebne rešitve
po posameznih temeljih in naslovih takih pravnih razmerij.
Tožnika imata iz veljavnega pravnega posla nasproti prvemu tožencu
zahtevek na izpolnitev. Izpolnitvena obveznost prvega toženca je, da
mora opraviti vsa tista pravna dejanja, ki so potrebna, da nastopita
tožnika dejansko posest in da dosežeta knjižno lastninsko pravico na
kupljeni nepremičnini. Izpolnitev je postala nemogoča iz razlogov na
strani prvega toženca samega, ker je postal pravnemu poslu nezvest.
Zato tožnikoma pogodbeno odškodninsko odgovarja (člen 523 in 526
ZOR).