3718. Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu Med vrtovi
Na podlagi 33. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 27/08 – odl. US, 76/08, 79/09, 51/10, 84/10 – odl. US, 40/12 – ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 76/16 – odl. US, 11/18 – ZSPDSLS-1 in 30/18) in 31. člena Statuta Občine Piran (Uradni list RS, št. 5/14 – uradno prečiščeno besedilo, 35/17 in 43/18)
R A Z G L A Š A M O D L O K
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu Med vrtovi,
ki ga je sprejel Občinski svet Občine Piran na 32. redni seji dne 2. oktobra 2018.
Piran, dne 2. oktobra 2018
Župan Občine Piran Peter Bossman l.r.
Na podlagi petega odstavka 61. člena Zakona o prostorskem načrtovanju (Uradni list RS, št. 33/07, 70/08 – ZVO-1B, 108/09, 80/10 – ZUPUDPP, 43/11 – ZKZ-C, 57/12, 57/12 – ZUPUDPP-A, 109/12, 76/14 – odl. US, 14/15 – ZUUJFO in 61/17 – ZUreP-2) in v povezavi s tretjim odstavkom 273. člena Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 61/17), 29. člena Zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 76/08, 79/09, 51/10, 40/12 – ZUJF, 14/15 – ZUUJFO, 11/18 – ZSPDSLS-1 in 30/18) in 17. člena Statuta Občine Piran (Uradni list RS, št. 5/14 – uradno prečiščeno besedilo, 35/17 in 43/18) je Občinski svet Občine Piran na 32. redni seji dne 2. oktobra 2018 sprejel naslednji
O D L O K
o občinskem podrobnem prostorskem načrtu Med vrtovi
I. PREDMET OBČINSKEGA PODROBNEGA PROSTORSKEGA NAČRTA
1. člen
(naziv OPPN-ja in njegov izdelovalec)
(1)
S tem odlokom se sprejme občinski podrobni prostorski načrt Med vrtovi (v nadaljevanju: OPPN).
(2)
OPPN za ureditev območja Med vrtovi je izdelalo podjetje PIA Studio, d.o.o., Portorož, Obala 26, Portorož, pod številko projekta št. 23/15.
(1)
Občinski podrobni prostorski načrt vsebuje besedni in grafični del.
(2)
Besedni del vsebuje odlok.
(3)
Grafični del OPPN vsebuje:
1.
Izsek iz kartografskega dela občinskega prostorskega plana
2.
Območje OPPN z obstoječim parcelnim stanjem
3.
Prikaz vplivov in povezav s sosednjimi območji
4a. Geodetska zazidalna situacija
5.
Zasnova komunalne in energetske infrastrukture ter omrežja zvez
6.
Prikaz ureditev za varovanje okolja, naravnih virov in ohranjanja narave
7.
Prikaz ureditev, potrebnih za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, vključno z varstvom pred požarom
1.
izvleček iz strateškega prostorskega plana
2.
prikaz stanja v prostoru
3.
strokovne podlage, na katerih temeljijo rešitve prostorskega akta
4.
smernice in mnenja nosilcev urejanja prostora
5.
obrazložitev in utemeljitev OPPN
II. OBMOČJE OBČINSKEGA PODROBNEGA PROSTORSKEGA NAČRTA
3. člen
(lega območja in njegova meja)
(1)
Območje OPPN se nahaja v Portorožu, na pobočju nad obalno štiripasovnico, južno od kompleksa bivše vrtnarije. Na vzhodu sega območje do Prečne poti, na severozahodu pa do vzgojno-izobraževalnega kompleksa. Na zahodu območje meji na obstoječo stanovanjsko sosesko.
Meja ureditvenega območja poteka po parcelah št. 1363, 1364, 1366/7, 1368/1, 1368/2, 1366/1, 1366/9, 1366/10, 1328/1, 7723, 1396/1, 1396/2, 1398/3, 1398/1, 7724, 1529/3, 1545, 1544, 1546, 1533, 1547, 1540/1, 1551/1, 1551/2, 1553/3, 1553/4, 1559/5, 1317, 1318/1, 1320/2, 1322/1, 1325/2, 1323/2, 1323/3, 1324, 1326/1, 1366/17, 1367/2, 1367/3, 1352/1, vse k.o. Portorož.
(2)
Komunalna infrastruktura poteka na območju OPPN. Z navezavami na obstoječo infrastrukturo se delno posega v zemljišča, ki so izven območja OPPN.
(3)
Grafično je meja območja prikazana v grafičnem delu OPPN, grafični načrt št. 2 – Območje OPPN z obstoječim parcelnim stanjem.
4. člen
(vplivi in povezave s sosednjimi enotami urejanja prostora)
(1)
Vplivi in povezave s sosednjimi enotami urejanja prostora so razvidni iz grafičnega dela OPPN, grafičnega načrta št. 3 – Prikaz vplivov in povezav s sosednjimi območji.
(2)
Posegi na območju OPPN bodo na sosednja območja urejanja vplivali predvsem glede povečanja obremenitev javne gospodarske infrastrukture (električne napeljave, kanalizacije, vodovoda, prometnega omrežja ipd.).
III. POGOJI ZA URBANISTIČNO IN ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE OBMOČJA, OBJEKTOV IN DRUGIH POSEGOV
5. člen
(koncept ureditve OPPN ter urbanistični pogoji)
(1)
Na obravnavanem območju je predvidena gradnja stanovanjskih objektov in objekta z javnim programom (objekt X) ter prenova stavbnega kompleksa Vile Marije. Koncept pozidave je prikazan na grafičnem načrtu št. 4 – Ureditvena situacija.
Na območju je predvidena tudi prenova ulice Med vrtovi ter izboljšanje ureditev mirujočega prometa, kar prispeva k oblikovanju celostne podobe naselja. V ta namen je načrtovana ureditev cestnega omrežja, pešpoti in pločnikov ter so določena merila za zunanje ureditve individualnih objektov.
(2)
Na obravnavanem območju se nahajajo obstoječi stanovanjski objekti, objekt historične stavbe Vila Marija ter nepozidana stavbna zemljišča.
(3)
Novogradnje in urbanistični pogoji so prikazani na grafičnem načrtu št. 4a. – Geodetska zazidalna situacija.
(4)
Število, lega in velikost objektov na parcelah oziroma na grafičnih načrtih so podani zgolj informativno. Objekte je potrebno umestiti na parcelo z upoštevanjem vseh pogojev odloka. Potrebno je upoštevati gradbene meje, ki so linije, ki jih predvideni objekti ne smejo presegati, lahko pa se jih dotikajo ali so od njih odmaknjeni v notranjost. Gradbene meje so prikazane na grafičnem načrtu št. 4a. – Geodetska zazidalna situacija in so kotirane od roba bodočega javnega koridorja oziroma od roba predvidenih gradbenih parcel.
(5)
Gradbene meje so namenjene varovanju javnega prostora in obenem ustvarjanju vmesnega območja med javnimi in zasebnimi zemljišči. Vse spremembe gradbenih mej od predvidenih so možne le izjemoma in zgolj s soglasjem občine. Razlogi za spremembe gradbenih mej glede na predvidene so prilagajanje stanju na terenu, prilagajanje infrastrukturi in prilagajanje zaradi drugačnih dogovorov glede menjave parcel z občino, vendar vedno v skladu z javnim interesom.
(6)
Določen je faktor pozidanosti (FZ). To je razmerje med zazidano površino stavbe in celotno površino zemljišča za gradnjo. FZ ne sme presegati faktorja 0,3. Navedeno določilo ne velja za stavbni kompleks Vile Marije (objekti Y1, Y2, Z1, Z2). V FZ se ne všteva bazen. Navedeno določilo ne velja za popolnoma vkopane kleti. Pri izračunu faktorja pozidanosti je treba upoštevati tlorisne gabarite vseh stavb na gradbeni parceli, vključno z nezahtevnimi in enostavnimi objekti, ki imajo lastnosti stavbe.
(7)
Določen je faktor izrabe zemljišča (FIZ). To je razmerje med bruto tlorisno površino objekta in celotno površino zemljišča za gradnjo. FIZ ne sme presegati faktorja 0,5. Navedeno določilo ne velja za stavbni kompleks Vile Marije (objekti Y1, Y2, Z1, Z2). Navedeno določilo ne velja za popolnoma vkopane kleti.
(8)
Minimalni odmik objektov od parcelnih mej znaša 3,00 m. Manjši je lahko le s soglasjem lastnikov sosednjih zemljišč.
(9)
Strehe objektov potekajo vzporedno s plastnicami terena in so naklona 18–22 stopinj ali pa so izvedene kot ravne strehe.
(10)
Objekti so maksimalne etažnosti K+P+1+M v primeru, da imajo streho v naklonu. V primeru ravne strehe je maksimalna etažnost K+P+1.
(11)
Za objekte B, C, D, E, L, M, N, O, P, R, S, T, U, V in W znaša maksimalna kota venca oziroma vrha ravne strehe 7,5 m od najnižje kote terena ob objektu.
(12)
Za objekte A, F, G, H, I, J, K in X znaša maksimalna višina objekta (kota slemena stavbe ali vrha ravne strehe) 7,5 m od najnižje kote terena ob objektu.
(13)
Dovoljena je gradnja stanovanjskih stavb v okviru klasifikacije CC SI: 11 Stanovanjske stavbe. Predvidene stanovanjske stavbe so lahko največ tristanovanjske.
(14)
Za objekt X je dovoljena namembnost v okviru klasifikacij CC SI: 122 Poslovne in upravne stavbe in 126 Stavbe splošnega družbenega pomena.
5.a člen
(turistične nastanitvene enote)
(1)
Na celotnem območju je možna tudi gradnja turistično nastanitvenih enot v okviru klasifikacije 121 Gostinske stavbe.
(2)
V primeru izvedbe teh objektov se smiselno uporabijo vsa ostala določila odloka.
(3)
V primeru turistične namembnosti število nastanitvenih enot ni omejeno, če se omogoči zadostno število parkirnih mest in se nastanitvene enote uredi skladno z veljavnimi predpisi in pravilniki o opravljanju gostinske dejavnosti.
5.b člen
(gradnja objektov, drugih gradbenih posegov in vzdrževalnih del)
Na celotnem območju je poleg objektov, ki so uvrščeni v druga določila tega odloka, dovoljena gradnja:
a)
CC SI 12420 Garažne stavbe
b)
CC SI 12520 Rezervoarji, silosi in skladiščne stavbe
c)
CC SI 2112 Regionalne ceste, CC SI 2122 Lokalne ceste in javne poti
d)
CC SI 222 Lokalni cevovodi, lokalni elektroenergetski vodi in lokalna komunikacijska omrežja
e)
CC SI 241 Objekti za šport, rekreacijo in prosti čas, razen kampi, počivališča za avtodome
f)
CC SI 24205 Drugi inženirski objekti, ki niso uvrščeni drugje
g)
CC SI 3 Drugi gradbeni posegi.
6. člen
(obstoječi objekti A, B, C, D in E)
(1)
Obstoječi objekti A, B, C, D in E se lahko prizidavajo in rekonstruirajo skladno z določili odloka.
(2)
Vsi obstoječi objekti se lahko odstranijo in se zgradijo novi, skladno z določili odloka.
7. člen
(stavbni kompleks Vila Marija – objekti Y1, Y2, Z1 in Z2)
(1)
Pri posegih v stavbo Vila Marija se osnovna historična stavba (objekt Y1) ohrani, medtem ko se novejši prizidek (objekt Y2) predvideno nadomestiti z novim, skladno s pogoji ZVKDS. Objekt je predvideno uporabiti v turistične ali izobraževalne namene. Gabariti prizidka so določeni z maksimalnimi tlorisnimi dimenzijami, ki so prikazane na grafičnem načrtu št. 4a. – Geodetska zazidalna situacija. Višinska kota strehe prizidka ne sme presegati kote venca obstoječe historične stavbe.
(2)
Severno od Vile Marije je umeščena garažna hiša (objekt Z1) z možnostjo ureditve športnih igrišč na strehi ter parkirnimi mesti v podzemni garaži. Nad severnim delom garaže je predvidena ureditev klubskega objekta za potrebe športnih igrišč (objekt Z2). Podzemni del garaže je predviden popolnoma vkopan, razen uvoza in vhoda v garažo. Število etaž in dimenzije podzemnega dela niso omejeni. Nadzemni del je predviden pritličen, maksimalne višine 4 m od najnižje kote terena ob objektu. Tlorisno je nadzemni del omejen z gradbenimi mejami. Gradbene meje so prikazane na grafičnem načrtu št. 4a. – Geodetska zazidalna situacija.
(3)
Športna igrišča na strehi garažne hiše morajo biti urejena tako, da ne povzročajo prekomernih obremenitev in ne poslabšujejo življenjskih pogojev pri okoliških objektih. Potrebno je predvideti podlago, ki preprečuje prašenje in zadostno mejno parkovno ureditev.
(1)
Če zunanje ureditve objektov obsegajo oporne oziroma podporne zidove, morajo biti le-ti nižji od 2,0 m ali izvedeni z minimalnim zamikom 0,5 m. Oporni oziroma podporni zidovi morajo biti obloženi z lokalnim kamnom peščenjakom. Lahko so izvedeni tudi iz drugega materiala, vendar morajo biti v tem primeru ozelenjeni z mediteranskim rastlinjem.
(2)
Pri načrtovanju ozelenitve, vključno z drevoredom ob ulici Med vrtovi, morajo biti upoštevane lokalne značilne drevesne vrste in grmovnice.
(3)
Zelene površine ob parkiriščih se opremijo z urbano opremo in se ustrezno zasadijo. Uredijo se na način, da je možen neoviran dostop in omogočeno gibanje funkcionalno oviranim osebam. Obstoječa zasaditev se ohrani v največji možni meri ter se jo dopolni z avtohtonimi drevesnimi vrstami, grmovnicami, trajnicami in dišavnicami.
(1)
Načrt gradbenih parcel je prikazan v grafičnem delu OPPN, grafični načrt št. 8 in je zavezujoč.
(2)
Spremembe gradbenih parcel od prikazanih so možne le izjemoma in zgolj s soglasjem občine. Razlogi za drugačno parcelacijo od predvidene so prilagajanje stanju na terenu, prilagajanje infrastrukturi in prilagajanje zaradi drugačnih dogovorov glede menjave parcel z občino, vendar vedno v skladu z javnim interesom.
(3)
Gradbene parcele se lahko združujejo, pri čemer se ne sme slabšati koncepta pozidave in predvidenih ureditev javnih površin.
(1)
Objekti in naprave prometne infrastrukture so razvidni iz grafičnega dela OPPN, grafični načrt št. 4 – Ureditvena situacija ter grafični načrt št. 5 – Zasnova komunalne in energetske infrastrukture ter omrežja zvez.
(2)
Prometno se območje napaja iz obstoječe ulice Med vrtovi ter iz Prečne poti, ki se navezujeta na obalno štiripasovnico ter na Staro cesto in preko nje na Belokriško cesto.
(3)
Ulico Med vrtovi je predvideno razširiti ter jo opremiti s pločnikom in drevoredom. Predvideno je uvesti povezavo ulice Med vrtovi s Sončno potjo, neposredno vzhodno od kompleksa stavb vrtca in osnovne šole. Iz omenjenih ulic so predvideni uvozi do posameznih objektov in ureditev. Prečno pot je predvideno razširiti za dvosmerni promet ter jo opremiti s pločnikom.
(4)
Vsak stanovanjski objekt mora imeti najmanj 2 PM za posamezno stanovanje. Uvozi morajo biti projektirani tako, da je zagotovljena preglednost ter da je urejeno odvodnjavanje cestnega priključka. Praviloma je potrebno zagotoviti obračanje motornih vozil na lastni gradbeni parceli, razen ko zaradi stanja na terenu ali iz drugih utemeljenih razlogov to ni mogoče. Uvozi na grafičnih podlogah so podani informativno.
(5)
Za vsako nastanitveno enoto mora biti zagotovljeno najmanj 1 PM.
(6)
Ohranjen je obstoječi dovoz k Vili Mariji. Severno od le-tega je lociran nov uvoz v predvideno garažno hišo. Garažna hiša je predvidena kapacitete pribl. 250 PM.
(7)
Na parkirišču šolskega kompleksa je predvidenih pribl. 29 PM. Na parkirišču ob ulici Obala se nahaja pribl. 30 PM.
(8)
Poleg pločnikov ob cestah, OPPN predvideva tudi ureditev peš povezav, ki bi povezala območje z okolico.
(9)
Omogočeni so intervencijski dovozi do objektov. Manevrski prostor intervencijskih vozil je zagotovljen na ploščadih oziroma utrjenih površinah ob objektih.
(10)
Na celotnem območju OPPN je možna gradnja garažnih hiš, ki morajo biti umeščene pod zgornjim nivojem terena, oziroma se prilagodijo obstoječemu terenu.
V. KOMUNALNA IN ENERGETSKA INFRASTRUKTURA
(1)
Upošteva se ločen sistem odvajanja padavinskih in komunalnih odpadnih voda. Že vgrajene komunalne naprave se upoštevajo in ohranijo. Kanalizacijski sistem mora biti izveden v vodotesni izvedbi, in sicer celoten sistem fekalne kanalizacije ter sistem meteorne kanalizacije najmanj tako, da vodotesni del vključuje lovilce olj.
