TFL Vsebine / TFLGlasnik

1. UVOD

Novela Uredbe (EU) št. 575/2013 z dne 26. junija 2013 glede zahtev za kreditno tveganje, tveganje prilagoditve kreditnega ocenjevanja vrednosti, operativno tveganje, tržno tveganje in izstopni prag (Uredba (EU) 2024/1623 z dne 31. maja 2024, v nadaljevanju: Uredba CRR 3) je v prakso ocenjevanja vrednosti za zavarovano posojanje uvedla spremembo meril ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Po 229. členu Uredbe CRR 3, (1) (b) alineja, se od bank in hranilnic zahteva, da morajo biti pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin izpolnjene naslednje zahteve:

»Ocenjevanje vrednosti nepremičnin izpolnjuje vse naslednje zahteve:

a) vrednost oceni neodvisni cenilec, ki ima potrebne kvalifikacije, znanje in izkušnje za izvedbo ocenjevanja vrednosti, in sicer neodvisno od postopka institucije za pridobitev hipoteke, obdelavo kreditov in odločanje o kreditu;

b) vrednost se oceni na podlagi preudarno konservativnih meril ocenjevanja vrednosti, ki izpolnjujejo vse naslednje zahteve:

i) vrednost ne vključuje pričakovanj o zvišanju cen;

ii) vrednost se prilagodi tako, da se upošteva možnost, da bi bila trenutna tržna cena znatno višja od vrednosti, ki bi bila vzdržna v času trajanja kredita;

c) vrednost se pregledno in jasno dokumentira;

d) vrednost ni višja od tržne vrednosti nepremičnine, če je takšno tržno vrednost mogoče določiti;
e) kadar se nepremičnina prevrednoti, njena vrednost ne presega povprečne vrednosti, izmerjene zanje ali za primerljivo nepremičnino v zadnjih šestih letih za stanovanjsko nepremičnino ali zadnjih osmih letih za poslovno nepremičnino, ali vrednosti ob odobritvi kredita, kar od tega je višje.«

Ker v Sloveniji Uredba CRR 3 neposredno vpliva na izvajanje ocenjevanja vrednosti, je Slovenski inštitut za revizijo sprejel Slovenski poslovnofinančni standard 9 – Ocenjevanje vrednosti nepremičnin za zavarovano posojanje na podlagi preudarno konservativnih meril ocenjevanja vrednosti, v nadaljevanju SPS 9, veljaven od 22. februarja 2025, dopolnjuje pa slovensko zakonodajo na področju ocenjevanja vrednosti nepremičnin in je uvrščen v Hierarhijo pravil ocenjevanja vrednosti na prvo raven, skupaj z drugo zakonodajo, Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti in Slovenskimi poslovnofinančnimi standardi.

Ocenjevanje vrednosti nepremičnin za zavarovano posojanje na podlagi preudarno konservativnih meril ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju: ocenjevanje preudarne vrednosti) ne vključuje pričakovanj o zvišanju cen in se prilagodi glede na možnost, da je trenutna tržna cena višja od vzdržne vrednosti v času trajanja kredita. Metodologija ocenjevanja vrednosti temelji na tržni vrednosti kot podlagi za prilagoditev na preudarne vrednosti.

Pri ocenjevanju preudarne vrednosti lahko ocenjevalci vrednosti uporabljajo tri načine ocenjevanja vrednosti:

• način tržnih primerjav;
• na donosu zasnovani način in
• nabavnovrednostni način.

Pri tem velja, da pri načinu tržnih primerjav ocene ne smejo odražati pričakovanj o zvišanju prodajnih cen v prihodnosti. Naraščajočih trendov, ki niso utemeljeni s tržnimi dokazili, se po datumu ocenjevanja vrednosti ne sme upoštevati.

Ocenjevanje vrednosti po na donosu zasnovanem načinu praviloma odraža tržna pričakovanja, povezana s prihodnjo rastjo dohodkov oz. donosov iz premoženja (najemnin), vendar obstaja pogoj, da pri preudarnem konservativnem ocenjevanju vrednosti ocene vrednosti ne smejo vključevati predpostavk, ki bi bile bolj optimistične od predpostavk, ki izhajajo iz tržnih dokazil na datum ocenjevanja vrednosti.

Nabavnovrednostni način je le redko primeren za ocenjevanje nepremičnin za zavarovano posojanje in se večinoma uporablja kot pomožni način ocenjevanja. Ker se v vhodnih podatkih upoštevajo stroški na dan ocenjevanja vrednosti, pri nabavnovrednostnem način ne smejo biti vključeni vplivi prihodnje rasti cen. Če je metoda ustrezno uporabljena, velja, da se že pri oceni nadomestitvenih stroškov gradnje novega objekta ne uporabljajo elementi, ki bi vključevali pričakovanja o zvišanju cen v prihodnje.

Eden od možnih načinov za oceno dolgoročno vzdržne preudarne vrednosti nepremičnin je ocena prilagojene tržne vrednosti (AMV). Prilagojena tržna vrednost se uporablja za prilagoditev tržne vrednosti glede na dolgoročni tržni trend cen ocenjevanega razreda nepremičnin. Pri ocenjevanju preudarne vrednosti po metodi AMV se prilagoditev tržne vrednosti na preudarno vrednost izvede samo, če je trenutna tržna vrednost višja od dolgoročnega trenda gibanja cen proučevanega razreda nepremičnin.

V analizi ključnih dejavnikov, ki vplivajo na dolgoročno gibanje cen proučevanih razredov nepremičnin, so bile analizirane razlike med vrednostjo posameznih segmentov nepremičninskega trga in njihovimi dolgoročnimi vzdržnimi vrednostmi (Hojnik, Javornik, 2025). V analizi slovenskega nepremičninskega trga so bili proučeni naslednji dejavniki, ki vplivajo na dolgoročni tržni trend cen nepremičnin:

• gospodarski cikel;
• ocena, kje v tem ciklu je trg nepremičnin v času ocenjevanja vrednosti;
• obstoj in obseg presežne ponudbe posameznega tipa nepremičnin;
• gibanje prebivalstva;
• dinamika v mikrookolju, kjer so nepremičnine;
• čas trajanja kredita.

Na podlagi analize so bila izdana priporočila za popravek ocenjenih vrednosti na preudarne vrednosti. Ker so bili prikazani rezultati in priporočila, izvedena za slovenski nepremičninski trg kot celoto, je bilo v članku poudarjeno, da je zaradi specifičnih dejavnikov, povezanih z lastnostmi nepremičnine ali mikrolokacije in mikrookolja, v katerem je nepremičnina, možen odklon od priporočenih korekcijskih faktorjev. Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti morajo morebitne tovrstne specifike in odstopanja skrbno proučiti, argumentirati, jih vključiti v oceno preudarne vrednosti ter v poročilu o oceni vrednosti dosledno razkriti.

Ker je slovenski nepremičninski trg zelo raznolik, obstajajo določeni segmenti trga, ki zaradi specifik pomembno odstopajo od povprečja slovenskega trga. Te specifike so pooblaščeni ocenjevalci dolžni dodatno proučiti in oceniti njihov vpliv na dolgoročno vzdržno vrednost proučevanega segmenta nepremičninskega trga in posledično na dolgoročno vzdržno vrednost ocenjevane nepremičnine. V nadaljevanju predstavimo analizo dveh dejavnikov, ki lahko pomembno vplivata na dolgoročno vzdržno vrednost stanovanjskih nepremičnin. Proučili bomo:

• obstoj strukturne vrzeli med ponudbo in povpraševanjem po stanovanjskih nepremičninah po različnih slovenskih regijah (območjih) ter
• vpliv gentrifikacije in turistifikacije na dolgoročno vzdržno raven cen stanovanjskih nepremičnin po različnih slovenskih regijah (območjih).

Pri tem poudarjamo, da to niso edini dejavniki, ki jih mora pooblaščeni ocenjevalec vrednosti pri oceni preudarne vrednosti stanovanjskih nepremičnin presoditi. Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti so poleg obeh naštetih dejavnikov dolžni proučiti in razkriti še vplive vseh drugih morebitnih vplivnih dejavnikov.

2. STRUKTURNE VRZELI MED PONUDBO IN POVPRAŠEVANJEM PO STANOVANJSKIH NEPREMIČNINAH PO SLOVENSKIH REGIJAH

2.1. Vpliv ponudbe in povpraševanja po stanovanjskih enotah na dolgoročno vzdržno raven cen stanovanjskih nepremičnin

V splošnem velja, da presežna ponudba nepremičnin praviloma negativno vpliva na cene nepremičnin, medtem ko primanjkljaj ponudbe v primerjavi s povpraševanjem praviloma vpliva na rast njihovih cen. Velja tudi, da zmanjšanje števila gradbenih dovoljenj vodi v omejeno ponudbo novih nepremičnin, kar povečuje pritisk na cene obstoječih nepremičnin. To je še posebej opazno v regijah z visokim povpraševanjem, kjer kupci zaradi omejene izbire hitreje sprejemajo investicijske odločitve. Za slovenski nepremičninski trg je bila izvedena analiza gibanja števila gradbenih dovoljenj po posameznih tipih nepremičnin za obdobje 2007–2024 (Hojnik, Javornik, 2025). Iz analize izhaja, da so kljub manjšemu številu izdanih gradbenih dovoljenj v posameznih letih cene nepremičnin rasle, kar pomeni, da ponudba v teh letih ni dosegala povpraševanja. Po številu stanovanj na tisoč prebivalcev je Slovenija na repu lestvice evropskih držav, iz česar izhaja, da v Sloveniji obstaja dolgoročni strukturni primanjkljaj ponudbe stanovanjskih nepremičnin, ki se v proučevanem obdobju ni zmanjšal. Hkrati je bilo ugotovljeno, da strukturni primanjkljaj ni enak v vseh regijah in območjih.

Za teoretični model ponudbe in povpraševanja, povezanega z gradbenimi dovoljenji, v splošnem velja:

• Model ponudbe in povpraševanja. V ekonomski analizi nepremičninskega trga se pogosto predpostavlja, da je ravnovesje doseženo, ko je količina novogradnje (gradbenih dovoljenj) skladna s potrebami trga in povpraševanjem po nepremičninah.
• Cenovna elastičnost. Cene nepremičnin so odvisne od relativne ravni ponudbe in povpraševanja. Če je ponudba premajhna glede na povpraševanje, cene rastejo, in obratno.
• Ugotavljanje ravnovesja. Nevtralna točka je tista, na kateri se količina dovoljenj ujema s potrebami trga, kar naj bi preprečilo pretirano rast cen ali prevelik prepad v ponudbi.

Nepremičninski trg se od klasičnega modela ponudbe in povpraševanja razlikuje po dveh ključnih značilnostih, ki ju je treba upoštevati pri oceni ravnovesja med ponudbo in povpraševanjem na datum ocenjevanja vrednosti:

• Kratkoročna neelastičnost ponudbe. Gradbena dovoljenja se morajo materializirati v zgrajene nepremičnine. Med izdajo dovoljenja in dokončanjem je časovni zamik (običajno od enega do treh let). Zato vpliv povečanja dovoljenj na ceno ni takojšen, ampak se pokaže srednje- ali dolgoročno.
• Nepopolna substitucija. Različne vrste nepremičnin (stanovanja, poslovni prostori, lokacije) niso popolni substituti. Ravnovesna cena se določa na segmentiranih trgih (npr. dovoljenja za Ljubljano vplivajo na cene v Ljubljani, ne pa nujno v Mariboru).

Za presojo dolgoročno vzdržne ravni cen stanovanjskih nepremičnin, ki je pomemben vhodni podatek za oceno preudarne vrednosti stanovanjskih enot, so pomembni (vsaj) naslednji dejavniki:

• gibanje cen stanovanjskih nepremičnin v preteklosti;
• cenovna raven trga stanovanjskih nepremičnin na datum ocenjevanja vrednosti;
• strukturna vrzel med ponudbo in povpraševanjem;
• gentrifikacija in turistifikacija območja, na katerem je nepremičnina.

2.1.1. Gibanje cen stanovanjskih nepremičnin po slovenskih regijah 2022–2025

Za ocenjevanje dolgoročno vzdržljive ravni trga stanovanj je pomembno predvsem dogajanje na primarnem trgu stanovanjskih novogradenj in sekundarnem trgu rabljenih stanovanj. Dolgoročni linearni trend gibanja cen nepremičnin za stanovanja, hiše in stavbna zemljišča od 2007 do 2024 izkazuje realno zviševanje cen. Izjema je obdobje od 2011 do 2015, ko se je zgodila korekcija trga zaradi posledic finančne krize (več v Hojnik, Javornik, 2025). Od leta 2015 do 2025 je za Slovenijo (z izjemo 2021) značilna dolgoročna rast nominalnih in realnih cen stanovanjskih nepremičnin. Tudi po podatkih GURS-a (GURS, 2025) je za stanovanja, hiše in zemljišča za gradnjo v povprečju za Slovenijo v zadnjih treh letih značilna kumulativna nominalna rast cen. Cene vseh treh razredov so od polletja 2022 do polletja 2025 rastle sorazmerno enakomerno. V proučevanem obdobju so se nominalno zvišale (Tabela 1) za 22 % (hiše) ali 24 % (stanovanja).

Tabela 1: Gibanje cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo, Slovenija, v primerjavi s predhodnim polletjem, od drugega polletja 2022 (osnova) do prvega polletja 2025

Vir: GURS, 2025.

Tabela 2: Gibanje cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo, Slovenija, kumulativno, od drugega polletja 2022 (osnova) do prvega polletja 2025

Vir: GURS, 2025.

Slika 1: Gibanje cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo, Slovenija, od drugega polletja 2022 (osnova) do prvega polletja 2025

Vir: GURS, 2025.

Za Slovenijo so značilne precejšnje razlike v ravni cen stanovanjskih nepremičnin po posameznih območjih (glejte Sliko 2 in Tabelo 3).

Najvišje cene stanovanj so bile ob polletju 2025 zaznane na območju Ljubljane¹ (5.650 EUR/m²) in Obale (5.540 EUR/m²), najnižje pa v Mariboru (2.980 EUR/m²). V Mariboru so bile tako cene nepremičnin v povprečju za 47 % nižje kot v Ljubljani.

Slika 2: Kazalniki cen stanovanj za izbrana analitična območja, prvo polletje 2025

Vir: GURS, 2025.

Tabela 3: Cene in lastnosti prodanih stanovanj na sekundarnem trgu, Slovenija po izbranih analitičnih območjih, prvo polletje 2025

Vir: GURS, 2025.

Slika 3: Kazalniki cen stanovanjskih hiš za izbrana analitična območja, prvo polletje 2025

Vir: GURS, 2025.

Tabela 4: Cene in lastnosti prodanih stanovanjskih hiš na sekundarnem trgu, Slovenija po izbranih analitičnih območjih, prvo polletje 2025

Opomba: Upoštevane so samostojne in vrstne hiše ter dvojčki.

Vir: GURS, 2025.

Po modelu AMV je bila ob koncu leta 2024 v Sloveniji ugotovljena razlika med tržnimi vrednostmi posameznih tipov nepremičnin in njihovimi ocenjenimi dolgoročno vzdržnimi vrednostmi (preudarne vrednosti). Na tej podlagi je bilo izdano priporočilo za popravke ocenjenih vrednosti nepremičnin, temelječih na tržnih podatkih na dan 31. 12. 2024 (Hojnik, Javornik, 2025). Pri tem je treba poudariti, da so izračunane razlike povprečja, saj veljajo za Slovenijo kot celoto. Da bi lahko strokovno utemeljeno aplicirali popravke tržnih vrednosti stanovanjskih nepremičnin na njihovo dolgoročno vzdržno vrednost, morajo ocenjevalci vrednosti analizirati še posebnosti lokalnega trga stanovanjskih nepremičnin. Pri tem morajo proučiti dodatne pomembne dejavnike, ki lahko povzročijo, da uporaba povprečnega korekcijskega faktorja za ocenjevano nepremičnino ni v celoti primerna. Med te dejavnike smo uvrstili tudi oba omenjena dejavnika (a. strukturno vrzel med ponudbo in povpraševanjem ter b. turistifikacijo in gentrifikacijo), ki sta povezana z značilnostmi območja, na katerem je ocenjevana nepremičnina. V nadaljevanju na kratko predstavimo vpliv obeh dejavnikov na ocenjevanje preudarne vrednosti.

2.1.2. Dolgoročna strukturna vrzel med povpraševanjem in ponudbo stanovanj na proučevanem območju

Cena stanovanj deluje kot mehanizem izenačevanja (ravnovesja) ponudbe in povpraševanja na nepremičninskem trgu v skladu s temeljnimi načeli mikroekonomije. Ta mehanizem je na nepremičninskem trgu specifičen, saj se ponudba prilagaja počasi. Cena stremi k ravnovesni ceni, pri čemer se količina stanovanj, ki jo prodajalci želijo ponuditi, izenači s količino stanovanj, ki jo kupci želijo kupiti. To ceno stanovanj lahko opredelimo kot dolgoročno vzdržno oz. preudarno. Nepremičninski trg sčasoma niha okrog ravnovesne cene. Večinoma obstajata dve neravnovesji:

• Presežna ponudba (višja cena). Pri presežni ponudbi prodajalci ne morejo prodati vseh enot. Da bi se znebili presežka ponudbe stanovanj in pritegnili kupce, so ponudniki prisiljeni ceno znižati, dokler trg ponovno ne doseže ravnovesja. To je položaj, v katerem tržne vrednosti stanovanj presegajo dolgoročno vzdržne oz. preudarne vrednosti. V takih zaznanih primerih bi ocenjevalci vrednosti, ki ocenjujejo za zavarovano posojanje, praviloma morali² izvesti popravek tržnih vrednosti na preudarne vrednosti.
• Presežno povpraševanje (nižja cena). Pri presežnem povpraševanju je kupcev več kot stanovanj. Kupci so pripravljeni ponuditi višjo ceno, da bi dobili želeno nepremičnino. Cena se zvišuje, dokler se povpraševanje ne izenači s ponudbo. Pri presežnem povpraševanju popravek tržnih vrednosti na preudarne vrednosti praviloma ni potreben.

Na nepremičninskem trgu cena ne deluje le kot reaktiven mehanizem, ampak kot ključni signal za gradnjo (ponudbo), kar je razvidno iz Tabele 5.

Tabela 5: Učinek cenovnega neravnovesja na ponudbo nepremičnin

Vir: Lastni.

2.1.3. Vpliv pomanjkanja ustreznih lokacij za stanovanjsko gradnjo

V urbanih naseljih je možno pomanjkanje ustreznih lokacij za stanovanjsko gradnjo, kar lahko dolgoročno omejuje ponudbo in s tem ob povpraševanju po tovrstnih stanovanjskih nepremičninah povzroči dolgoročno višjo vzdržno raven cen. Lokacije zaradi pomanjkanja postajajo dražje, s tem se pojavi trend višanja cen stanovanj. Vprašanje pomanjkanja ustreznih lokacij za gradnjo in vpliva zemljiške politike na končne cene stanovanj je v Sloveniji ena izmed najbolj izpostavljenih tem v nepremičninski stroki. Iz uradnih podatkov GURS-a, analiz Banke Slovenije in akademskih študij lahko stanje osvetlimo z več ključnih vidikov.

1. Mehanizem vpliva: zemljišča kot ozko grlo

Teoretično in praktično v Sloveniji drži, da pomanjkanje komunalno opremljenih stavbnih zemljišč na iskanih lokacijah deluje kot omejevalec ponudbe. Ker je ponudba zemljišč neelastična (novih lokacij v urbanih središčih ni mogoče ustvariti čez noč), se povečano povpraševanje neposredno prelije v višje cene zemljišč, te pa v višje cene novogradenj.

2. Stanje v Sloveniji po regijah  

Ljubljana – specifičen pritisk pomanjkanja lokacij za stanovanjsko gradnjo

Ljubljana je območje z največjim pomanjkanjem ustreznih lokacij.

• Pomanjkanje parcel, na katerih bi se lahko gradilo (angl. ready to build). Večina prostih zemljišč znotraj obvoznice zahteva kompleksno pripravo (sprejetje OPPN-ja, komunalno opremljanje, reševanje lastniških vprašanj ali sanacijo degradiranih območij).

Vpliv na ceno. V Ljubljani je delež cene zemljisca in komunalnega prispevka v končni ceni stanovanja med 20% in 30%, v nekaterih primerih celo več. To je bistveno več kot v drugih delih države.
Regijsko prelivanje. Zaradi pomanjkanja lokacij in visokih cen v Ljubljani se naložbeni pritisk seli v okolico Ljubljane (Domžale, Grosuplje, Vrhnika itd.), kar povzroča rast cen zemljisč v celotni Osrednjeslovenski regiji, posledicno pa se to odraža na visjih cenah novogradenj.

Obala in turistična območja (Gorenjska)

Podobno kot v Ljubljani je na Obali (Koper, Izola, Piran) ponudba zemljišč fizično omejena z morjem in hribovjem. Tam so cene zemljišč visoke zaradi konkurence med stanovanjsko gradnjo in turistično dejavnostjo (apartmaji).

Preostala Slovenija (Maribor, Celje, Vzhodna Slovenija)

V Mariboru in Celju je ponudba zemljišč nekoliko bolj fleksibilna, vendar se tudi tukaj v letu 2025 opaža rast cen zazidljivih zemljišč. Kot je navedeno v **polletnem poročilu GURS-a za leto 2025**, se je po šestih polletjih trend padanja števila transakcij z zemljišči ustavil, cene pa so ponovno dosegle rekordne ravni.

3. Obstoječe študije in viri

V Sloveniji se s to tematiko ukvarja več institucij:

• Banka Slovenije (Poročilo o finančni stabilnosti) redno analizira precenjenost nepremičnin in vpliv ponudbene strani. V oktobrski analizi 2025 Banka Slovenije poudarja, da omejitve na strani ponudbe (vključno z dolgotrajnimi postopki pridobivanja gradbenih dovoljenj) ohranjajo cene na visokih ravneh kljub višjim obrestnim meram. Banka Slovenije ocenjuje, da je tveganje za finančno stabilnost, ki izhaja z nepremičninskega trga, v prvi polovici leta 2025 ostalo zmerno, tendenca pa se je iz naraščajoče spremenila v stabilno. Rast cen stanovanjskih nepremičnin, ki je bila v letu 2024 še vedno precej visoka, je bila ob povečani prodaji v prvi polovici 2025 zmernejša. Trg nepremičnin se je stabiliziral, še vedno pa so prisotna dolgoročna tveganja, povezana z dostopnostjo in omejeno ponudbo stanovanjskih nepremičnin. Gradnjo novih stanovanjskih nepremičnin otežujejo visoki gradbeni stroški in pomanjkanje delavcev, hkrati pa na trgu primanjkuje ustreznih zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb.
• Geodetska uprava RS (GURS). Njihova polletna in letna poročila so najboljši vir za spremljanje cen zemljišč za gradnjo. Poročilo za prvo polletje 2025 potrjuje, da so cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb v Sloveniji ponovno dosegle rekordno raven.
• Ekonomska fakulteta in Fakulteta za družbene vede. Obstajajo številne študije o gentrifikaciji Ljubljane in neprilagojenosti občinskih prostorskih načrtov (OPN) dejanskim demografskim potrebam.
• Inštitut za politike prostora (IPoP). Ukvarjajo se s študijami o izrabi degradiranih območij kot rešitvi za pomanjkanje lokacij.

4. Ključni dejavniki, ki omejujejo ponudbo lokacij v Sloveniji

• Togost prostorskega načrtovanja. Postopki spreminjanja namembnosti zemljišč so dolgotrajni (več let).
• Komunalna neopremljenost. Veliko zemljišč je v prostorskih načrtih označenih kot stavbna, a niso opremljena z infrastrukturo, kar preprečuje takojšnjo gradnjo.
• Razdrobljeno lastništvo. Težko je sestaviti dovolj velik karo za večjo stanovanjsko sosesko, ker je lastništvo parcel razdrobljeno med številne fizične osebe.
• Špekulativno zadrževanje zemljišč. Zaradi nizke obdavčitve nepremičnin lastniki raje zadržujejo zemljišča kot naložbo, namesto da bi jih prodali gradbenikom.

V Sloveniji, predvsem v Ljubljani, je pomanjkanje ustreznih lokacij dejansko dolgoročni podporni dejavnik za višje cene stanovanjskih nepremičnin. Študije potrjujejo, da brez aktivne zemljiške politike (npr. javno komunalno opremljanje zemljišč in hitrejše sprejemanje OPPN-ja) ponudba ne more dohiteti povpraševanja, kar ohranja visoko vzdržno raven cen.

Trditev o neprilagojenosti občinskih prostorskih načrtov (OPN) dejanskim demografskim potrebam v Sloveniji je pogosta tema strokovnih razprav, urbanističnih analiz in poročil mednarodnih institucij. Navajamo ključne vire in institucije, ki obravnavajo to problematiko:

a) Poročila in analize Banke Slovenije

Banka Slovenije v svojih rednih publikacijah (Poročilo o finančni stabilnosti, Pregled makroekonomskih gibanj) pogosto izpostavlja strukturna neskladja na nepremičninskem trgu. Opozarja, da togost prostorskega načrtovanja in dolgotrajni postopki sprejemanja OPN-jev/OPPN-jev preprečujejo hitro odzivanje ponudbe na povečano demografsko povpraševanje, kar vodi v precenjenost nepremičnin (vir: Pregled makroekonomskih gibanj z napovedmi, december 2025 in prejšnje izdaje).

b) Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS)

GURS v svojih letnih poročilih ne analizira le cen, ampak tudi dejavnike, ki vplivajo na trg. Poročila izpostavljajo pomanjkanje novih stavbnih zemljišč na območjih z največjim priseljevanjem (Ljubljana z okolico, Obala). Opozarjajo, da so obstoječi načrti pogosto zastareli ali ne upoštevajo dejanskih potreb po stanovanjih, ampak špekulativne interese (vir: Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje 2025).

c) IPoP – Inštitut za politike prostora

IPoP je ena vodilnih nevladnih organizacij, ki se ukvarja s trajnostnim urbanim razvojem. V svojih študijah (npr. Stanovanjska anketa) poudarjajo, da OPN-ji pogosto predvidevajo gradnjo tam, kjer ni demografskega pritiska (v odročnih občinah), medtem ko v urbanih središčih, kjer ljudje dejansko želijo živeti, primanjkuje ustreznih površin (vir: spletna stran ipop.si).

č) Akademske študije (Ekonomska fakulteta in Fakulteta za arhitekturo Univerze v Ljubljani)

Raziskovalci, kot so prof. dr. Andreja Cirman (EF) in strokovnjaki s Fakultete za arhitekturo, v svojih delih (Cirman, 2018,2020) analizirajo neelastičnost ponudbe stanovanj. Študije kažejo na razkorak med načrtovanim in dejanskim. Občine v OPN-jih pogosto narišejo preveč razpršenih stavbnih zemljišč, ki so ekonomsko neupravičena za gradnjo (zaradi stroškov infrastrukture), namesto da bi z zgostitvijo v mestih odgovorile na demografske potrebe mladih družin.

d) Strategija razvoja Slovenije do leta 2030 in Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu

Državni dokumenti priznavajo, da lokalno načrtovanje prostora ni vedno usklajeno z nacionalnimi demografskimi cilji. Poudarja se potreba po aktivnejši zemljiški politiki, saj trenutni sistem, v katerem je načrtovanje prepuščeno zgolj občinam, povzroča lokalne monopole in visoke cene zemljišč.

Povzetek glavnih argumentov v navedenih virih

• 1. Časovni zamik.Postopek spremembe OPN-ja traja od pet do deset let, medtem ko se demografski trendi (npr. povečano priseljevanje v Ljubljano) spreminjajo hitreje.
• 2. Strukturno neskladje. Več tisoč hektarjev stavbnih zemljišč po Sloveniji je »mrtvih«, ker so na napačnih lokacijah ali niso komunalno opremljena.
• 3. Lokalni interesi. Občine včasih omejujejo gradnjo zaradi odpora lokalnega prebivalstva (učinek NIMBY), namesto da bi sledile potrebam širše regije.

2.2. Učinek NIMBY

NIMBY je akronim za angleško besedno zvezo Not In My Backyard (v prevodu: »ne na mojem dvorišču«). Gre za pojav, da lokalni prebivalci nasprotujejo razvojnemu projektu ali gradnji objektov v svoji neposredni bližini, čeprav načeloma priznavajo, da je tak objekt družbeno koristen ali celo nujen. Prebivalci v teh primerih ne nasprotujejo objektu samemu, ampak izključno njegovi lokaciji.

Ključne značilnosti učinka NIMBY

• Priznavanje splošne koristi. Lokalno prebivalstvo se strinja, da družba potrebuje npr. zavetišče za brezdomce, varno hišo, odlagališče odpadkov, vetrno elektrarno ali novo stanovanjsko sosesko.
• Nasprotovanje bližini. Isti posamezniki ostro nasprotujejo gradnji tega (teh) objekta (objektov) v svoji soseski, v bližini svojega doma ali v svojem vidnem polju.
• Strah pred negativnimi vplivi. Glavni razlogi za nasprotovanje so običajno strah pred znižanjem tržne vrednosti nepremičnin, povečanje hrupa, prometna gneča, onesnaženje ali sprememba značaja soseske.

Tipični primeri objektov, ki sprožijo NIMBY

Objekte, ki sprožajo ta odziv, v urbanizmu pogosto označujemo s kratico LULU (Locally Unwanted Land Use – lokalno nezaželena raba zemljišč). Sem spadajo:

1. infrastruktura za odpadke – sežigalnice, deponije, čistilne naprave;
2. energetski objekti – vetrne turbine (zaradi hrupa in vizualnega vpliva), daljnovodi, sončne elektrarne na kmetijskih zemljiščih;
3. socialni in zdravstveni objekti – prevzgojni domovi, klinike za zdravljenje odvisnosti, varna stanovanja, azilni domovi;
4. prometna infrastruktura – nove avtoceste, širitve letališč ali železniških tirov;
5. zgoščevanje sosesk – znižanje tržne vrednosti nepremičnin, povečanje hrupa, prometna gneča, onesnaženje ali sprememba značaja soseske.

2.2.1. Učinek NIMBY v Sloveniji

V Sloveniji je učinek NIMBY izjemno močan in eden glavnih razlogov za dolgotrajno umeščanje objektov v prostor. Predhodno smo že omenili neprilagojenost občinskih prostorskih načrtov (OPN), ki je lahko tudi posledica lokalnega odpora prebivalstva, kar pogosto upočasni ali celo ustavi gradnjo. To ne velja zgolj za področji, kot sta npr. energetika (primeri nasprotovanja vetrnim elektrarnam na Pohorju ali Volovji rebri) in odpadki (težave pri umeščanju regijskih centrov za ravnanje z odpadki), ampak pogosto tudi za stanovanjsko gradnjo, ko lokalni prebivalci v urbanih naseljih (npr. v Ljubljani) pogosto nasprotujejo zgoščevanju sosesk, ker se bojijo izgube parkirišč ali zelenic, to pa dolgoročno omejuje ponudbo stanovanj in zvišuje cene. Učinek NIMBY lahko vodi v paralizo prostorskega razvoja. Če lokalna skupnost zavrne nujen objekt, država ali regija ne moreta delovati učinkovito. Če se pojavi lokalno nasprotovanje, npr. nasprotovanje zgoščevanju sosesk, to vpliva na ponudbo stanovanjskih nepremičnin na lokalnem trgu in posledično na dolgoročno višje cene stanovanjskih nepremičnin v tem lokalnem okolju.

2.3. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah po različnih območjih v Sloveniji

Raziskave v Sloveniji kažejo na strukturno pomanjkanje stanovanj, pri čemer se to pomanjkanje razlikuje po regijah. V Tabeli 6 je povzetek ocene strukturnega primanjkljaja stanovanjskih nepremičnin, zraven pa pojasnila za nastali položaj, in sicer iz študije, ki jo je leta 2022 objavil Inštitut za ekonomska raziskovanja (Cirman et al., 2022).

Tabela 6: Ocena ravni stanovanjskega primanjkljaja po regijah in razlogi za primanjkljaj

Vir: Cirman et al., 2022.

Raziskavo o razpoložljivosti stanovanj po regijah v Sloveniji sta izvedla tudi Fakulteta za družbene vede – Center za raziskovanje javnega mnenja in množičnih komunikacij ter Urbanistični inštitut RS, in sicer v začetku leta 2025 za Ministrstvo za solidarno prihodnost. Temeljila je na anketi o potrebah po stanovanjih za stanovanjske fonde občin, s poudarkom na oceni primanjkljajev in strukturi potreb. Raziskava navaja ugotovljene potrebe na regionalni ravni ter za občine, ki so se odzvale na anketo. Skupne izražene potrebe po javnih najemnih stanovanjih so zelo visoke. Čeprav so Celje, Koper, Maribor, Ljubljana in Novo mesto največja središča v svojih regijah, anketa hkrati izpostavlja regionalni primanjkljaj, ki je največji v Osrednjeslovenski regiji. Čeprav stanovanjski fondi občin predstavljajo zgolj del lokalnih nepremičninskih trgov, so pri ocenjevanju preudarne vrednosti lahko pokazatelj vrzeli med povpraševanjem in ponudbo stanovanjskih nepremičnin na posameznih območjih. V nadaljevanju je v Tabeli 7 in Tabeli 8 povzetek ključnih ugotovitev iz poročila.

Tabela 7:Potrebe po dodatnih stanovanjih v lasti občin in skladov v Sloveniji leta 2025

Vir: UIRS, 2025.

Tabela 8: Potrebe po dodatnih stanovanjih v lasti občin in skladov po mestnih občinah in regijah leta 2025

Vir: UIRS, 2025.

Potrebe po dodatnih stanovanjih v lasti občin in skladov so največje v naslednjih regijah in se nanašajo predvsem na nepridobitna najemna stanovanja:

• Osrednjeslovenska regija: 5.576 stanovanj (oz. 4.347 nepridobitnih najemnih stanovanj, kar predstavlja 37,09 % vseh potreb v državi);
• Obalno-kraška regija: 3.342 stanovanj;
• Savinjska regija: 2.484 stanovanj;
• Podravska regija: 1.942 stanovanj.

Iz ankete je razvidna tudi struktura povpraševanja:

• tip gospodinjstva – največje potrebe po nepridobitnih najemnih stanovanj so za enočlanska (približno 49 % vseh izraženih potreb) in
• dvočlanska gospodinjstva (približno 28 % vseh potreb);
• velikost stanovanja – s povečanjem velikosti gospodinjstva potreba po dodatnih nepridobitnih najemnih stanovanjah upada; najmanj potreb je za sedem- in veččlanske družine (0,41 %).

Dodatna anketa, izvedena leta 2024 (FDV/UIRS, 2024), je pokazala:

• tradicionalne preference – približno 50 % anketirancev bi za okolje bivanja izbralo podeželje in le 7 % veliko mesto;
• slabše razmere za mlade – bivalne razmere za mlade so se od leta 2005 poslabšale; zlasti z vlago v stanovanju se sooča kar 29 % mladih;
• najranljivejše skupine – izrazita ranljivost je prisotna pri enostarševskih družinah, družinah z otroki in osebah v zasebnih najemnih stanovanjih.

Ljubljana (Osrednjeslovenska regija) in Koper (Obalno-kraška regija) se soočata z največjim primanjkljajem javnih najemnih stanovanj v državi. Ta primanjkljaj je ključen dejavnik, ki spodbuja gradnjo Stanovanjskega sklada RS in sofinanciranje občinskih projektov.

Celoten članek je dostopen za naročnike!