TFL Vsebine / TFLGlasnik

1. Uvod

Kmetijska zemljišča, gozdovi in kmetije, kot so opredeljeni v Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ), so skladno z navedenim zakonom predmet regulacije in zato podvrženi specifičnim pravilom in postopkom, ki morajo biti upoštevani pri pravnem prometu. S temi pravili in postopkom se preko javnopravnih omejitev lastninske pravice v najširšem smislu poskuša zasledovati ravnotežje med ustavno garancijo lastninske pravice, svobodno gospodarsko pobudo in strogo pogodbeno svobodo kot elementom tržnega gospodarstva na eni strani ter zahtevo po pridobivanju in uživanju lastnine na način, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija, ustavno določbo o varstvu in smotrnem izkoriščanju zemljišč in predpisanih pogojih za uživanje naravnih bogastev na drugi. [1]

2. Novela ZKZ-G

Določene novosti, tudi kar se tiče pravnih poslov s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami, je v pravni red vnesel Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ-G) iz leta 2022. Razvrstimo jih lahko v sledeče vsebinske sklope z najpomembnejšimi spremembami:

• sprememba roka za sprejem ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij: slednji se je s prejšnjih 30 skrajšal na 15 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski;
• odprava omejitev pri prometu z zaščitenimi kmetijami: z novelo je bil črtan 18. člen ZKZ, ki je določal omejitve za promet z zaščiteno kmetijo s pravnim poslom med živimi. Po novem je tako odpravljen poseben pravni status zaščitenih kmetij pri sklepanju pravnih poslov z nepremičninami, ne pa tudi pri dedovanju;
• spremenjen pravni režim zakupa kmetijskih zemljišč: kogentni pravni režim glede zakupa kmetijskih zemljišč po uveljavitvi novele velja le še za kmetijska zemljišča v lasti države in lokalnih skupnosti;
• ureditev prodaje zemljišč z mešano namensko rabo: novi 23.a člen ZKZ jasno ureja prodajo zemljišč z mešano kmetijsko in gozdno namensko rabo, in sicer se pri uveljavljanju predkupne pravice, če je predmet prodaje ena zemljiška parcela, na kateri je več kmetijske namenske rabe kot gozdne, uporablja ZKZ, sicer pa Zakon o gozdovih (v nadaljevanju: ZG). Če se kot celota prodaja več kmetijskih in gozdnih zemljišč skupaj ter delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, sicer pa ZG;
• spremenjena prisilna prodaja kmetijskih zemljišč: črtan je bil 25. člen ZKZ, ki se je nanašal na prisilno prodajo kmetijskih zemljišč in gozdov v postopku izvršbe in stečaja, ker se je v praksi pokazalo, da ni potreben. [2]

3. Upoštevanje ZSKZ pri prometu s kmetijskimi zemljišči

Poleg pravil in postopkov iz zgoraj navedenih pravnih podlag je potrebno v procesu sklepanja pravnih poslov s kmetijskimi zemljišči, kmetijami in gozdovi nameniti pozornost tudi 14. členu Zakona o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (v nadaljevanju: ZSKZ).

Navedeni člen določa, da se z dnem uveljavitve zakona (tj. 11. 3. 1993) na sklad, občino oz. državo prenesejo kmetijska zemljišča, kmetije in gozdovi v družbeni lastnini, ki niso postali last Republike Slovenije oziroma občin po Zakonu o lastninskem preoblikovanju podjetij (v nadaljevanju: ZLPP) oziroma po Zakonu o zadrugah (v nadaljevanju: ZZad), ter kmetijska zemljišča in gozdovi, ki so jih temeljne organizacije kooperantov dobile v upravljanje in razpolaganje na neodplačen način.

Navedeno v praksi pomeni, da je potrebno pred končno izvedbo pravnega posla preveriti zgodovinske izpiske iz zemljiške knjige za posamezno kmetijsko oz. gozdno zemljišče oz. zemljišča, ki so bila po namenski rabi v občinskih prostorskih načrtih evidentirana kot kmetijska ali gozdna zemljišča na dan uveljavitve ZSKZ [3]. Ta omejitev, zaradi katere lahko Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov oz. drug upravičenec (npr. občina) zahteva vrnitev (neodplačen prenos) zemljišč, ki padejo pod domeno 14. člena ZSKZ, od trenutnega lastnika, namreč ni vidna iz kateregakoli drugega od zemljiškoknjižnih vpisov. Tudi če zemljišče pade pod domet 14. člena ZSKZ, pa tako stanje ne predstavlja ovire za izdajo potrdil oz. odobritev pravnih poslov s predmetnimi zemljišči v postopkih na upravnih enotah. Dodatno naj bi bila veljavnost zahtevka za vrnitev zemljišča v last države oz. drugega upravičenca časovno neomejena. Ob tem se sicer lahko poraja vprašanje kršitve načela javnosti [4] oz. zaupanja v zemljiško knjigo [5].

Ustavno sodišče je v odločitvi iz leta 1995 (U-I-78/93) odločilo, da »določbe prvega in drugega odstavka 14. člena ZSKZ sicer pomenijo poseg v določene ustavno varovane položaje pravnih oseb, ki so uporabljale ta kmetijska zemljišča in gozdove kot sredstva v družbeni lastnini. Vendar ta poseg ni v nasprotju z načelom sorazmernosti in zato ni v neskladju z Ustavo«. Navedena odločba sicer upošteva oz. presoja pravni položaj prvotnega »uporabnika« zemljišča, ki vsebinsko spada v domet 14. člena ZSKZ. Vendar pa glede na čas, ki je potekel od začetka veljavnosti ZSKZ, obstaja velika možnost, da se je na navedenih zemljiščih zamenjalo že več lastnikov, ki so svojo lastninsko pravico na teh zemljiščih (ob spregledu pravice upravičenca po ZSKZ za vrnitev zemljišča) tudi povsem veljavno vpisovali v zemljiško knjigo. Tu se na koncu postavlja vprašanje njihove pravne varnosti oz. njihovih pravnih možnosti (poleg pravnega varstva proti prejšnjemu lastniku oz. prodajalcu zemljišča).

4. Namesto sklepa

Ob vseh negativnih izkušnjah prometa z nepremičninami se še enkrat pokaže predvsem pomen temeljitega preverjanja pravnega stanja pred končno izvedbo kakršnega koli pravnega posla, katerega predmet je nepremičnina. Zaradi pomena nepremičnin, specifik glede na namembnost in upoštevanja vseh pravnih načel nepremičninskopravnega področja, je slednje namreč eno izmed bolj kompleksnih in zato zahteva predvsem veliko pravnega znanja in spretnosti ter natančno poznavanje vseh, tudi redko uporabljenih predpisov, ki urejajo tako izjemne primere, kot je predstavljen v prejšnji točki.