TFL Vsebine / Pravna mnenja

ORIGINAL:
Ponudba iz 25. člena zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju:
ZKZ - Uradni list SRS, št. 1/79 in 11/81) je enostranski pravni
posel, ki ponudnika veže ves čas teka roka iz 3. odstavka 25. člena
ZKZ. Ker zakon določa rok, do katerega mora biti ponudba sprejeta (3.
odstavek 25. člena ZKZ), ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti
na način iz 1. odstavka 36. člena zakona o obligacijskih razmerjih
(1. odstavek 37. člena zakona o obligacijskih razmerjih, Uradni list
SFRJ, št. 29/78), lahko pa ponudbo prekliče na način iz 2. odstavka
36. člena ZOR.
S tem, da prejme ponudnik izjavo upravičenca do prednostnega nakupa,
da ponudbo iz 25. člena ZKZ sprejema, prodajna pogodba še ni
sklenjena. Dejstvo prejema izjave o sprejemu ponudbe nalaga ponudniku
samo obveznost skleniti prodajno pogodbo z upravičencem, ki je
pravico prednostnega nakupa pravilno uveljavil, slednjemu pa daje
zahtevek na sklenitev pogodbe in sicer v vsakem primeru, ko mu
ponudnik kmetijskega zemljišča ni prodal. Zato lahko ta upravičenec
zahteva razveljavitev vsake pogodbe, s katero je ponudnik odsvojil
kmetijsko zemljišče drugemu in sklenitev pogodbe z njimi
(upravičencem) po pogojih iz ponudbe. Lahko pa zahteva tudi samo
sklenitev prodajne pogodbe po pogojih iz ponudbe, če ponudnik
kmetijskega zemljišča ni odsvojil drugemu, noče pa z njim skleniti
prodajne pogodbe. Če pa je ponudnik prodal kmetijsko zemljišče
drugemu pod pogoji, ki so lažji od tistih, ki so navedeni v ponudbi,
pa lahko zahteva upravičenec (poleg razveljavitve omenjene prodajne
pogodbe) sklenitev prodajne pogodbe z njim po tistih pogojih, po
katerih je ponudnik prodal kmetijsko zemljišče drugemu (1. odstavek
28. člena ZKZ).

Prva in druga toženka sta kot solastnici vsaka do nerazdelne ene
polovice posestva to posestvo ponudili v nakup predkupnim
upravičencem iz 24. člena zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list
SRS, št. 1/79 in 11/81 - v nadaljevanju: ZKZ) tako, kot to določa 25.
člen omenjenega zakona. Ponudba je vsebovala oznako predmeta prodaje,
iz nje pa je izhajalo, da prodajata prodajalki posestvo kot celoto in
ne po delih ter ceno, ne pa tudi kakšnih drugih pogojev. Na kmetijsko
zemljiško skupnost je prispela 11.3.1982. 30-dnevni rok za
uveljavitev prednostne pravice nakupa je zato potekel 10.4.1982.
Tožniki - kmetije vseh štirih tožnikov mejijo na posestvo, ki je bilo
predmet ponudbe - so skupno uveljavili prednostno pravico nakupa z
izjavo z dne 2.4.1982, katero sta prvi dve toženki prejeli pred
7.4.1982. Kljub pravočasni uveljavitvi prednostne pravice nakupa pa
prvi dve toženki posestva nista prodali tožnikom. Posestvo sta namreč
že 25.3.1982 odtujili tretjemu tožencu in četrti toženki z izročilno
pogodbo.
Ker prvi dve toženki posestva nista prodali tožnikom, so ti vložili
tožbo z zahtevo, da sodišče razveljavi izročilno pogodbo in prvima
dvema toženkama naloži sklenitev prodajne pogodbe z njimi po pogojih
iz ponudbe. Po ugotovitvi dejanskega stanja, kot je opisano v
prejšnjem odstavku, je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni
zahtevek, pritožbeno sodišče pa pritožbo tožnikov.
Tožniki so pravočasno vložili revizijo. Uveljavljali so revizijski
razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlagali, da naj
revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da se tožbenemu
zahtevku ugodi.
Revizijsko sodišče je reviziji ugodilo. V razlogih svoje odločitve je
med ostalim navedlo:
ZOR določa v 24. členu, da se za obligacijska razmerja, ki jih
urejajo republiški in pokrajinski zakoni, ne uporabljajo določbe
splošnega dela ZOR glede vprašanj, ki so zaradi posebne narave
posameznih obligacijskih razmerij drugače urejena v republiških
oziroma pokrajinskih zakonih.
Obligacijska razmerja, ki izvirajo iz prometa z nepremičninami, so v
pristojnosti republiških zakonodaj. Slovenija jih ureja z zakonom o
prometu z nepremičninami (Uradni list SRS, št. 19/76), tista, ki
nastajajo v prometu s kmetijskimi zemljišči, pa še s specialnim
predpisom - zakonom o kmetijskih zemljiščih. Za materialnopravno
pravilno odločitev je treba zato ugotoviti, ali so določila ZKZ
(zakon o prometu z nepremičninami nima za ta primer posebnih
določil), ki urejajo prodajo kmetijskih zemljišč, različna od
ustreznih določil splošnega dela ZOR in v čem je ta razlika.
ZKZ je uvedel pravico prednostnega nakupa za subjekte, ki so navedeni
v 24. členu. Da bi jo ti lahko uveljavili, jim mora prodajalec
kmetijskega zemljišča tega ponuditi v nakup. Ponudbo mora sestaviti
in objaviti tako, kot to določata 1. in 2. odstavek 25. člena ZKZ.
Ponudbi po ZKZ in po ZOR se po vsebini ne razlikujeta. Obe morata
vsebovati predmet in ceno (1. odstavek 25. člena ZKZ; 1. odstavek 32.
člena ZOR v zvezi s 1. odstavkom 454. člena ZOR), morebitni drugi
prodajni pogoji pa so stvar ponudnika. Pač pa se ponudba po ZKZ
razlikuje od ponudbe po ZOR glede vprašanja, na koga je naslovljena.
Po določilih ZOR naslovi ponudnik ponudbo na določeno osebo (1.
odstavek 32. člena) ali na nedoločeno število oseb (33. člen). Po ZKZ
pa naslovi ponudnik ponudbo na več oseb, ki pa so vse določene - na
vse upravičence prednostnega nakupa iz 24. člena ZKZ.
Ker je ponudba naslovljena na več oseb je možno, da pravilno (v roku
iz 3. odstavka 25. člena ZKZ in način iz 1. odstavka 26. člena ZKZ)
uveljavi prednostno pravico nakupa več upravičencev istega
prednostnega reda. Zaradi tega pogodba na podlagi ponudbe iz 25.
člena ZKZ ni sklenjena takrat, ko ponudnik prejme od naslovnika
izjavo, da ponudbo sprejema (1. odstavek 31. člena ZOR), ampak je
ponudnik tisti, ki izbere kupca izmed tistih upravičencev
prednostnega nakupa iz najožjega prednostnega reda, ki so svojo
pravico pravilno uveljavili. Če pa ponudnik pogodbe s prednostnim
upravičencem, oziroma enem od njih, če jih je pravico do prednostnega
nakupa pravilno uveljavilo več iz istega prednostnega reda, ne
sklene, ima takšen kupec zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe. Tega
pa nima samo v primeru, če proda ponudnik kmetijsko zemljišče drugemu
na način, ki pomeni kršitev prednostne pravice nakupa, ampak v vsakem
primeru, ko ponudnik kmetijskega zemljišča ni prodal upravičencu do
prednostnega nakupa, ki je svoje upravičenje pravilno uveljavil.
Samo po tem, kar je povedano v prejšnjih dveh odstavkih, se ponudba
iz 25. člena ZKZ in sklenitev prodajne pogodbe na njeni podlagi
razlikujeta od ponudbe po 1. odstavku 32. člena ZOR in sklenitve
pogodbe po 1. odstavku 31. člena ZOR, sicer pa ne. Zato je ponudba iz
25. člena ZKZ enostranski pravni posel, ki veže ponudnika ves čas
teka roka iz 3. odstavka 25. člena ZKZ. Ker zakon določa rok, do
katerega mora biti ponudba sprejeta (3. odstavek 25. člena ZKZ),
ponudnik svoje vezanosti na ponudbo v smislu 1. odstavka 36. člena
ZOR sploh ne more izključiti (1. odstavek 37. člena ZOR). Ponudbo
lahko samo prekliče tako, kot to določa 2. odstavek 36. člena ZOR.
Ker ni ugotovitve, da bi prvi dve toženki ponudbo preklicali na način
iz 2. odstavka 36. člena ZOR, sta bili vezani nanjo in bi morali
tožnikom prodati v nakup ponujeno posestvo.
ZKZ določa v 1. odstavku 28. člena, da lahko upravičenec iz 24. člena
ZKZ, ki je bil prikrajšan za prednostno pravico nakupa, s tožbo
zahteva, da sodišče pogodbo o prodaji razveljavi in da mu lastnik
proda kmetijsko zemljišče ob enakih pogojih, po katerih ga je prodal
drugemu. Ta določba pomeni, da lahko upravičenec s tožbo zahteva
sklenitev pogodbe ne samo takrat, kadar mu ponudnik kljub pravilnemu
uveljavljanju prednostne pravice nakupa kmetijskega zemljišča ni
hotel prodati, sicer pa drugače ni razpolagal z njim, ampak tudi
takrat, kadar je z njim drugače razpolagal, ne pa, kot zmotno meni
pritožbeno sodišče, da lahko zahteva sklenitev pogodbe samo takrat,
kadar je ponudnik kršil upravičenčevo prednostno pravico nakupa tako,
da je zemljišče prodal drugemu. Zakonodajalec je z omenjenim
zakonitim določilom dal upravičencu samo možnost zahtevati
razveljavitev pogodbe sklenjene z drugim. Če mu te pravice ne bi dal,
upravičenec ne bi mogel zahtevati od ponudnika, da sklene pogodbo z
njim. Ta namreč s kmetijskim zemljiščem, ki ga je že prenesel v last
drugega, ne bi mogel več razpolagati. Izrecno pa omenja 1. odstavek
28. člena prodajno pogodbo zato, ker daje s tem upravičencu do
prednostnega nakupa možnost zahtevati od ponudnika sklenitev prodajne
pogodbe tudi po blažjih pogojih od tistih, ki so bili navedeni v
ponudbi - po takšnih, po kakršnih je lastnik prodal kmetijsko
zemljišče drugemu.
Da sta takšna razlaga 1. odstavka 28. člena ZKZ in stališče o
ponudnikovi vezanosti na ponudbo pravilni, izhaja tudi iz 2. odstavka
26. člena ZKZ. Iz omenjenega zakonitega določila namreč izhaja, da je
ponudnik dolžan prodati predkupnemu upravičencu (če ta to pravilno
zahteva) v nakup ponujeno kmetijsko zemljišče in sicer tudi v
primeru, če z njim sploh ni kako drugače razpolagal, čim ponudbe ni
umaknil v naknadnem 15-dnevnem roku po ugotovitvi tržne vrednosti
kmetijskega zemljišča. Če je to dolžan storiti v situaciji iz 2.
odstavka 26. člena ZKZ, ni razloga, zakaj tega ne bi bil dolžan
storiti v običajnih situacijah.
ZKZ ne zahteva od lastnika kmetijskega zemljišča, da ga mora ponuditi
v nakup upravičencem do prednostnega nakupa, če odtujuje zemljišče
napr. z darilno pogodbo. Čim pa ga ponudi v nakup, je do izteka roka
iz 3. odstavka 25. člena ZKZ vezan v vsakem primeru nanjo. Zato sta
vezani nanjo tudi prvi dve toženki, ker so tožniki sprejeli ponudbo
tako, kot je bila podana in prvi toženki pravilno obvestili o njenem
sprejemu. Na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja je treba ob
pravilni uporabi materialnega prava tožbenemu zahtevku ugoditi. Zato
je revizijsko sodišče na podlagi 1. odstavka 395. člena ZPP reviziji
ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu
zahtevku v celoti ugodilo.